1
Таллиннский Технический Университет
Экономический факультет
Оценка недвижимости методом прямого сравнеия продаж и, влияющие на нее, экологические факторы.
Предмет: Недвижимость
Преподаватель: А.Томсон
Е.Кольбре
Группа: TZDO 97
Студент: М.Екименко
1999
Понятие стоимости трудно поддается четкому определению и имеет множество интерпретаций . Для того ,чтобы разобраться со стоимостью, следует выделить следующие социальные и экономические факторы , влияющие на нее .
Стоимость недвижимости создают 4 фундаментальных фактора , действующих на рынке : спрос на недвижимость со стороны платежеспособных покупателей ; полезность ; ограниченность предложения ; отчуждаемость объектов недвижимости .
Покупатели коммерческой недвижимости интересует одна простая вещь - доход от использования данного объекта . Доход есть выраженное в деньгах отдача имущества . При этом следует учитывать , что : чем выше размер дохода ,тем лучше; чем выше надежность получения дохода , тем лучше ; чем дольше вы получаете доход , тем лучше .
Следовательно , для определения стоимости недвижимости оценщик должен принять во внимание размер, риск и период, связанный с получением дохода от использования данного имущества .
Оценка стоимости предприятия - это процесс оценки предприятия как единого функционирующего комплекса , приносящего прибыль . Этот процесс включает в себя обоснованную оценку основных фондов и оборотных средств , материальных и нематериальных активов , текущих и будущих доходов предприятия на определенный момент времени .
В зависимости от цели функций оценки различают отдельные виды оценочной стоимости предприятия . Например , при сделках купли - продажи предприятия или его части важно оценить его рыночную стоимость ; при осуществлении инвестиций - инвестиционную стоимость ; при страховании имущества предприятия - стоимость восстановления ; при кредитовании - залоговую стоимость ; при ликвидации предприятия - ликвидационную стоимость .
При проведении оценки необходимо определить каждый компонент имущества, влияющий на стоимость , включая нематериальные (неосязаемые) факторы. Примером влияния нематериальных факторов может быть общее впечатление от объекта недвижимости. Внутреннее оформление здания может быть средним, однако хорошее впечатление , произведенное его внешним оформлением может быть очень важным для покупателя. Другим примером неосязаемого фактора может быть хорошая репутация застройщика. Престижный тип квартир в каком-либо районе прибавит стоимость квартирам , расположенным рядом , но построенным другими застройщиками . Квартиры , предлагаемые для перепродажи отдельными владельцами, будут иметь меньшую цену . чем квартиры , продаваемые при поддержке серьезной рекламной компании . Необходимо установить стоимость в денежном выражении таких нематериальных активов и рассмотреть объект оценки с точки зрения типичного покупателя , с учетом предложения аналогичных объектов недвижимости в сходном окружении на момент оценки . При оценке необходимо учитывать потенциальные потребности и желания типичного покупателя . Стоимость таких возможностей потом должна быть переведена в денежную форму с учетом их вклада в суммарную стоимость .
Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена , которую можно получить от продажи имущества на конкурентном и открытом рынке при соблюдении условий “ равновесия ”, т.е. продавец и покупатель действуют рационально , информирован , а при обсуждении цены стороны не испытывают давления каких-либо чрезвычайных обстоятельств . Данное определение стоимости включает представление о “нормальной “ ( равновесной ) сделке как о передаче титула собственности от продавца к покупателю в определенный момент времени при выполнении следующих условий :
мотивация продавца и покупателя является типичной ;
обе стороны хорошо информированы , например квалифицированными консультантами, и действуют целесообразно пониманию своего интереса ; имеется достаточное время , чтобы выявить реакцию рынка на сделанное предложение ;
платеж осуществляется наличными деньгами или другим наличным способом ;
компенсация продавцу за отчуждаемое имущество полностью представлена договорной ценой без каких-либо дополнительных уступок и связанных льгот .
Стоимость коммерческой недвижимости редко можно получить непосредственно от сравнения сходных продаж, потому что влияние различных сил очень трудно выделить и количественно определить. Стоимость такого вида недвижимости подвержена действию рыночных сил на гораздо большей территории , чем , например , жилая недвижимость. Для крупных объектов доходной недвижимости границы рынка могут охватывать территорию всего региона и даже республики . Зачастую инвесторы часто используют для себя объекты , находящиеся за тысячи километров от их штаб-квартиры.
Поправки к стоимости налогов должны быть сделаны с учетом условий финансирования . Не требуется поправок к ценам , если часть стоимости уплачивается продавцом , и это является обычным для данного рынка . Поправки не должны производиться механически , они должны учитывать рыночную реакцию на условия финансирования.
Продажная цена может отличаться от рыночной стоимости, особенно если отсутствуют те или иные условия равновесия. Например, продавец вынужден соглашаться на сделку , уступая в цене , потому что у него нет достаточно времени для выявления реакции рынка. Или для покупателя приобретение именно данного объекта недвижимости имеет особую привлекательность , вызванную , к примеру , налоговым регулированием . На продажную цену оказывают влияние также стоимость и доступность ипотечного кредитования .
Рассмотрим случай , когда недвижимость используется в качестве объекта инвестированная .
Капитал преследует цель воспроизвести себя с приращением . Недвижимое имущество представляет собой прекрасный инструмент для генерирования дохода .
Типичный инвестор , вкладывая в недвижимость , стремится получить наряду с возвратом вложенного капитала еще и прибыль на вложенный капитал . Инвестор так же хотел бы , чтобы были компенсированы все затраты на получение дохода . Для настоящего инвестора все иные удовольствия , связанные с владением собственностью , не имеет сколько-нибудь существенного значения .
Анализируя объект недвижимости для определенных инвестиционных целей, инвестор может иметь в виду рыночную стоимость , однако чаще он обращает внимание на условия финансирования, потенциальное будущее использование и будущую стоимость . Эти факторы сравниваются с альтернативными возможностями инвестиций для определения инвестиционной стоимости . Данный вид стоимости соотносится с индивидуальным инвестором, обезличенной и отражающей наиболее вероятное поведение на рынке .
Например , крупная страховая компания приобретает инвестиционный объект с целью получения долгосрочных преимуществ. Торговое здание со сроком аренды на 20 лет предлагается за цену , определенную на основе 9% нормы капитализации . Данная стоимость является текущей рыночной стоимостью , и данное капиталовложение может обеспечить внутреннюю эффективность капиталовложений ( внутренняя норма прибыли ) на уровне 11% за 20-летний период .
В приведенном примере , даже несмотря на то , что инвестиционная стоимость основывалась на 11%-ой внутренней норме прибыли , компания может изменить свое значение критерия инвестиционной стоимости с учетом приоритета ликвидности . Перед тем как приобрести здание , компания обнаруживает , что она может купить 20-летний облигации , выпущенные арендатором с выплатой 11%-годовых . Поскольку облигации более ликвидны , чем торговый центр , вполне вероятно , что инвестиции будут произведены в ценные бумаги .
Принципы оценки недвижимости .
Процесс оценки недвижимого имущества заключается в оценке стоимости имущественных прав владельца . Право использовать земельный участок представляет для собственника земли важный момент при определении стоимости участка . При определении своей точки зрения оценщик должен встать так же и на позицию покупателя , понять , какую ценность для него представляет владение данной собственностью и почему . В случае с коммерческой недвижимостью ответ содержится в принципе отдачи от инвестиций после погашения операционных расходов . Знание экономических принципов необходимо для понимания приемов и процедур оценки коммерческой недвижимости .
Принцип спроса и предложения .
В любой области хозяйственной деятельности стоимость товара подвержена влиянию закона спроса и предложения . Это так же верно и для рынка недвижимости . Если предложение падает или растет спрос , стоимость имущества возрастает . Последний коммерческий лот , находящийся в желаемом районе , обычно будет котироваться выше , чем первый проданный лот . Вызванная многими причинами ограниченность предложения привлекательных для вложения денег объектов недвижимости будет увеличивать спрос , а следовательно , и стоимость .
Принцип изменения .
Все природные и социально-экономические условия меняются , любая собственность испытывает на себе воздействие этих изменений . Недвижимое имущество подвержено таким рыночным изменениям , как доступность ипотечного кредита на разумных условиях и соответствующие прирост или сокращение эффективного спроса на рынке недвижимости . Застой на рынке потребительских товаров в течение длительного времени или высокие процентные ставки будут негативно отражаться на конъюнктуре рынка недвижимости . Внешние силы , такие, как погода , пожары , засуха , ураганы , землетрясения и другие природные явления, могут нанести материальный урон .
Принцип замещения .
Ценность конкретного объекта недвижимости в глазах покупателя сильно зависит от того , сможет ли он найти заменяющий или сопоставимый объект . Мы можем приблизится к определению стоимости имущества , используя принцип замещения в рамках трех подходов к оценке . Для этого мы должны спроецировать на изучаемый объект информацию о его аналогах , затратах на их создание , получаемых доходах или их продажной цене . Это называется принципом замещения и обусловлено наличием вариантов выбора для обычного покупателя , если он не купит данный объект . Применительно к оценке с точки зрения доходности принцип замещения гласит , что поток чистого дохода от использования данного имущества имеет для покупателя такое же значение , как поток чистого дохода , производимого аналогичным объектом , предполагая , что их качества и длительность не сильно различается .
Принцип лучшего и наиболее эффективного использования .
В поисках наилучшего и наиболее рентабельного использования для оцениваемых строений и участка земли под ними мы сравниваем существующий вариант использования с другими возможными вариантами . Лучшее и наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки . Это такое использование участка земли и расположенных на нем строений , которое обеспечит наиболее высокую отдачу сегодня или в ближайшем будущем . Анализ распадается на две части : оптимальное использование вакантного участка земли и оптимальное использование участка со строениями .
Анализ свободного участка производится для того чтобы определить наиболее рентабельный вариант его использования , не замыкаясь на существующем . Необходимо пронять во внимание срок предполагаемого использования , реакцию непосредственного окружения , а также вклад произведенных улучшений , если таковые имеются . Рамки анализа должны ограничиваться допускаемыми законом вариантами использования , а также учитывать физически допустимые возможности . Имеют значение также зональные ограничения и ограничения правомочий владельца , которые следует принимать во внимание .
