3) цена за 1 фронтальный метр — для коммерческого использования земель в городах. Стоимость участка пропорциональна длине его границы по улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую приходится небольшая часть стоимости;
4) цена за лот — стандартные по форме и размеру участки в районах жилой, дачной застройки и др.
5) цена за единицу плотности — коэффициент отношения площади застройки к площади земельного участка.
По застроенным участкам в качестве единицы сравнения могут применяться:
— цена за I м2общей или чистой площади;
— цена за 1 м3— для складов, элеваторов и др.;
— цена за единицу, приносящей доход — место в гараже, на стадионе, место парковки и др.
При использовании приема единицы сравнения определяется на основе ряда фактических продаж средняя или типичная стоимость единицы сравнения для каждой однородной группы участков. Среднее значение определяется путем расчета медианой или средней цены продажи за единицу сравнения. Применяется этот прием в случаях, когда участки сильно отличаются друг от друга по размерам, но относительно схожи по параметрам.
Другой прием основан на определении путем анализа сравниваемых продаж стоимости базового, стандартного участка, который является затем ориентиром расчета стоимости других участков земли. Объектом оценки служит реальный или гипотетический базовый участок.
В целом рыночная цена земли может определяться следующим образом:
Цр= Цнх К1х К2х К3х ... х Кп,
где Цр— рыночная цена;
Цн— нормативная цена земли;
К1... Кп— коэффициенты, применяемые для корректировки нормативной цены.
Коэффициенты устанавливаются экспертным путем, если нет коэффициентов, утвержденных государственными органами.
Метод соотнесения (переноса) — состоит в определении соотношения между общей стоимостью застроенного участка и стоимостью земли. Установлено, что существует устойчивая связь между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней сооружений. Эксперт-оценщик оценивает сначала общую стоимость застроенного участка, а затем вычитает из нее стоимость зданий и сооружений и получает стоимость земельного участка. Коэффициенты соотношений можно применять к оцениваемым микрорайонам для определения стоимости единицы сравнения или базового участка для данного района.
Метод остаточной продуктивности (остатка).
При отсутствии данных по продаже земельных участков теория рекомендует для оценки земли использовать технику остатка.
В соответствии с техникой остатка стоимость земельного участка определяется по формуле:
где VL, - оценка стоимости земельного участка;
NOI— чистый операционный доход, который генерирует объект недвижимости;
Vв — стоимость улучшений;
RL— коэффициент капитализации земли;
Rв — коэффициент капитализации улучшений2.
При оценке объектов недвижимости предполагается, что земля рассматривается как строительная площадка и не подвержена никаким видам износов за исключением экономического. Как ограниченный ресурс Земля во времени, как правило, только возрастает в цене. Все износы относят к улучшениям, которые находятся на земле. Отсюда следует, что земля является неистощимым активом (капиталом), не требующим рекапитализации (возврата капитала). Следовательно доходы от земли могут быть капитализированы по норме отдачи на капитал V. То есть коэффициент капитализации земли RLравен норме отдачи на капитал V.
Метод развития (освоения) земельного участка — используется в том случае когда необходимо определить стоимость участка, пригодного для разбивки на отдельные индивидуальные участки. Такие случаи довольно часто встречаются в российской практике оценки.
Основные этапы оценки по данному методу:
1. Определение размеров и количества индивидуальных участков.
2. Расчет стоимости освоенных участков методом сопоставимых продаж (определение величины выручки).
3. Расчет издержек освоения участков и их продаж, графика освоения предполагаемого периода продаж и величины выручки от продаж индивидуальных участков.
4. Определение величины денежного потока путем вычитания всех издержек освоения участков из величины общей выручки от продаж этих участков.
5. Определение ставки дисконта.
6. Дисконтирование денежного потока с учетом времени освоения и продаж всех индивидуальных земельных участков.
При определении размеров индивидуальных участков учитываются физические, юридические и экономические факторы, влияющие на принятие данного решения, но чаще всего размеры определяются исходя из экономических возможностей потенциальных инвесторов (6, 8, 10, 12, 15, 20 и 25 соток).
В российской действительности освоенными называются земельные участки, к которым проведены подземные инженерные коммуникации, дороги, электричество, газ и на которых построены дома по индивидуальным проектам. Исходя из данного определения, подобный рынок земельных участков в РФ развит очень слабо.
Еще один способ определения рыночной стоимости земли — метод капитализации дохода. Оценка земли по доходности осуществляется путем преобразования денежного дохода в стоимость с помощью коэффициента капитализации. Иначе говоря, стоимость участка может быть определена как его способность приносить доход в будущем.
Стоимость земли в этом случае определяется по формуле:
Sрз — рыночная стоимость земли;
ЧDЗ— чистый земельный доход, включает арендную плату, земельный налог, прибыль землевладельца и другие формы. При отсутствии общепринятой методики может определяться различными способами. Чистый доход есть разница между стоимостью валовой продукции и затратами на ее производство;
R — коэффициент капитализации земельных доходов. К должен определяться дифференцированно по регионам РФ и внутри регионов по их территориям.
Для земель сельскохозяйственного назначения может браться норма рентабельности от производства и реализации сельскохозяйственной продукции. Для земель, отводимых под строительство промышленных предприятий — норма рентабельности от производства и реализации промышленной продукции; для банков — от их деятельности.
В каждом конкретном случае вопрос определения норм капитализации должен решаться исходя из рыночной процентной ставки и ее корректировки с учетом тенденций развития рыночной конъюнктуры.
Учитывая, что использование земельных участков носит долговременный характер, ставки и размеры платежей могут корректироваться через определенные сроки, установленные конкретным договором.
В методических рекомендациях "О порядке оценки недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, и прав на него", утвержденных распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 1.08.96 № 113-р, рекомендуется при анализе наилучшего и наиболее эффективного использования земли использовать метод: технику остатка для определения стоимости земли и зданий и сооружений, находящихся на данном участке, и затем применять капитализацию дохода от земли путем дисконтирования денежных потоков.
Зарубежный опыт оценки городских земель
Анализ зарубежного опыта установления платы за землю позволяет выявить факторы, определяющие размер платы; изучить динамику роста цен на землю; установить удельный вес платы за землю и общую структуру затрат на городское строительство;
влияние платы за землю на политику и характер землепользования в городах. Выявление и оценка факторов, влияющих на цену земли, имеет важное значение для прогнозирования ее изменения и установления более гибкой политики налогообложения.
Наиболее известная теория цен на землю У. Алонсо касается соотношения спроса и предложения на городские земельные участки. В основе этой теории лежит экономическая концепция извлечения населением или предприятием максимальной выгоды в рамках располагаемых ими доходов. У. Алонсо графически рассчитал кривые платежеспособности семей, характеризующие в зависимости от расстояния до центра города те цены на землю, которые та или иная семья в состоянии уплатить, сохраняя прежний жизненный уровень. Аналогично он рассмотрел размещение предприятий относительно расстояния от центра в соответствии с ценами на землю при условии сохранения ими максимальной прибыли. Эта прибыль представляет собой разность между суммарной стоимостью реализованной продукции, с одной стороны, и расходами на производство и ценой земли, с другой. Земля, примыкающая к сложившейся городской территории, может быть приобретена под застройку по цене, лишь немного превосходящей цену той же земли в случае использования ее под сельскохозяйственные нужды. В действительности цены в указанных районах превышают сельскохозяйственные земельные расценки в несколько раз. Алонсо считает, что критерием оценки участка является максимальная прибыль, которую он может дать. При этом арендная плата за землю рассчитывается как капитализированный доход путем умножения прибыли, получаемой за определенный ряд лет, на процентную норму.
Детальные исследования, осуществленные в 70-х гг. Американским институтом планировки городов по определению влияния общественных инвестиций на ценность городских земель, привели к выводам, согласно которым факторы, определяющие цену земли, можно разделить на три группы: физические (размер участка, протяженность фронтальной линии, местоположение в плане города, инженерно-геологические условия); экономические (доход, получаемый с этого участка, инвестиции, произведенные на данной территории); административные (законодательные акты о зонировании городских территорий, включающие административные ограничения в местоположении отдельных объектов).
Французский исследователь Дютайн, изучая механизм формирования цен в Парижской агломерации, пришел к следующему выводу: цена участка колеблется между двумя пределами — минимальной ценой, определяемой фактическим доходом участка, и максимальной ценой, которую потенциальный пользователь готов заплатить исходя из условий застройки, предполагаемых доходов от новых сооружений, минус затраты на их строительство и различные дополнительные расходы.
По мнению специалистов США, доля земли в оценочной стоимости недвижимости составляет 30-40%.
Цена на землю влияет на вид ее использования. Как правило, значительные территории в центрах американских городов заняты торговыми учреждениями, зданиями контор, фирм. Высокая цена земли ведет к интенсификации ее использования, способствует перенаселенности наиболее ценных территорий, их транспортной перегрузке. К основным категориям землепользователей, с которыми связывают наиболее интенсивное использование городских территорий, относят: правительственные учреждения, частные конторы, зрелищные объекты, специализированные магазины, университеты, мотели, научно-исследовательские институты, культурно-бытовые центры.
Высокие цены на землю приводят к непропорциональным потребностям распределения городских территорий между отдельными функциональными зонами, затрудняют проведение реконструктивных работ. Зарубежный опыт свидетельствует: в центральных районах крупнейших городов размер компенсации за землю и дома, намеченные к сносу, составляет до 80-100% затрат на новое строительство.
В большинстве бывших социалистических стран Восточной Европы существовала плата за землю, и исследования по установлению се взаимосвязи с оценкой территории, показали, что плата за землю значительно ниже ее фактической ценности. В Венгрии, например, с 1975 г. была введена категорийность населенных пунктов, в которой выделено 5 основных групп: столица, центры регионов, центры областей, прочие города и крупные села. При этом в пределах населенных пунктов выделяется до 6 зон — от центра города к периферии, по которым введена дифференцированная плата за пользование городскими землями. Например, плата за земельный участок в центре Будапешта в 6 раз выше, чем на его окраине, и примерно в 20 раз выше по сравнению с самой дешевой городской землей.
Важное значение имеет исследование проблемы зонирования использования городских земель. Среди факторов, влияющих на оценку эффективности использования городской территории, выделяют: предпочтения и доходы населения, повышение жизненных стандартов, стоимость земельных участков, уровень развития городского хозяйства и средств коммуникации, планировочные концепции и стандарты.
Стоимость земельных участков в городах стабильно растет. Рост стоимости земли в большинстве стран выше темпов роста инфляции. За последние 25 лет стоимость городских земель в США возросла в 10 раз; в Японии (в пригороде Токио) — в 20 раз, в то время как национальный доход увеличился примерно в 4 раза, а цены на потребительские товары — в 3 раза. В то же время благодаря методам контроля в Швеции рост стоимости земельных участков за десятилетие 1970-1980 гг. составил лишь 9%3.
В отечественном градостроительстве практика жесткого зонирования имеет давнюю историю, начало которой положило строительство первых социалистических городов с четким функциональным разделением производственных и жилых зон. В связи с демократизацией общества и экономики, появлением вместо единой государственной различных форм собственности на землю большой интерес представляет изучение практики зонирования городских земель в индустриально развитых странах с преимущественно частной собственностью на землю.
В основе современного городского зонирования лежит выделение на территории административной единицы зон землепользования для уменьшения вероятности конфликта между различными видами деятельности. При этом критерием классификации видов землепользования является степень их отрицательного внешнего воздействия.
Практика зонирования в городах практически полностью отказалась от принципа многолетнего использования земель. Ее заменил принцип исключительности, согласно которому в зонах разрешается осуществление только тех видов хозяйственной деятельности, которые прямо указаны для данной зоны.
Происходит углубленная дифференциация правовых режимов землепользования, которая выражается в увеличении числа зон и подзон, два которых хозяйственное и иное использование земель тщательно и подробно регламентируется.
На владельцев земельной собственности налагаются определенные ограничения по ее использованию. В США муниципальные органы имеют право регулировать и ограничивать высоту, число этажей, размеры зданий, процент застройки участка, размеры дворов и других открытых пространств, размещение и использование сооружений и земли для торговли, производства, жилья и других целей. Непременным условием при этом является сохранение стоимости и непричинение ущерба недвижимости.
Во Франции законодательные меры позитивного характера определяются прежде всего введением зон приоритетного, дифференцированного и согласованного развития. Границы зоны приоритетного городского развития определяются администрацией, а введение зон преследует двойную цепь: концентрация строительства во избежание рассредоточения дорогостоящих общественных работ, финансируемых местными органами; предотвращение спекуляции земельными участками. Формирование зон согласованного развития регулируется общим градостроительным законодательством, за исключением того, что планы использования территории для них необязательны, так же как и получение разрешения на строительство. Реализация большинства зон согласованного развития осуществляется, как правило, частными строительными инофирмами, которых привлекает дополнительная прибыль, получаемая от повышения плотности застройки. Местная администрация также находит в этом свой интерес, поскольку она освобождается от финансирования ряда систем общественного обслуживания (дороги, рекреационные пространства и т. д.).
Вторая часть
Обзор рынка коммерческой недвижимости, осень 2002 года
В сентябре 2002 года как на рынке офисных помещений, так и торговых помещений произошли серьезные изменения цен. В основном увеличение стоимости одного квадратного метра коммерческой недвижимости коснулось центральные районы Санкт-Петербурга (Центральный, Адмиралтейский, Петроградский, Василеостровский). В среднем, увеличение по сравнению с августом на рынке торговых помещений составило 26,23 пунктов, что довольно существенно сказалось на цене предложения в основном в Петроградском и Адмиралтейском районе. Количество заключаемых сделок осталось на июльском уровне. В основном в сентябре предлагались торговые и офисные помещения в Центральном, Адмиралтейском, Петроградском районах. На рынке офисных помещений в сентябре существенно увеличилась стоимость за один квадратный метр. В среднем увеличение составило 39,42 пунктов.
Наиболее популярными у потенциальных покупателей и арендаторов были небольшие помещения. Общая площадь большинства (55%) выставленных на продажу или сдаваемых в аренду офисов класса не превышала 100 кв. м. Арендные ставки на большинство помещений колебались в пределах от $180 до $570 за кв. м. в год (75% офисов). Основная часть покупателей (около 70%) останавливала свой выбор на помещениях стоимостью не дороже $320 за кв. м. в год.
Цена предложения одного квадратного метра по сравнению с августом увеличилась в основном на торговые помещения. В среднем цены на коммерческую недвижимость (в частности на торговые помещения) поднялись на 26,23 с $606,12 до $632,35. Объем предложения торговых и офисных помещений немного увеличилась. В среднем торговые помещения предлагались от 580,00 до 1350,00 долларов USA за 1 кв. м.
В сентябре 2002 года спрос на офисные помещения достиг июльского уровня, наибольший рост стоимости одного квадратного метра офисных площадей был замечен в Центральном и Петроградском и Адмиралтейском районе. Средняя цена предложения в сентябре составила $561,72, что на 39,42 пунктов больше, чем в августе 2002 года.
Офисные помещения продажа
Стоимость офисных помещений в сентябре 2002 года составила $561,72, что на 39,42 пунктов больше, чем в августе 2002 года. В сентябре в основном предлагались небольшие офисы от 110 до 210 кв. м. причем спрос на рынке аренды превышает предложение во всех секторах в несколько раз
Цена предложения одного квадратного метра по сравнению с августом увеличилась с 522,31 в августе до 561,72 в сентябре. В среднем цены на офисные помещения поднялись на $39,42. Объем предложения офисных помещений остался без изменений (но тенденция к снижению очевидна). В среднем офисные помещения предлагались от 510,00 до 1000,00 долларов USA за 1 кв. м. Около 20% клиентов интересуются покупкой офисов и готовы платить до $800 за кв. м. Менее 5% клиентов готовы платить за рабочее место свыше $1000. В основном такие офисные помещения предлагаются в престижных районах и с хорошим ремонтом возможно даже с мебелью. Наибольший рост в сентябре был замечен в Центральном, Приморском и Петроградском районах 28,63,23,52, и 55,57, пунктов соответственно.
INCLUDEPICTURE "file://D:/kursovik/Анализ
| Район/месяц |
Август
|
Сентябрь |
Центральный |
$657,18
|
$694,02 |
|
Петроградский |
$620,29
|
$677,36 |
|
Выборгский |
$511,83
|
$520,08 |
|
Московский |
$579,84
|
$571,13 |
|
Адмиралтейский |
$565,33
|
$634,67 |
|
Калининский |
$418,12
|
$519,89 |
|
Красногвардейский |
$493,04
|
$516,56 |
|
Невский |
$481,57
|
$516,00 |
|
Приморский |
$569,71
|
$605,00 |
|
Фрунвзенский |
$470,92
|
$545,92 |
|
Кировский |
$451,17
|
$462,50 |
|
Василеостровский |
$542,97
|
$600,25 |
|
Красносельский |
$428,00
|
$439,00 |
Арендные ставки на офисные помещения
В сентябре 2002 года на рынке аренды офисных помещений существенных изменений не произошло. Арендные ставки стабильны в диапазоне от $9 до $28 кв. м. в месяц по некоторым офисным помещениям достигают $45 за кв. м. в месяц. Спрос также весьма предсказуем.
В сентябре средняя стоимость арендных ставок одного квадратного метра по сравнению с августом незначительно увеличилась и достигла отметки в $11,75 за 1 кв. м. в месяц и в среднем по городу прирост стоимости по сравнению с прошлым месяце составил (+0,52 пунктов).
Офисные помещения класса "А" сдавались в аренду в Сентябрье по цене $450 - $570 за кв. м. в год. Офисы класса "В" - $320 - $370 за кв. м. в год. Арендная ставка на офисы класса "С" составляла $150 - $220 за кв. м. в год .
Предложение офисных зданий класса С, на которые ориентирован массовый спрос, постоянно растет. Арендные ставки: $180 за 1 кв. м в год за неотремонтированные офисы, $250 - за уже отделанные. Арендные ставки за помещения класса "С" перешли отметку в $200 за 1 кв. м в год и остановили свой рост
Расценки на офисы класса В за год подросли на 15-20% , достигли $320-370 за 1 кв. м и пока стабилизировались на этом уровне.
Цены на офисы составляют от $10 до $25 за 1 кв. м в месяц. Выбираемые клиентами районы очень индивидуальны.
INCLUDEPICTURE
| Район/месяц |
Август
|
Сентябрь |
Центральный |
$15,21
|
$15,24 |
|
Петроградский |
$15,10
|
$16,45 |
|
Выборгский |
$9,41
|
$11,37 |
|
Московский |
$12,53
|
$13,00 |
|
Адмиралтейский |
$10,17
|
$12,38 |
|
Калининский |
$9,88
|
$10,36 |
|
Красногвардейский |
$11,35
|
$10,95 |
|
Невский |
$9,76
|
$10,32 |
|
Приморский |
$9,91
|
$9,55 |
|
Фрунвзенский |
$11,39
|
$10,93 |
|
Кировский |
$10,38
|
$9,68 |
|
Василеостровский |
$11,33
|
$13,62 |
|
Калининский |
$9,60
|
$8,93 |
