| Страница: 6 из 8 <-- предыдущая следующая --> |
| Особые факторы, вытекающие из месторасположения участка в сфере: |
| Регулирования санитарного и экологического состояния зоны: | Нет |
| Сноса неперспективных и ветхих строений, расчистка территории: | Нет |
| Координационные соглашения: | Нет |
| Таблица | ||
|
| | |
| № | Элемент | Стоимость |
| 1 |
Стоимость земельного участка | $1 600 |
| 2 |
Стоимость строительства аналогичного нового здания | $15 931 |
| 3 |
Прибыль инвестора (от СМР) | $3 983 |
| 4 |
Итого затраты на строительство (2+3) | $19 914 |
| 5 |
Устранимый физический износ (элементы с коротким сроком жизни) | $1 730 |
| 6 |
Неустранимый физический износ (элементы с коротким сроком жизни) | $1 446 |
| 7 |
Неустранимый физический износ (элементы с долгим сроком жизни) | $2 466 |
| 8 |
Итого физический износ (5+6+7) | $5 642 |
| 9 |
Устранимый моральный износ | $2 900 |
| 10 |
Неустранимый моральный износ | $1 525 |
| 11 |
Итого моральный износ (9+10) | $4 425 |
| 12 |
Экономический износ | $0 |
|
| Оценка стоимости объекта оценки затратным подходом (1+4-8-11-12): | $11 447 |
Расчет наиболее вероятной стоимости объекта оценки наоснове метода прямого анализа сопоставимых продажприведён в таблице:
| Таблица | ||||
|
| | | ||
| Показатели | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 | Аналог 4 |
|
Цена за 1 кв.м. | $64 | $37 | $97 | $115 |
|
Дата продажи | фев 00 | май 00 | июл 00 | янв 00 |
|
Местоположение | ЛенАТО | ЦентАТО | ЛенАТО | ЛенАТО |
|
Ремонт | Требует КР | Требует КР | Требует КР | ПроведЕР |
|
Площадь свободного земельного участка | 0,01 | 0,01 | 0,05 | 0,01 |
| Поправка на дату продажи. Расчет по данным из сборника «КоИНВЕСТ» |
| Индекс покупательной способности валюты | 1,29 | 1,08 | 0,80 | 1,29 |
|
Индекс роста цен | 1,4760 | 1,4760 | 1,4760 | 1,4760 |
|
Величина поправки | 0,87 | 0,73 | 0,54 | 0,87 |
|
Текущая скорректированная цена 1 кв.м. | $55 | $27 | $53 | $101 |
| Поправка на местоположение. Расчет: (ЦенЭпп3/ЦенЭпп2)*ЦенАн |
| Цена элемента парной продажи | | $14 000 |
| |
| Цена элемента парной продажи | | $10 000 |
| |
| Величина поправки | 1,00 | 1,40 | 1,00 | 1,00 |
|
Скорректированная цена 1 кв.м. | $55 | $38 | $53 | $101 |
| Поправка на износ. Расчет: (100%-%ИзнОб)/(100%-%ИзнАн) |
| Процент износа объекта оценки | 65% | 65% | 65% | 65% |
|
Процент износа аналога | 75% | 55% | 35% | 10% |
|
Величина поправки | 1,40 | 0,78 | 0,54 | 0,39 |
|
Скорректированная цена 1 кв.м. | $78 | $30 | $28 | $39 |
| Поправка на ремонт. Расчет: (ЦенЭпп1/ЦенЭпп2)*ЦенАн |
| Цена элемента парной продажи | | $14 000 | $14 000 | $14 000 |
|
Цена элемента парной продажи | | $12 500 | $12 500 | $12 500 |
|
Величина поправки | 1,00 | 1,12 | 1,12 | 1,12 |
|
Скорректированная цена 1 кв.м. | $78 | $33 | $32 | $44 |
| Поправка Мисовца (на масштаб объекта). Расчет: (ПлОб-ПлАн)*Фм |
| Площадь объекта оценки | 179 | 179 | 179 | 179 |
|
Площадь аналога | 200 | 300 | 150 | 120 |
|
Поправка Мисовца Фм для адм. зданий | -0,02536 | -0,02536 | -0,02536 | -0,02536 |
|
Величина поправки | 0,52 | 3,06 | -0,74 | -1,50 |
|
Скорректированная цена 1 кв.м. | $78 | $36 | $31 | $42 |
| Поправка на размер здания. Расчет: (СкорЦенаКвМ*ПлОбщОб) |
| Скорректированная цена здания | $14 000 | $6 500 | $5 600 | $7 600 |
| Поправка на площадь свобод. зем. уч. Расчет: Ст1га*(ПлСвУчОб-ПлСвУчАн) |
| Стоимость 1 га | $100 000 | $100 000 | $100 000 | $100 000 |
|
Площадь свободного земельного участка объекта оценки | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 |
|
Площадь свободного земельного участка аналога | 0,01 | 0,01 | 0,05 | 0,01 |
|
Величина поправки | -1000 | -1000 | -5000 | -1000 |
|
Скорректированная цена здания | $15 000 | $7 500 | $10 600 | $8 600 |
| Поправка на наличие коммуникаций. Расчет: (КолЛинОб-КолЛинАн)*СтЛин |
| Количество телефонных линий объекта оценки | 3 | 3 | 3 | 3 |
|
Количество телефонных линий аналога | 5 | 5 | 10 | 5 |
|
Стоимость одной линии | $170 | $170 | $170 | $170 |
|
Величина поправки | -$340 | -$340 | -$1 190 | -$340 |
|
Скорректированная цена здания | $14 660 | $7 160 | $9 410 | $8 260 |
| Отклонения. Расчет: (ЦенПрод-СкорЦен)/ЦенПрод |
| Цена продажи аналога | $12 700 | $11 200 | $14 600 | $13 800 |
|
Величина отклонения | -0,15 | 0,36 | 0,36 | 0,40 |
|
Условность | 8 | 3 | 2 | 1 |
| Средневзвешенная стоимость продажи. Расчет: ((СкорЦенАн1*УслАн1)+(СкорЦенАн2*УслАн2)+(СкорЦенАн3*УслАн3)+(СкорЦенАн4*УслАн4))/СумУсл |
| Скорректированная средневзвешенная стоимость объекта оценки методом прямого сравнительного анализа продаж: | $11 846 |
Рыночная стоимость объекта оценки с точки зрения егодоходностирассчитана в таблице:
| Таблица | ||||
|
| | | ||
| | Показатели |
| Значения |
|
| | Процент удорожания арендной платы за офисы по Тюмени в год | | 1,0% |
|
| | Резервный фонд на замену и обновление изношенных частей здания в год от СМР | | 1% |
|
| | СМР без учета прибыли инвестора | | $15 931 |
|
| | Процент износа здания | | 65% |
|
| | Прогноз остатка эффективной жизни здания, лет | | 40 |
|
| | Ставка налога на прибыль от ЧОД | | 35% | |
| Страница: 6 из 8 <-- предыдущая следующая --> |
| © 2007 ReferatBar.RU - Главная | Карта сайта | Справка |