1
Оглавление
Введение2
Сущность оценки недвижимости2
Классификация объектов недвижимости5
Затратный метод6
Метод сравнения продаж8
Метод капитализации дохода12
Заключение15
Приложение 116
Библиография27
Введение
Понятие стоимости трудно поддается четкому определению и имеет множество интерпретаций. На стоимость недвижимости влияют множество факторов. Для того, чтобы разобраться в сути оценки недвижимости, следует выделить следующие социальные и экономические факторы, влияющие на ее стоимость.
Стоимость недвижимости создают 4 фундаментальных фактора, действующих на рынке: спрос на недвижимость со стороны платежеспособных покупателей; полезность; ограниченность предложения ; отчуждаемость объектов недвижимости.
Покупатели коммерческой недвижимости интересует одна простая вещь - доход от использования данного объекта. А доход есть выраженное в деньгах отдача имущества. При этом следует учитывать, что, чем выше размер дохода выше надежность и длительность его получения, тем лучше.
Следовательно, для определения стоимости недвижимости оценщик должен принять во внимание размер, риск и период, связанный с получением дохода от использования данного имущества. Как это делается, познание теоретических основ оценки недвижимости, приносящей доход, в общих чертах, и есть цель данного реферата.
Сущность оценки недвижимости
Факторы, влияющие на стоимость недвижимости, постоянно меняются, поэтому оценка недвижимости достоверна только на определенную дату.
Рыночная стоимость недвижимости обычно рассматривается как отражение будущих экономических условий, и это основано на свидетельствах рынка в конкретный момент времени. Внезапные изменения в бизнесе и рынках недвижимости могут сильно повлиять на стоимость объекта недвижимости.
По времени оценка недвижимости может быть текущей, ретроспективной и перспективной.
Большинство оценщиков делают оценку текущей стоимости.
Ретроспективная оценка - это оценка стоимости на определенную дату в прошлом.
Перспективная оценка недвижимости - это обычно оценка стоимости ее к концу планового периода строительства предприятий. Перспективные оценки стоимости для проектируемых предприятий часто требуются на время, когда они по плану достигают стабильного положения.
Существует три метода определения стоимости недвижимости:
1) затратный
2) сравнение продаж
3) капитализация доходов.
Также в этой сфере используется множество специфических терминов. Понятие которых приведены ниже.
Основные термины используемые при описании рынка недвижимости имеют три уровня определений. К первому относятся формулировки, используемые в действующем законодательстве, ко второму – в профессиональной литературе к третьему – формулировки используемые непрофессионалами.
Правильное понимание терминологии и владение ей помогает диалогу в области недвижимости.
Недвижимость– это то, что является недвижимым по закону. Недвижимостью обычно считаются физические объекты, жестко связанные с землей, перемещение которых в пространстве практически невозможно без их разрушения или утраты своих функций.
Рынок недвижимости– это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операции по управлению и финансированию работ в области недвижимости. Рынок недвижимости – это подсистема общего рынка, связанная с оборотом прав на объекты недвижимости.
Активность определенного сектора рынка недвижимости– это количество сделок б совершенных в нем за определенный период времени ( год, месяц).
Имущество– объекты окружающего мира, обладающие полезностью, и права на них.
Оценка имущества– определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью.
Объект оценки– имущество предъявляемое к оценке.
Принцип оценки имущества– основные экономические факторы, определяющие стоимость имущества. В практике оценки имущества используют принципы спроса и предложения, изменение конкуренции.
Оценщик имущества– лицо, обладающее подготовкой , опытом и квалификацией для оценки имущества.
Дата оценки имущества– дата по состоянию на которую произведена оценка имущества.
Отчет об оценке имущества– документ содержащий обоснованное мнение оценщика о стоимости имущества.
Этика оценщика имущества– совокупность этических правил и норм поведения оценщика при проведении процедуры оценки имущества.
База оценки имущества– вид стоимости имущества, в содержании которой реализуется цель и метод оценки. База оценки может быть основана на следующих видах стоимости – рыночная, восстановительная, первоначальная, остаточная стоимость, ликвидационная, страховая, стоимость для налогообложения, залоговая.
Рыночная стоимость имущества– расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать согласен был бы продать, а покупатель , имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести.
Восстановительная стоимость имущества– стоимость воспроизведения копии имущества в ценах на дату оценки.
Первоначальная стоимость имущества– фактические затраты на приобретение или создание имущества на момент начала его использования.
Остаточная стоимость имущества– стоимость имущества с учетом его износа.
Стоимость имущества для налогообложения– стоимость имущества , используемая для определения налогооблагаемой базы.
Залоговая стоимость имущества– стоимость имущества в целях обеспечения кредита.
Процедура оценки имущества– совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформления результатов оценки.
В практике оценки имущества используют следующие подходы (методы) – затратный, сравнительного анализа продаж, доходный.
Затратный подход– способ оценки имущества, основанный на определении стоимости в издержек на создание, изменение и утилизацию имущества, с учетом всех видов износа.
Подход сравнительного анализа продаж– способ оценки имущества путем анализа продаж объектов сравнения имущества после проведения соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.
Доходный подход– способ оценки имущества, основанный на определении стоимости будущих доходов от его использования.
В России история развития оценки, как и всего рынка недвижимости, распадается на два периода: дореволюционный и современный. В России оценка недвижимости начала обособляться от других операций с недвижимостью вскоре после начала операций на рынке недвижимости. Уже в 1992-93 гг. отдельные специалисты начали заявлять о себе как о профессиональных оценщиках. В 1993 году была создана первая общероссийская профессиональная организация оценщиков – Российское Общество Оценщиков.
Оценка рыночной недвижимости в современных условиях развивалась первоначально усилиями частных лиц. Потом добавились стандарты профессиональных организаций. Появились специальные законы и акты регулирующие оценку недвижимости.
В новейший период четко определились два направления оценки недвижимости:
·для государственных нужд
·для нужд частных собственников и других частных юридических и физических лиц.
Главные моменты взаимодействия заказчика и оценщика были законодательно закреплены в 1998 году федеральным законом об оценочной деятельности.
Наряду с федеральными и местными законами в систему государственного регулирования оценочной деятельности входят и соответствующие подзаконные акты.
Все теоретические проанализированные аспекты рынка недвижимости, а также остальные изложены в законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (см. приложение 1).
Классификация объектов недвижимости
Оценка недвижимости представляет интерес, в первую очередь , для категорий объектов, активно обращающихся на рынке как самостоятельный товар. В настоящее время в России это:
·квартиры и комнаты
·помещения и здания под офисы и магазины
·пригородные жилые дома с земельными участками (коттеджи и дачи)
·свободные земельные участки, предназначенные под застройку или для других целей(в ближайшей перспективе)
·складские и производственные объекты.
Кроме того, объекты недвижимости, как правило, входят в состав имущественного комплекса предприятий и организаций (в частности, приватизируемых) и существенно влияет на их стоимость. Существуют и другие категории объектов недвижимости, рынок которых еще не сформировался.
На оценку объекта влияют разнообразные условия и их сочетания. Приводим пример признаков классификации.
1. Происхождение
1.1. Естественные (природные) объекты.
1.2. Искусственные объекты(постройки).
2. Назначение
1.1.1. Свободные земельные частки (под застройку или другие цели)
1.1.2. Природные комплексы (месторождения) для их эксплуатации.
1.2. ПОСТРОЙКИ
1.2.1 Для жилья.
1.2.2 Для офиса.
1.2.3 Для торговли и сферы платных услуг.
1.2.4 Для промышленности.
1.2.5 Прочие.
3. Масштаб
1.1.1.1 Земельные массивы.
1.1.1.2 Отдельные земельные участки.
1.2.1.1 Комплексы зданий и сооружений.
1.2.1.2 Жилой дом многоквартирный.
1.2.1.3 Жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж)
1.2.1.4 Секция (подъезд).
1.2.1.5 Этаж в секции.
1.2.1.6 Квартира.
1.2.1.7 Комната.
1.2.1.8 Летняя дача.
1.2.2.1 Комплекс административных зданий.
1.2.2.2 Здание.
1.2.2.3 Помещение или части зданий (секции, этажи).
4. Готовность к использованию
1). Готовые объекты.
2). Требующие реконструкции или капитального ремонта.
3). Требующие завершения строительства.
Затратный метод
Метод затрат базируется на принципе, что покупатель обычно не заплатит за собственность больше, чем затраты на приобретение (постройку) аналогичной собственности равнозначного качества. Поэтому оценкой рыночной стоимости является сумма стоимости участка земли и стоимости строительства подобного объекта на дату оценки. Этот подход основан на понимании того, что участники рынка соотносят стоимость и издержки. При этом методе стоимость недвижимости получается путем добавления исчисленной стоимости земли к текущим издержкам строительства подобного объекта (здания) за вычетом амортизации (износа). Метод затрат особенно полезен в оценке новых здании или объектов недвижимости, которые редко продаются на рынке.
Использование метода затрат для определения стоимости недвижимости показано на рис. 1.
Пример. Определение стоимости приватизированного предприятия методом затрат.
Площадь земельного участка составляет 4000 кв. м. нормативная цена земли - 35 руб. за 1 кв. м.
Рис. 1.
1. Стоимость земельного участка – 35*4000 =140 тыс. руб.
2. Стоимость строительства главного сооружения по составленной смете - 100 тыс. руб.
3. Косвенные издержки включают в себя расходы на консультации, юридическое обслуживание, на оформление документов, страхование, рекламу, эксплуатацию сооружения и др. Сумма их определяется расчетно-аналитическим методом и по расчету составляет 20% стоимости строительства главного сооружения.
20*100:100=20 тыс. руб.
4. Прибыль, которую предполагает получить предприниматель на вложенный капитал, определяется расчетно-аналитическим методом. Предприниматель исходит из нормы прибыли на вложенный капитал 30%. За сумму вложенного капитала принимается капитал, вложенный в земельный участок, в главное сооружение и косвенные издержки.
140 +100+20 = 260 тыс. руб.
Прибыль равна 30*260:100=78 тыс. руб.
6. Износ сооружения принимается в размере 5% стоимости строительства – 5*100:100= 5 тыс. руб.
7. Стоимость главного сооружения с учетом общего износа - 100+20+78-5 = 193 тыс. руб.
8. Стоимость вспомогательных зданий и сооружений по смете составляет 20 тыс. руб. Износ 5% - 5*20:100=1 тыс. руб.
Стоимость с учетом износа - 20 - 1 =19 тыс. руб.
9. Рыночная стоимость права собственности на недвижимость- 140+193+19 = 352 тыс. руб.
Метод сравнения продаж
Суть метода сравнения продаж заключается в определении цены, которую заплатит покупатель за недвижимость аналогичной полезности. При отсутствии на рынке такой недвижимости метод сравнения продаж не применяется. Метод сравнения продаж полезен, когда ряд аналогичных объектов недавно продавался или в настоящее время выставлен на продажу на рынок объектов типа оцениваемой собственности. Используя этот метод, оценщик получает отражение стоимости, сравнивая оцениваемый объект с аналогичной недвижимостью, называемой «сравнимые продажи». Цены продаж недвижимости, которые, по мнению оценщика, наиболее сравнимы, должны отразить предел, в котором отражение стоимости оцениваемой недвижимости может падать.
Схема использования этого метода показана на рис. 2.
Рис. 2.
Оценщик вычисляет степень сложности или различия между объектом и сравнимыми продажами, рассматривая различные элементы сравнения:
- условия финансирования;
- условия продажи;
- условия рынка;
- размещение;
- физическую характеристику;
- экономическую характеристику;
- использование;
- недействительные компоненты стоимости;
- переданные права на недвижимость;
- права собственности на недвижимость.
Цена объекта недвижимости определяется выгодой от продажных прав собственности на недвижимость. Особо доходные виды собственности могут продаваться вместе с существующими арендными договорами. Учет разницы между рыночной и контрактной арендной платой при определении стоимости называют корректировкой на право собственности. Исходным моментом при корректировке является положение, что полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансировании.
Условия финансирования сделкибывают рыночные и нерыночные. Стремление участников сделки получить максимальную выгоду вызывает разные варианты договоров. могут быть следующие варианты расчетов:
1) финансирование сделки кредитором, т.е. продавец выплачивает проценты за кредит, которые покупатель-должник требует для получения кредита. В этом случае для корректировки из продажной цены вычитают сумму процентов;
2) финансирование сделки продавцом, т.е. продавец предоставляет покупателю ипотечный кредит. Для корректировки таких условий можно применить дисконтирование денежных потоков ипотечного кредита (постоянны платежей и шарового платежа) при рыночной норме процентов.
Корректировка на условия продажиотражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем. Продажа может произойти по цене ниже рыночной если продавцу необходимо срочно продать собственность и если между участниками сделки существует семейная или деловая связь, и по цене выше рыночной, если покупателюнеобходимо срочно купить собственность.
Состояние рынка- это изменение рыночных условий купли-продажи во времени. На состояние рынка влияют инфляция и дефляция, изменения в спросе и предложении в налогообложении и т.д. Величина корректировки определяется из анализа продаж объектов с постоянными физическими и экономическими характеристиками на одном и том же рынке.
Под размещениемпонимается месторасположение данного объекта недвижимости. Величина корректировки определяется из анализа продаж аналогичных объектов в разных местах, следовательно, она отражает главным образом разницу в стоимости земли для данных объектов.
Физическая характеристика объекта недвижимости включает в себя размеры, конструктивные элементы, качество материалов, износ, внешний вид, состояние окружающей среды и др. Корректировка на физические характеристики требует обсуждения каждого момента различия.
Экономическая характеристика объекта недвижимостивключает в себя текущие расходы, качество управления, условия и сроки аренды, величину чистой прибыли или дохода и т.п. Данное сравнение относится только к объекту недвижимости, приносящей доход.
При определении возможного использования объектаоценки после его продажи исходят из норм местного зонирования. Нельзя сравнивать два объекта недвижимости, один из которых после продажи может быть использован не так, как объект оценки, например, вместо ресторана будет функционировать магазин.
Недействительные компоненты стоимости- это компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью. Например, для гостиниц, ресторанов, магазинов это будет стоимость оборудования, мебели, приборов, посуды и др. При сравнении эти недействительные компоненты стоимости выделяются отдельно от объекта недвижимости.
Табл. 1.
Далее применяются стоимостные корректировки или корректировки в процентах к цене продаж каждой сравнимой недвижимости, включая рассмотрение частей недвижимости.
Расчет стоимости недвижимости приведен табл. 2.
Табл. 2.
Метод капитализации дохода
Корректировки цен продаж сравнимой недвижимости делаются потому, что цены продаж ее известны, а стоимость оцениваемой недвижимости не известна. С помощью этой процедуры сравнения оценщик рассчитывает стоимость, определенную в идентификации проблемы, как стоимость на определенную дату. Данные типа коэффициентов дохода и ставок дохода могут такие быть получены с помощью анализа сравнения продаж. В подходе сравнения продаж оценщики рассматривают эти данные,но не относятся к ним как к элементам сравнения. Эти Данные применяются в методе капитализации дохода.
Капитализация дохода - это преобразование ожидаемых в будущем доходов в единовременно получаемую в настоящее время стоимость, т.е. превращение доходов в капитал.
В случае оценки полных прав собственности для расчета будущей выручки от продажи недвижимости используют цену перепродажи объекта недвижимости в целом. Эта цена определяется будущей стоимостью земли, степенью износа здании и сооружений издержками на совершение сделки по продаже объекта. При оценке стоимости собственного капитала инвестиций цены продажи всего объекта вычитают остаток долга по ипотечному кредиту.
В оценке недвижимости используют две основные процедуры приведения будущих доходов к их текущей стоимости: с использованием коэффициента капитализации и ставки дисконта. Коэффициент капитализации применяется к доходам одного года. Обычно это первый прогнозный год. Расчет стоимости производится по формуле:
К=Кt/(1+n)
К - текущая стоимость (т.е. стоимость в настоящее время), руб.
Кt- доход, ожидаемый к концу t года (t=1 год), руб.;
n - ставка дисконта (норма доходности или процентная ставка), доли единицы.
Величина (1/1+n) представляет собой коэффициент капитализации, или коэффициент дисконта.
Пример. При ожидаемом через год доходе 120 тыс. руб. и норме доходности 20% текущая стоимость объекта недвижимости составит
К = (120/1+0,2)= 100 тыс.руб.
При этом коэффициент капитализации (коэффициент Дисконта) равен:
1/(1+0,2) =0,8333.
Пример. При ожидаемом через год доходе 50 тыс. руб. при вложении капитала в землю при норме доходности 10% и доходе 150 тыс. руб. при вложении капитала в здание при норме доходности 50% текущая стоимость объекта недвижимости, т.е. предприятия в целом, составит: коэффициент капитализации для земли (R) -
R =1/(1+0,1)
коэффициент капитализации для здания (R1)
R = 1/(1+0,5) = 0,6667
текущая стоимость объекта недвижимости:
К = 50 * 0,9091 + 150 * 0,6667 = 145,45 тыс. руб.
Коэффициент капитализации либо непосредственно выводится по продажам сопоставляемых объектов как отношение годового дохода к цене продажи (прямая капитализация), либо рассчитывается исходя из ожидаемой ставки периодического дохода на капитал и задаваемых условий возмещения инвестиций (капитализация отдачей).
Ставка дисконта используется для построения модели дисконтированных денежных потоков. При этом к текущей стоимости приводятся периодические доходы каждого прогнозного года, а также гипотетическая выручка от продажи,
Модель дисконтированных денежных потоков имеет вид:
Кt Кt Кt Кt
К= ----------; ------------; ------------; ……-------------,
(1+n)1 (1+n)2 (1+n)3 (1+n)t
где К - текущая стоимость руб.;
Кt - доход, ожидаемый к концу t года, руб.;
n - ставка дисконта, доли единицы;
t - фактор времени (число лет);
1,2,3...- порядковый номер года.
Пример. При ожидаемом через 5 лет доходе 250 тыс. руб. и норме доходности 20% текущая стоимость объекта недвижимости составит:
K=250/(1+0,2)5=100,47 тыс. руб.
при этом текущая стоимость объекта недвижимости по годам составит:
конец 1-го года 250/(1+0,2)1=208,33 тыс. руб.;
конец 2-го года 250/(1+0,2)2=173,61 тыс. руб.;
