Значение писка новых вариантов решения проблем обеспечения жильем российских граждан на базе рыночного, а не административно-распределительного подхода для судьбы экономической реформы в России трудно переоценить. Проблема недостаточной обеспеченности жильем остается острейшей социальной проблемой, способной генерировать негативное отношение новых поколений к проводимым в стране экономическим реформам.
Главная цель – создать работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.
Современная государственная жилищная политика должна, наряду с прежней ориентацией на нужды социально незащищенных групп населения, сделать новый акцент в решении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации, на систему ипотечного кредитования. Создание системы ипотечного кредитования не только позволит резко ускорить решение важнейшей социальной проблемы улучшения жилищных условий населения, но и через активизацию жилищного строительства сможет оказать положительное влияние на макроэкономическую ситуацию в стране в целом, обеспечить импульс к экономическому подъему и стать своего рода «локомотивом» для других отраслей экономики России.
Развитие ипотечного жилищного кредитования населения как целостной системы, с одной стороны, и как составной части рыночной экономики, с другой, возможно на базе следующих основополагающих принципов:
1) Система ипотечного жилищного кредитования в России должна учитывать имеющийся международный опыт. Она должна быть адаптирована к российским макроэкономическим условиям и законодательной базе, учитывать психологические аспекты населения России, пока еще с настороженностью воспринимающего ситуацию длительной зависимости от банка-кредитора при ипотечном кредитовании.
2). Одним из ключевых требований следует отметить необходимость обеспечения доступности ипотечных кредитов для групп населения не только с наиболее высокими, но также и средними доходами. При этом система ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачна и ясна для понимания всеми участниками процесса ипотечного кредитования.
3). Создаваемая система ипотечного кредитования должна носить развивающийся характер, опираться на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредитов, инвесторов, а не на финансирование со стороны государственного бюджета.
4). Система жилищного ипотечного кредитования должна быть воспроизводима в любом регионе страны. Темпы и масштабы развития ипотеки в тех или иных регионах должны определяться не столько субъективными факторами наличия или отсутствия политической воли у руководства региона для развития ипотека, а объективной экономической ситуацией в регионе, наличием платежеспособного спроса на жилье и его предложением.
Для становления и развития системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования необходимо предусмотреть решение следующих основных задач: совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании, в первую очередь, в части создания четкой процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и выселения неплательщика по кредиту из заложенного жилья; создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу; создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие четкого и надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации участников рынка ипотечного кредитования; налоговое стимулирование как граждан-получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, так и коммерческих банков – ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов, с другой стороны; создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов; создание механизмов социальной защиты заемщиков как от неправомерных действий банков-кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита; уточнение нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных долгосрочных кредитов, а также их рефинансированию; формирование нормативно-законодательных основ для использования новых финансовых инструментов (ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу.
Перспективы развития жилищного ипотечного кредитования в решающей степени зависят от макроэкономических условий. Такие условия стали формироваться в России лишь с конца 1995 г. В период высокой и непредсказуемой инфляции, уровень которой составил в 1995 г. 31%, кредитный риск и риск процентной ставки при долгосрочном кредитовании были настолько велики, что банки-кредиторы даже не рассматривали возможности начала ипотечных операций, как вида прибыльного банковского бизнеса. В период с 1991 по 1995 гг. (за исключением середины 1994 г. ) реальные банковские ставки были отрицательными, а сроки привлечения основной массы кредитных ресурсов не превышали 3-4 месяца.
Изменение общеэкономической ситуации, падание темпов инфляции, снижение цен на жилье, стабилизация курса рубля содействовали перемене в отношении российских банков к кредитованию приобретения жилья.
К 1998 году в России наблюдалась относительная финансовая стабилизация, инфляция снизилась до 12-14% в годовом измерении, увеличились объемы привлекаемых долгосрочных ресурсов, в России стал формироваться платежеспособный спрос на ипотечные кредиты со стороны «среднего» класса. Банки получили реальную возможность выдавать ипотечные кредиты не только в свободно конвертируемой валюте, но и в российских рублях на сроки от 3-х до 5 лет.
В результате проводимой финансовыми властями политики отставания роста обменного курса рубля к доллару США от реального соотношения в период с 1997 по июль 1998 года наблюдался рост доходов населения, в том числе в валютном выражении. Рост доходов населения на фоне некоторого снижения валютных цен на жилье способствовал росту спроса на ипотечные кредиты со стороны населения.
Ряд банков, прежде всего, в крупных городах приступили к практической реализации программы ипотечного кредитования, рассматривая его в качестве стратегической перспективы своего развития.
В то же время сохранение макроэкономической несбалансированности препятствовало широкомасштабному развитию ипотечного кредитования. Постоянное превышение расходов над доходами федерального бюджета, рост государственных заимствований обусловили высокие процентные ставки. В этих условиях банки ориентировались на получение сверхвысоких доходов от операций с ГКО.
Принятые меры экономической политики в послекризисный период, изменение конъюнктуры на мировых рынках обусловили позитивные макроэкономические сдвиги в первой половине 1999 года.
Проявилась отчетливая тенденция к снижению темпов роста потребительских цен. В целом за первые пять месяцев потребительские цены выросли на 22,2%. В июне уровень инфляции опустился до 1,5-1,7%.
Постепенно начала выходить из кризиса банковская система. Если в целом по итогам 1998 года российские банки понесли убытки, то на 1 апреля 1999 г. суммарная прибыль 200 крупнейших банков составила 2,8 млрд. рублей.
В банки стали возвращаться вкладчики. Объем сбережений граждан в национальной валюте составил на 1 июля 1999 г. 178,1 млрд. рублей, увеличившись по сравнению с январем на 19,1%. В то же время в условиях отсутствия надежных инвестиционных инструментов банки столкнулись с проблемой избыточной ликвидности. На 13. 08. 99 г. сумма остатков на корреспондентских счетах в Банке России и АРКО составила 50,5 млрд. рублей.
Ипотечное кредитование представляет реальную альтернативу прибыльного вложения средств. Вместе с тем, структура привлекаемых банками средств сохраняет выраженный краткосрочный характер. И если в целом в последнее время наблюдается снижение уровня процентных ставок по привлекаемым ресурсам, то оценить стоимость долгосрочных ресурсов (на 5-10 лет), необходимых для финансирования долгосрочных ипотечных кредитов, крайне сложно ввиду их практического отсутствия. Именно недостаток долгосрочных средств при избытке краткосрочных является главной финансовой причиной низкой активности банков в области жилищного кредитования.
Одним их основных факторов, характеризующих наличие финансовых условий для возможности широкого развития долгосрочного ипотечного кредитования, является состояние банковского сектора в целом и наличие в нем достаточных долгосрочных пассивов, прежде всего в виде вкладом частных вкладчиков. Состояние российской банковской системы в настоящее время продолжает оставаться недостаточно устойчивым. Август 1998 г. выявил ее слабость и неготовность к обслуживанию частных вкладчиков.
До августа 1998 г. около 30% частных вкладов находилось в коммерческих банках, но в результате краха большинства крупных банков и оттока вкладчиков в Сбербанк к концу года доля Сбербанка в общем объеме частных вкладов превысила 85%. Поскольку многие частные банки предоставляли более широкий спектр услуг, чем Сбербанк, их уход со сцены вновь резко сузил даже и ранее небогатый спектр банковских услуг.
Кризис 1998 г. нанес удар и по сбережениям населения. Согласно данным банка России, прирост сбережений в 1998 г. составил 260 млрд. руб. , по сравнению с 413 млрд. руб. в 1997 г.
Согласно официальной информации Сбербанка, на конец 1998 г. остатки рублевых вкладов населения в Сбербанке составляли 126 млрд. руб. , остатки валютных вкладов – 1,3 млрд. долл. США. Поскольку на долю Сбербанка приходилось около 85% всех рублевых и валютных счетов населения, то суммарные остатки на счетах населения в банках России насчитывали примерно 150 млрд. руб. и 1,5 млрд. долл.
Это составляет лишь незначительную часть сбережений населения России, хранимых внутри страны. По оценкам Банка России, сделанным с учетом ввоза в страну наличной валюты, население имеет на руках около 40 млрд. долл. Этот показатель также примерно соответствует той оценке, что примерно 85-90% накоплений переводится в иностранную валюту. Таким образом, в настоящее время структура денежных активов населения характеризуется абсолютным преобладанием наличной иностранной валюты, которое только усилилось после августовского кризиса.
Однако, даже при наличии долгосрочных и относительно дешевых валютных кредитных ресурсов (например, в настоящее время Сбербанк привлекает валютные ресурсы на депозиты по ставкам от 3 до 7% годовых), кредитор на застрахован от резкой девальвации национальной валюты и, соответственно, снижения доходов заемщиков в валютном исчислении и падения их платежеспособности.
На рублевых корсчетах коммерческих банков в течение 1999 года в среднем находится в два раза больше средств, чем в 1998 году, однако объемы кредитования реального сектора практически не увеличились.
В то же время, в подавляющем большинстве регионов России кредитование возможно только в национальной валюте. Достаточно высокая и нестабильная инфляция делает необходимым использование переменной ставки процента по кредиту. В существующей практике банки, выдающие кредиты с переменной ставкой, привязываются к определенному индексу, чаще всего – ставке рефинансирования Банка России, изменение которой далеко не всегда отражает реальную динамику стоимости денег. Разработка надежного и пользующегося доверием индекса является необходимым условием широкомасштабного развития ипотечного кредитования.
Процесс восстановления утраченного доверия к банкам со стороны населения будет происходить значительно быстрее, если банки начнут выдавать кредиты населению. В этом случае граждане, претендующие на кредит банка, будут держать в этом банке свои расчетные и депозитные счета, что будет способствовать восстановлению и улучшению структуры баланса банка. В решении этих задач жилищное ипотечное кредитование должно сыграть существенную роль. Создание механизмов привлечения долгосрочных ресурсов по доступной для банков, а в конечном счете и для заемщиков, цене является непременным условием развития ипотечного кредитования. Недостаток долгосрочных ресурсов и высокая стоимость привлекаемых банками ресурсов, отсутствие вторичного рынка ипотечных кредитов – основные причины ограниченности рынка ипотечных кредитов. Кроме того, высокие издержки и риски банков при ипотечном кредитовании вызваны слабой стандартизацией процедур выдачи ипотечных кредитов, отсутствием кредитной истории у большинства потенциальных заемщиков. [ 5]
О ПРОБЛЕМАХ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В СЕЛЬСКОМ ХОЗЯЙСТВЕ
Из всех составных частей национального капитала аграрный капитал, сельскохозяйственные, земельные, ипотечные банки остаются пока самым отсталым, слабым звеном – аутсайдером в российской экономике. В странах, когда-либо приступавших к рыночным преобразованиям, первым шагом всегда была земельная реформа. У нас этого не произошло. Это привело к самым неудовлетворительным последствиям для АПК, кредитных институтов, инвестиций, фондового рынка, денежного обращения.
Российские банкиры придерживаются разных, даже диаметрально противоположных, взглядов на институт землевладения в России. Помимо убежденных сторонников частной земельной собственности, есть ее категорические противники, которые считают, что государство должно оставаться главным хозяином всех угодий, природных ресурсов. Немало банков видят будущее за развитием аренды, многообразием форм собственности, хозяйствования.
Для других ориентиром служит аграрный сектор США, где землевладельцами помимо государства (которому принадлежит около 40% возделываемых земель, используемых для общенациональных нужд и аренды), выступают более 2 млн. фермерских хозяйств (против 274 тыс. у нас). Из них полными собственниками являются не все. Около 60% угодий вообще не принадлежит фермерам (у нас – 95%). Из оставшейся части 59,2% земель владеют хозяйства семейного типа, 17,3% - «частичные» хозяева в совместном владении, 23,5% - монополии. При этом 34% ферм представляют собой мелкие и мельчайшие производства, которые дают 3,2 совокупной сельхозпродукции. Зато свыше половины ее обеспечивают 6% крупных ферм (у нас вместе – едва 2%).
Банки не вводит в заблуждение проведенная на селе приватизация. Да, перерегистрацию прошли 24 тыс. колхозов и совхозов (95% от общего числа), из них около трети сохранили прежний статус. Зато рядом появились 286 тыс. фермерских хозяйств, свыше 11 тыс. товариществ различных типов, примерно 2 тыс. сельхозкооперативов, 900 с лишним ассоциаций, примерно 300 АООТ, более 400 подсобных хозяйств. Эти производства получили в собственности 93% угодий, все имущество, основные фонды. Они могут самостоятельно их использовать, распоряжаться продукцией, прибылью. Но им не дали самого главного – свободы купли-продажи земли.
У нас до сих пор не появились важнейшие условия успешного сельхозпроизводства: частное землепользование, свободный земельный рынок, ипотечное кредитование под залог участков и недвижимости. К примеру в США, как и в дореволюционной России, на ипотечный кредит приходится около 2/3 ссуд фермерам. Именно ипотечным кредитом они оплачивают до 75% и более все свои текущие расходы и капиталовложения.
Из-за отсутствия рынка земли, возможностей для ипотечного кредитования российские банки не в состоянии налаживать взаимовыгодное разделение труда, кооперацию внутри АПК, нормальный обмен финансовыми, материальными, трудовыми и иными ресурсами между отраслями, регионами. В результате банкам, в том числе участвующим в бюджетном финансировании агропромышленного комплекса, не удается создать для сельхозпроизводителя развитую, насыщенную материально-техническую, финансовую, сервисную инфраструктуру, которая обеспечивала бы его современными, экономичными орудиями труда, услугами по закупке, хранению, переработке, реализации на внутреннем и внешнем рынках, маркетингу, информации и т. д. , либо кредитовать хозяйства, которые в 15 раз меньше конкурентоспособные и в 35 раз меньше перспективных американских ферм.
Все это сужает поле деятельности, возможности российских земельных банков. Им приходится действовать на крошечном правовом и операционном «пятачке». Поскольку через эти банки почти не идут бюджетные деньги «на АПК», чтобы выжить, они вынуждены около 90% средств вкладывать в краткосрочные активы – ГКО, СКВ, МБК и т. д. ; создавать дополнительные подпитывающие структуры – страховые компании, инвестиционные, риэлторские фирмы, торговые дом и др. ; подключать их к региональным программам развития. Так, например, делается в Московской, Волгоградской, Вологодсткой, Новгородской, Ярославской, Псковской, Калининградской, и других областях, где банки предлагают участвовать в инвестиционных конкурсах по освоению земель и недр, обустройству территорий, совместном выпуске облигационных займов, обеспеченных землей, природными ресурсами и т. д.
К сожалению, сегодня земельные и другие коммерческие банки в состоянии выделять сельскому хозяйству не более 10% своих ресурсов. До введения частной собственности на землю, других институциональных и правовых изменений в России превышать этот уровень крайне опасно. [ 4]
[4]
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В условиях экономического кризиса, финансовой неустойчивости, инфляции и затруднений в системе платежей практика залогового (ипотечного) кредитования имеет особое значение. Первые шаги следует однозначно признать положительными, восстанавливающими отечественные традиции залогового кредитования и соответствующими современным реальностям государственного регулирования кредитно-ипотечных отношений. [ 3]
Сейчас начинает развиваться жилищное ипотечное кредитование для повышения платежеспособного спроса потребителей на жилье в связи с кризисом реализации этого сектора. Но, в тоже время среди различных банковских операций на российском рынке долгосрочное жилищное ипотечное кредитование связано с большими трудностями. Интерес же российских банков к кредитованию приобретения жилья устойчиво растет, что связано, с одной стороны, с пониманием банками огромного потенциала рынка жилищной ипотеки, а с другой стороны, растущей потребностью в кредитах такого рода со стороны населения. Для многих граждан возможность взять долгосрочный ипотечный кредит открывает реальный путь улучшения своих жилищных условий. В ипотечном кредитовании сегодня остро нуждаются риэлторы и застройщики, для которых проблема поиска платежеспособных клиентов для сбыта жилья стала ключевой. По оценке Российской гильдии риэлторов, возможность взять кредит сегодня на приобретение жилья увеличит объем продаваемого жилья на 40-50%. [ 10]
Подводя итоги сказанному, можно сделать следующие выводы. Для успешного развития ипотечного кредитования жилья в России необходимо осуществить ряд мер организационного порядка. В юридическом аспекте: создать правовую базу для функционирования рынка жилья и ипотечного кредитования, включая издания законодательных актов об ипотеке и о кондоминиуме; создать инфраструктуру рынка жилья и ипотечного кредитования, в том числе решить вопрос о структурах, осуществляющих учет и контролирующих состояние недвижимости, являющейся залогом кредитов, и о специальных судах, ведущих квалифицированно и оперативно дела по ипотеке.
[ 8]
Но, также очевидно, что, не оживив промышленность, нельзя рассчитывать на формирование платежеспособного спроса. И только подъем промышленного производства даст возможность населению –вкладывать средства в жилье. Важным условием эффективного использования ипотечного кредитования в промышленности является ликвидность объекта недвижимости. Активному банковскому кредитованию промышленности мешает невозврат кредитов при обеспечении залога промышленными зданиями и сооружениями вследствие трудностей. Дополнительная гарантия возврата кредита появляется тогда, когда предприятие, перед тем как брать его, находит потенциального покупателя его продукции и других активов в случае невозможности вернуть средства в срок. [ 7]
Нельзя забывать и об ипотечном кредитовании в сельском хозяйстве. Сельское хозяйство, как и вся российская экономика, недофинансируется, поэтому нынешнее положение, которое складывается в этом секторе, тормозит развитие ипотечного кредитования (Для сравнения: в 1995 году правительство США выделила почти 70 млрд. дол. на поддержку своего аграрного сектора). [ 1]
Таким образом, в нынешних нестабильных экономических условиях за банки, способные выдать ипотечный кредит, идет борьба. Рынок недвижимости тревожат те же, проблемы, что и товарные рынки: высокие инфляционные ожидания, угроза резкого падения цен на недвижимость, нестабильность доходов покупателей. Все это серьезно повышает банковские риски и затрудняет поиск банков, желающих выдавать долгосрочные кредиты.
Вслед за московской ипотечной программой развивается петербургская. В Северной столице ее реализует Федеральное агентство ипотечного кредитования совместно с уполномоченными банками «Санкт-Петербургский», «Петербургский», «Балтийский» и «Промышленно-строительный банк». Первые 5 кредитов выданы сроком на 10 лет под 15-18% годовых. Планируется снизить столь высокую стоимость кредитования на 10% годовых, но одновременно и уменьшить срок отдачи кредита до 3 лет. Бюджет Санкт-Петербурга выделил на ипотечное кредитование 30 млн. долларов. Для получения дополнительных средств в Промышленно-строительный банк и Федеральное агентство ипотечное кредитование размещают среди населения облигации жилищного займа, планируя привлечь еще 3 млн. долларов.
Что касается ипотечной программы в других регионах, то она наиболее успешно развивается в Чувашии, Башкирии, в Самарской и Ярославской областях. Под региональное ипотечное кредитование планировалось выделить в 1999 году 32 млн. кв. м. жилой площади, однако августовский кризис помешал этим планам реализоваться в полном объеме. [ 9]
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ:
1. Бусов В. И. Проблемы организации ипотечного бизнеса в России //Деньги и кредит. – 1996. - №2. –С. 58.
2. Головин Ю. Ипотека: из Древней Греции в Россию //Российская юстиция. – 1996. - №11. – С. 31-32.
3. Каноков А. К развитию залогового кредитования //Российский экономический журнал. – 1996. - №5-6. - С. 52-55.
4. Макаревич Л. Н. О проблемах ипотечного кредитования //Деньги и кредит. – 1998. - №6. – С. 44-50.
5. Печатникова С. М. Основные направления и перспективы создания механизма ипотечного кредитования в России //Менеджмент России и за рубежом. - 2000. - №1. - С. 98-111.
6. Проскурякова Н. А. Ипотека в России в конце XIX – начале XX веков //Вопросы истории. – 1995. - №9. – С. 3-16.
7. Синько В. , Черноусов Е. Ипотека в сфере промышленности //Экономист. – 1998. - №8. - С. 83-88.
8. Стюньков В. П. Ипотечное кредитование: организационные аспекты //Деньги и кредит. – 1994. - №8. – С. 44-52.
9. Ипотека //Наука и жизнь. – 1999. - №5. – С. 54-58.
10. //Строительная газета. – 1996. - №9. – С. 2.
