Схема.2.Основные способы сделок с земельными участками.
3. СТОИМОСТЬ, ЦЕНА И НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ ЗЕМЛИ
В рыночных условиях различают несколько видов стоимости земельного участка, присущих любому объектуВ рыночных условиях различают несколько видов стоимости земельного участка, присущих любому объекту недвижимости и рассмотренных нами выше.
3.1. Нормативная цена земли
При решении практических вопросов землепользования в РФ применяется нормативная цена земли. Ставки земельного налога определяются с нормативной ценой земли. Порядок определения нормативной цены земли был установлен Постановлением ППри решении практических вопросов землепользования в РФ применяется нормативная цена земли. Ставки земельного налога определяются с нормативной ценой земли. Порядок определения нормативной цены земли был установлен Постановлением Правительства РФ от 25 февраля 1992 г. № 1992. По этому постановлению нормативная цена земли применятся для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность гражданам; установлении коллективной собственности на землю; передаче по наследству; дарении; получении банковского кредитПри решении практических вопросов землепользования в РФ применяется нормативная цена земли. Ставки земельного налога определяются с нормативной ценой земли. Порядок определения нормативной цены земли был установлен Постановлением Правительства РФ от 25 февраля 1992 г. № 1992. По этому постановлению нормативная цена земли применятся для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность гражданам; установлении коллективной собственности на землю; передаче по наследству; дарении; получении банковского кредита под залог земельного участка, а также в других случаях, предусмотренных земельным законодательством РФ.
Нормативная цена земли — это установленная правительством РФ минимальная цена земли. В соответствии с данным постановлением нормативная цена земли для конкретных земельных участков определялась в размНормативная цена земли — это установленная правительством РФ минимальная цена земли. В соответствии с данным постановлением нормативная цена земли для конкретных земельных участков определялась в размере пятидесятикратной ставки земельного налога в рублях за единицу площади земель соответствующего целевого назначения.
Минимальный размер ставки земельного налога применялся в размере 100 руб. за 1 га. Нормативная цена земли при предоставлении в городах и поселках земельных участков в собственность гражданам для Минимальный размер ставки земельного налога применялся в размере 100 руб. за 1 га. Нормативная цена земли при предоставлении в городах и поселках земельных участков в собственность гражданам для жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, развития садоводства и животноводства определялась исходя из ставок земельного налога для этой категории плательщиков.
Местным органам государственной власти по этому постановлению предоставлялось право при продаже земельных участков на конкурсной основе Местным органам государственной власти по этому постановлению предоставлялось право при продаже земельных участков на конкурсной основе повышать нормативную цену земли, но не более чем на 50%.
Если земельные участки продавались па аукционах или при реализации заложенных в банк участков, уровень цен продажи таких участков не ограничивался. То есть в данном случае решающую роль играл либо рыночный механизм, либо тайный сговор участников сделки.
В 1994 г. постановлением правительства РФ № 1204 нормативная цена земли была установлена в размере 200-кратной ставки земельного налога за единицу земельного участка. Через три года постановлением правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 порядок определения нормативной цены земли был изменен. Нормативная цена земли не должна превышаВ 1994 г. постановлением правительства РФ № 1204 нормативная цена земли была установлена в размере 200-кратной ставки земельного налога за единицу земельного участка. Через три года постановлением правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 порядок определения нормативной цены земли был изменен. Нормативная цена земли не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения. По этому же постановлению органам местной власти были предоставлены права уточнять количество оценочных зон, устанавливать их границы, а также повышать или понижать нормативную цену земли, но не более чем на 25%.
Понятие и Понятие и определение нормативной цены земли (НЦЗ), характерные для настоящего времени, представлены на схеме 3.
В Санкт-Петербурге был установлен следующий порядок определения нормативной цены земли: в соответствии со ст. 8 Закона Российской Федерации "О плате за землю" налог за городские земли уплачивается на основе средних сВ Санкт-Петербурге был установлен следующий порядок определения нормативной цены земли: в соответствии со ст. 8 Закона Российской Федерации "О плате за землю" налог за городские земли уплачивается на основе средних ставок, приведенных в приложении к закону. Средние ставки дифференцируются по зонам градостроительной ценности территории городов, границы зон определяются в соответствии с экономической оценкой территории и генеральным планом городов.
В Петербурге границы зон градостроительной ценности утверждены Законом "О стаВ Петербурге границы зон градостроительной ценности утверждены Законом "О ставках земельного налога в Санкт-Петербурге в 1995 году" от 14.07.95,77-10.
В настоящее время территория Петербурга разделена на 19 зон градостроительной ценности в зависимости от месторасположения земельных участков. Центральная часть города (Невский проспект н прилегающие улицы), например, расположена в первой зоне градостроительнойВ настоящее время территория Петербурга разделена на 19 зон градостроительной ценности в зависимости от месторасположения земельных участков. Центральная часть города (Невский проспект н прилегающие улицы), например, расположена в первой зоне градостроительной ценности. По мере удаления участков от центра изменяется номер зоны градостроительной ценности. Ставка земельного налога используется также при определении нормативной цены земельных участков.
| | | |
Нормативная цена земли –Нормативная цена земли – стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости
|
|
|
Используется при:
|
|
|
| | |
Основа определения
|
|
|
Передаче (выкупе) земли в собственность
|
|
|
| | |
Ставки земельного налога с учетом повышающих коэффициентов
|
|
|
Установлении общей совместной (долевой) собственности сверх бесплатной нормы
|
|
|
| | |
Льготы по земельному налогу не учитываются
|
|
|
Передаче по наследству, дарении
|
|
|
| | |
Увеличение размера налога за превышение норм отвода земель не учитывается
|
|
|
Получении кредита под залог участка
|
|
|
| | |
Размер цены
|
|
|
Изъятии земель для государственных и общественных нужд
|
|
|
| | |
200-кратная ставка земельного налога за единицу площади соответствующего назначения
|
|
|
Переходе с права собственности на жилой дом, строение
|
|
|
| | |
Субъекты РФ могут устанавливать повышающие коэффициенты к НЦЗ, но так, чтобы она не превышала 75% рыночной цены земель соответствующей категории и зоны
|
|
|
В других случаях по закону
|
|
|
| | |
При реализации заложенных участков по суду цена не ограничиваетсПри реализации заложенных участков по суду цена не ограничивается
|
|
|
Местные органы власти могут повышать или понижать цены не более, чем на 25%
|
|
|
| | | |
| |
В 1996 году индекс 1,5 к ставке 1995 года
|
|
|
Таблица 2
Нормативная цена земли за 1 кв. м в ставках земельного налога
|
Зоны градостроительной ценности
|
Цена в ставках земельного налога |
Зоны градостроительной ценности |
Цена в ставках земельного налога |
I |
85.0 |
11 |
13,0 |
2 |
96.0 |
12 |
14,0 |
3 |
102.0 |
13 |
15,0 |
4 |
112,0 |
14 |
14,0 |
5 |
96,0 |
15 |
13,0 |
6 |
82.0 |
16 |
14,0 |
7 |
64,0 |
17 |
14,0 |
8 |
51,0 |
18 |
14,0 |
9 |
35,0 |
19 |
12,0 |
10 |
15,0 |
|
|
При совершении сделок купли-продажи земли или выкупе земельных участков (кроме приватизированных предприятий) в расчете нормативной цены земли во всех случаях, включая сделки купли-продажи физическим лицам земельных участков, занятых жилыми домами, дачПри совершении сделок купли-продажи земли или выкупе земельных участков (кроме приватизированных предприятий) в расчете нормативной цены земли во всех случаях, включая сделки купли-продажи физическим лицам земельных участков, занятых жилыми домами, дачными и садовыми участками и т. п., применялся повышающий коэффициент, равный 150. Данный коэффициент был утвержден распоряжением мэра от 6.05.95 № 417-р.
Теперь в соответствии с распоряжением губернатора в целях активизации приватизации земельных участков и привлечения средств в городской бюджет, указанный выше коэффициентТеперь в соответствии с распоряжением губернатора в целях активизации приватизации земельных участков и привлечения средств в городской бюджет, указанный выше коэффициент значительно снижен, и в зависимости от зоны градостроительной ценности составляет от 12 (в пригородах) до 112 (в промышленных зонах города). В центральной части города коэффициент равен 85 для первой и 96 для второй зон градостроительной ценности.
3.2. Рыночная стоимость земельного участка
Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена продажи участка на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств.
Для оценки рыночной стоимости земельного участка необходима следуюДля оценки рыночной стоимости земельного участка необходима следующая информация:
а) титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;
б) физические характеристики участка;
в) данные о взаимосвязи участка с окружением;
г) экономические факторы, характеризующие участок. Источниками этих данных могут быть городские, районные и поселковые земельные комитеты и комисг) экономические факторы, характеризующие участок. Источниками этих данных могут быть городские, районные и поселковые земельные комитеты и комиссии, где осуществляется регистрация сделок с земельными участками, риэлторские фирмы, специализирующиеся на сделках с земельными участками, ипотечные кредитные организации, оценочные фирмы, периодическая печать и другие источники.
СуществуетСуществует пять основных методов оценки рыночной стоимости земельных участков:
1. По сопоставимым продажам.
2. Метод соотнесения (переноса).
3. Капитализация земельной ренты.
4. Техника остатка для земли.
5. Метод развития земельного участка.
Наиболее распространенным способом оценки земли является методНаиболее распространенным способом оценки земли является метод прямого сравнительного анализа продаж исходя из данных о недавних сделках (за 3-6 месяцев). Он основан на принципе замещения: рациональный покупатель не заплатит за данный земельный участок больше, чем ему обойдется аналогичный другой участок с подобными полезными свойствами.
В соответствии с данным методом:
1) выявляются фактические продажи участков на соответствующем рынке или его се1) выявляются фактические продажи участков на соответствующем рынке или его сегментах;
2) вносятся поправки с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым участком.
Сравнение оцениваемого земельного участка с сопоставимыми свободными участками осуществляется по двум компонентам:
а) по элементам сравнения;
б) по единицам сравнения.
В качестве элементов сравнения принимаются все факторы, которые могут оказать существенное влияние на затраты, требуемые для освоения участка: местоположение участка, каковы права собственности на участок земли, структура почвы, наличие подъемных вод, болот и какова вероятность затопления участка, объем мелиоративных работ, наличие построек наВ качестве элементов сравнения принимаются все факторы, которые могут оказать существенное влияние на затраты, требуемые для освоения участка: местоположение участка, каковы права собственности на участок земли, структура почвы, наличие подъемных вод, болот и какова вероятность затопления участка, объем мелиоративных работ, наличие построек на участке и размер затрат, связанных с их разрушением для полготовки участка под новую застройку, коммуникационные сооружения на участке и их техническое состояние, экологическое состояние участка, окружающей среды, наличие исторических памятников и их охрана государством, наличие удобств и другие.
За единицу сравнения принимаются:
1) цена за 1 га — для больших массивов сельскохозяйственного, промышленного назначения или для жилищного строительства;
2) цена за 1м2— в деловых центрах городов, дня офисов, магазинов и т.д.;
3) цена за 1 фронтальный метр —3) цена за 1 фронтальный метр — для коммерческого использования земель в городах. Стоимость участка пропорциональна длине его границы по улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую приходится небольшая часть стоимости;
4) цена за лот — стандартные по форме и размеру участки в районах жилой, дачной застройки и др.
5) цена за единицу плотности 5) цена за единицу плотности — коэффициент отношения площади застройки к площади земельного участка.
По застроенным участкам в качестве единицы сравнения могут применяться:
— цена за I м2общей или чистой площади;
— цена за 1 м3— для складов, элеваторов и др.;
— цена за единицу, приносящей доход — место в гараже, на стадионе, место парковки и др.
При использовании приема При использовании приема единицы сравнения определяется на основе ряда фактических продаж средняя или типичная стоимость единицы сравнения для каждой однородной группы участков. Среднее значение определяется путем расчета медианой или средней цены продажи за единицу сравнения. Применяется этот прием в случаях, когда участки сильно отПри использовании приема единицы сравнения определяется на основе ряда фактических продаж средняя или типичная стоимость единицы сравнения для каждой однородной группы участков. Среднее значение определяется путем расчета медианой или средней цены продажи за единицу сравнения. Применяется этот прием в случаях, когда участки сильно отличаются друг от друга по размерам, но относительно схожи по параметрам.
Другой прием основан на определении путем анализа сравниваемых продаж стоимости базового, стандартного участка, который является затем ориентиром расчета стоимости других участков земли. Объектом оценки служит реальный или гипотетический бДругой прием основан на определении путем анализа сравниваемых продаж стоимости базового, стандартного участка, который является затем ориентиром расчета стоимости других участков земли. Объектом оценки служит реальный или гипотетический базовый участок.
В целом рыночная цена земли может определяться следующим образом:
Цр= Цнх К1х К2х К3х ... х Кп,
где Цр— рыночная цена;
Цн— нормативная цена земли;
К1... Кп— коэффициенты, применяемые для корректировки нормативной цены.
Коэффициенты устанавливаются экспертКоэффициенты устанавливаются экспертным путем, если нет коэффициентов, утвержденных государственными органами.
Метод соотнесения (переноса) — состоит в определении соотношения между общей стоимостью застроенного участка и стоимостью земли. Установлено, что существует устойчивая связь между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней Метод соотнесения (переноса) — состоит в определении соотношения между общей стоимостью застроенного участка и стоимостью земли. Установлено, что существует устойчивая связь между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней сооружений. Эксперт-оценщик оценивает сначала общую стоимость застроенного участка, а затем вычитает из нее стоимость зданий и сооружений и получает стоимость земельного участка. Коэффициенты соотношений можно применять к оцениваемым микрорайонам для определения стоимости единицы сравнения или базового участк Метод соотнесения (переноса) — состоит в определении соотношения между общей стоимостью застроенного участка и стоимостью земли. Установлено, что существует устойчивая связь между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней сооружений. Эксперт-оценщик оценивает сначала общую стоимость застроенного участка, а затем вычитает из нее стоимость зданий и сооружений и получает стоимость земельного участка. Коэффициенты соотношений можно применять к оцениваемым микрорайонам для определения стоимости единицы сравнения или базового участка для данного района.
Метод остаточной продуктивности (остатка).
При отсутствии данных по продаже земельных участков теория рекомендует для оценки земли использовать технику остатка.
В соответствии с техникой остатка стоимость земельного участка определяется по формуле:
где VL,- оценка стоимости земельного участка;
NOI— чистый операционный доход, который генерирует объект недвижимости;
Vв — стоимость улучшений;
RL— коэффициент капитализации земли;
Rв — коэффициент капитализации улучшений2.
При оценке объектов недвижимости предполагается, что земля рассматривается как строительная площадка и не подвержена никаким видам износов за исключением экономического. Как ограниченный ресурс Земля во времени, как правило, только возрастает в цене. Все износы относят к улучшениям, которые находятся на земле. Отсюда следует, что земля является неистощимым активом (капПри оценке объектов недвижимости предполагается, что земля рассматривается как строительная площадка и не подвержена никаким видам износов за исключением экономического. Как ограниченный ресурс Земля во времени, как правило, только возрастает в цене. Все износы относят к улучшениям, которые находятся на земле. Отсюда следует, что земля является неистощимым активом (капиталом), не требующим рекапитализации (возврата капитала). Следовательно доходы от земли могут быть капитализированы по норме отдачи на капитал V. То есть коэффициент капитализации земли RLравен норме отдачи на капитал V.
Метод развития (освоения) земельного участка Метод развития (освоения) земельного участка — используется в том случае когда необходимо определить стоимость участка, пригодного для разбивки на отдельные индивидуальные участки. Такие случаи довольно часто встречаются в российской практике оценки.
Основные этапы оценки по данному методу:
1. Определение размеров и количества индивидуальных участков.
2. Расчет стоимости освоенных участков 2. Расчет стоимости освоенных участков методом сопоставимых продаж (определение величины выручки).
3. Расчет издержек освоения участков и их продаж, графика освоения предполагаемого периода продаж и величины выручки от продаж индивидуальных участков.
4. Определение величины денежного потока путем вычитания всех издержек освоения участков из величины об4. Определение величины денежного потока путем вычитания всех издержек освоения участков из величины общей выручки от продаж этих участков.
5. Определение ставки дисконта.
6. Дисконтирование денежного потока с учетом времени освоения и продаж всех индивидуальных земельных участков.
При определении размеров индивидуальных участков учитываются физические, юридические и экономические факторы, влияющие на принятие При определении размеров индивидуальных участков учитываются физические, юридические и экономические факторы, влияющие на принятие данного решения, но чаще всего размеры определяются исходя из экономических возможностей потенциальных инвесторов (6, 8, 10, 12, 15, 20 и 25 соток).
В российской действительности освоенными называются земельные участки, к которым проведены подземные инженерные коммуникации, дороги, электричество, газ и на которых построены дома по индВ российской действительности освоенными называются земельные участки, к которым проведены подземные инженерные коммуникации, дороги, электричество, газ и на которых построены дома по индивидуальным проектам. Исходя из данного определения, подобный рынок земельных участков в РФ развит очень слабо.
Еще один способ определения рыночной стоимости земли — метод капитЕще один способ определения рыночной стоимости земли — метод капитализации дохода. Оценка земли по доходности осуществляется путем преобразования денежного дохода в стоимость с помощью коэффициента капитализации. Иначе говоря, стоимость участка может быть определена как его способность приносить доход в будущем.
