В качестве объекта государственной регистрации недвижимого имущества может быть определено основное здание без служебных строений с конкретным порядковым номером по улице (переулку) либо основное здание и служебные строения, расположенные на одном земельном участке.
Для того, чтобы здание могло быть использовано в качестве объекта договора аренды, оно должно обладать определенными признаками. Здание должно быть принято в эксплуатацию. Не может быть объектом договора аренды самовольно построенное здание. Основными документами на здание являются технический паспорт и поземельная книга. В бюро технической инвентаризации ведется реестр объектов собственности юридический и физических лиц. Комитеты по управлению имуществом субъектов РФ ведут учет государственной собственности субъектов РФ и их реестр. Государственный комитет РФ по управлению государственным имуществом осуществляет учет объектов федеральной собственности и ведет их реестр, а органы местного самоуправления - объектов муниципальной собственности и их реестр.
К сооружениям, являющимся объектами арендных отношений, относятся: тепловые узлы, подъэстакадные пространства, мосты, оранжереи, колодцы, навесы, портики, отдельные элементы внешнего благоустройства, трансформаторы и некоторые другие инженерные сооружения.
В договоре аренды здания или сооружения должны быть указаны индивидуально определенные признаки объекта аренды, позволяющие твердо установить имущество, подлежащее передаче арендатору, т.е. данные, позволяющие определенно установить, какое именно здание (сооружение) подлежит передаче арендатору в качестве аренды. Поэтому, составляя контракт, необходимо указать точный адрес и общую площадь передаваемого в аренду здания (сооружения). При нарушении этих требований в договоре объект аренды считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - не заключенным.
Цель использования (назначения) объекта аренды должна быть сформулирована в тесте договора предельно четко. Например, под “конторские помещения”.
Согласно общим правилам, право сдачи аренду имущества принадлежит его собственнику или лицу, управомоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Предприятия могут сдавать в аренду недвижимое имущество, принадлежащее им на праве хозяйственного ведения, только с согласия собственника.
Федеральное предприятие не имеет права сдавать в аренду здания или сооружения без согласия Государственного комитета РФ по управлению государственным имуществом.
В соответствии со ст.6 Федерального ЗакоВ соответствии со ст.6 Федерального Закона “Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации” сдача в аренду объектов недвижимости, относящихся к муниципальной собственности, входит в компетенцию органов местного самоуправления.
Федеральным Законом от 20.07.95 года “О федеральном железнодорожном транспорте” установлено, что недвижимое имущество, принадлежащее по праву хозяйственного ведения предприятиям железнодорожного транспорта, может сдаваться в аренду с согласия федерального органа исполнительной власти в области железнодорожного транспорта.
Комитеты по управлению государственным имуществом могут выступать в качестве арендодателей только в отношении объектов государственной собственности, не находящейся в хозяйственном ведении предприятий.”
Специальные нормы, касающиеся аренды зданий и сооружений, регулируют и отношения, возникающие при передаче земельного участка, занятого этой недвижимостью и необходимого для ее использования. При этом следует учитывать, что в соответствии со ст.13 Федерального Закона “О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации” нормы в части, касающейся сделок с земельными участками, применяются в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством.
Согласно ст.652 ГК, по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Данное правило гарантирует своевременное предоставление арендатору по договору аренды здания (сооружения) земельного участка, а также возможность полноценно эксплуатировать арендованную недвижимость.
Право арендатора здания (сооружения) на земельный участок находится в зависимости от того, какое правомочие на данный земельный участок имеет арендодатель. Это может быть право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования, аренда и другие правомочия пользования земельным участком.
В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.
При определении права арендатора на соответствующий земельный участок необходимо учитывать установленные законодательством ограничения. Так, земельный участок может предоставляться на праве пожизненно наследуемого владения только гражданам.
Если земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, не принадлежит арендодателю на праве собственности, то аренда недвижимости, расположенной на таком земельном участке, допуЕсли земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, не принадлежит арендодателю на праве собственности, то аренда недвижимости, расположенной на таком земельном участке, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.
Так как закон наделяет арендатора правом только на часть земельного участка, занятую зданием или сооружением и необходимую для его использования, а не на весь земельный участок, занимаемый арендодателем, то право пользования дополнительным земельным участком определяется по соглашению сторон.
В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования часть земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка. Данная положение направлено на защиту законных интересов арендатора здания (сооружения) при изменении собственника земельного участка, на котором расположена арендованная недвижимость.
“Формулируя статью договора, посвященную арендной плате, важно помнить, что ее размер устанавливается соглашением сторон и является существенным условием контракта. При отсутствии такого условия в договоре аренды здания или сооружения он считается незаключенным. Причем в данном случае не применяется правило, согласно которому исполнение договора (с ценой, не определенной в нем и не вытекающей из его условий)должно быть оплачено по цене за аналогичные товары, работы или услуги при сравниваемых обстоятельствах.”
В предусмотренных законом случаях стороны могут использовать фиксированные ставки арендной платы, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.
Закон может устанавливать ограничения при определении сторонами размера арендной платы за пользование некоторыми объектами аренды.
При определении размера арендной платы стороны должны руководствоваться положениями, утвержденными местными органами власти, в которых установлены ставки арендной платы для данного региона.
“Обычно ставки арендной платы устанавливаются за единицу площади арендованного здания - 1 кв. м. Общая сумма арендной платы в этом случае определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения. Если аренда носит долгосрочный характер, то целесообразно использовать годовую ставку.”
Размер арендной платы зависит от следующих показателей:
1. места расположения здания (центр или окраина);
2. технического состояния здания (степень износа, строительный материал, из которого построено здание);
3)назначения помещения (биржевая, банковская, правоохранительная, научная деятельность, игорный бизнес, социальная защита малоимущих граждан и т.д.);
4)принадлежности здания к памятникам истории, культуры, архитектуры;
5)степени обустройства (лифт и т.п.);
6)пригодности здания для коммерческой эксплуатации;
7)вида помещения (основное или вспомогательное помещение, подвал);
8)фактической площади здания.
Данный перечень не является исчерпывающим. Общий размер арендной платы за здание рассчитывается путем суммироваДанный перечень не является исчерпывающим. Общий размер арендной платы за здание рассчитывается путем суммирования платежей за аренду отдельных помещений здания.
Плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. Следовательно, договором или законом может быть предусмотрена раздельная плата за землю и аренду здания или сооружения.
По общему правилу, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право заключить договор аренды на новый срок. По своему усмотрению стороны могут исключить возможность продления аренды или установить в договоре дополнительные условия, при соблюдении которых арендатор приобретает преимущественное право заключить договор аренды на новый срок.
Изменение и дополнение условий договора аренды оформляется в письменной форме в виде дополнительного соглашения и является неотъемлемой частью договора. Внесение изменений и дополнений в договор допускается только по обоюдному согласию сторон. В одностороннем порядке договор может быть изменен только в случае существенного нарушения условий договора другой стороной.
Договор аренды здания (сооружения) может быть расторгнут досрочно:
1)по соглашению сторон, в том числе при предоставлении арендатору другого здания (сооружения);
2)в судебном порядке при нарушении условий договора;
3)при ликвидации организации арендатора.
Основания досрочного расторжения договора аренды здания (сооружения) по требованию одной из сторон в судебном порядке установлены общими положениями ГК об аренде. Договором аренды могут быть предусмотрены дополнительные основания досрочного расторжения договора.
“В одной из статей договора необходимо предусмотреть ответственность сторон за невыполнение или ненадлежащее выполнение своих обязанностей. Целесообразно, к примеру, установить санкции за несвоевременное перечисление арендной платы и другие нарушения. При этом уплата неустойки не освобождает стороны от исполнения обязательств или устранения нарушений.”
При прекращении договора аренды арендатор должен возвратить здание или сооружение по передаточному акту или иному документу о передаче, подписанному сторонами. В передаточном акте следует указать техническое и санитарное состояние здания (сооружения).
3. Сделки с недвижимостью в процессе предпринимательской деятельности.
3.1. Лизинг.
На сегодняшний день одним из предпочитаемых направлений предпринимательской деятельности является лизинг (финансовая аренда).
Суть данного договора в том, что арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность обусловленное договором имущество у определенного продавца и предоставить это имущество арендатору (лизингополучателю) за плату во временное пользование для предпринимательских целей.
Согласно действующему законодательству предметом договора финансовой аренды может быть движимое и недвижимое имущество, характеризующим признаком которого является сохранение натуральных свойств в процессе его Согласно действующему законодательству предметом договора финансовой аренды может быть движимое и недвижимое имущество, характеризующим признаком которого является сохранение натуральных свойств в процессе его использования, т.е. непотребляемые вещи. Поэтому имущественные права, не могут быть объектом аренды. Статья 666 ГК ограничивает круг объектов, которые могут выступать в качестве предмета договора финансовой аренды. Так, земельные участки и другие природные объекты не могут быть переданы в финансовую аренду, так как их использование с предпринимательской целью определяется специальным законодательством. Итак, следует подчеркнуть, что арендованное имущество можно использовать только в предпринимательской деятельности.
Как правило, сторонами в этом договоре выступают коммерческие организации и граждане-предприниматели. В качестве арендодателя может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее титул собственника (ст.608 ГК). При этом, к арендодателю не предъявляются требования, согласно которым ему надлежит быть юридическим лицом или профессиональным предпринимателем. Арендодатель не обязан также получать специальное разрешение (лицензию), чтобы заключить договор финансовой аренды. Таким образом, арендодателем здесь является юридическое лицо, передающее в аренду по договору специально приобретенное для этого имущество, или гражданин-предприниматель без образования юридического лица, зарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя, либо частное лицо - собственник имущества, которое является предметом договора финансовой аренды.
“Гражданский кодекс воспроизводит норму “Временного положения о лизинге”, согласно которой имущество, ставшее предметом договора финансовой аренды, может использоваться только в предпринимательских целях. Следовательно, в качестве арендатора по договору финансовой аренды могут выступать только юридические лица и профессиональные предприниматели”. Поэтому в роли арендатора, получающего имущество в пользование по договору финансовой аренды, могут выступать юридическое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, или гражданин, занимающийся предпринимательской деятельностью без образования юридического лица и зарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя.
Особенностью договора финансовой аренды является наличие третьего участника сделки - продавца, который реализует имущество, являющееся объектом лизинга. Им может быть, например, предприятие-изготовитель машин и оборудования или другое юридическое лицо либо гражданин, продающие лизинговое имущество.
Субъектами лизинга могут быть также предприятия с иностранными инвестициями, осуществляющие свою деятельность в соответствии с Законом РСФСР “Об иностранных инвестициях в РСФСР”.
В отношении формы договора финансовой аренды действует обще правило, по которому договор на срок более одного года, а если одной из его сторон является юридического лицо, то независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Если предметом договора финансовой аренды является объект недвижимости, то договор подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор финансовой аренды транспортных средств - воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, которые отнесены законом кВ отношении формы договора финансовой аренды действует обще правило, по которому договор на срок более одного года, а если одной из его сторон является юридического лицо, то независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Если предметом договора финансовой аренды является объект недвижимости, то договор подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор финансовой аренды транспортных средств - воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, которые отнесены законом к недвижимому имуществу, государственной регистрации не подлежат, что специально оговорено в статьях 633 и 643 ГК.
В законодательстве не оговорены максимальные или минимальные сроки действия договора финансовой аренды. Стороны могут заключить его на любой срок, который обязаны указать в договоре (ст.610 ГК). “Характерно, что договор бывает экономически выгоден, когда первоначальный срок финансовой аренды приближается к нормативному сроку службы имущества”.
Участники финансовой аренды, как правило, связаны между собой двумя договорами: арендодатель с продавцом лизингового имущества - договором купли - продажи и арендодатель с арендатором - договором финансовой аренды. При этом, арендатор не состоит в договорных отношениях с продавцом лизингового имущества, но имеет по отношению к нему определенные права и обязанности. Основанием для этих прав и обязанностей арендатора служат его договорные отношения с покупателем имущества - арендодателем. Арендатор вправе предъявлять непосредственно продавцу арендованного имущества требования, вытекающие из договора купли-продажи, заключенного между продавцом и арендодателем. При этом арендатор имеет права и несет обязанности , предусмотренные для покупателя, кроме обязанности оплатить приобретенное имущество, как если бы он был стороной договора купли-продажи указанного имущества. Арендатор не может расторгнуть договор купли-продажи с продавцом без согласия арендодателя. Только стороны договора купли-продажи в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения условий договора одной из сторон вправе требовать расторжения договора.
В отношениях с продавцом арендатор и арендодатель выступают как солидарные кредиторы. При солидарности требований любой из солидарных кредиторов вправе предъявить должнику (продавцу) требование в полном объеме. Исполнение обязательства полностью одному из солидарных кредиторов освобождает должника (продавца) от исполнения остальным кредиторам.
”В качестве определяющего договор финансовой аренды элемента Гражданский кодекс выделяет не срок действия договора или размер арендной платы, а то, что арендодатель специально приобретает конкретное имущество исключительно с целью передачи его в аренду определенному лицу. Как правило, арендатор сам выбирает продавца и определяет условия договора купли-продажи имущества. В этом случае арендодатель не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца”. Вместе с тем договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретенного имущества осуществляется арендодателем. В данном случае арендатор имеет право по своему выбору предъявлять требование, вытекающее из договора купли-продажи, как непосредственно продавцу имущества, так и арендодателю, которые, как отмечалось выше, несут солидарную ответственность.
Приобретая имущество для арендатора, арендодатель должен уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в аренду определенному лицу. Отсутствие такой оговорки не влечет недействительности договора, но может послужить основанием для требования о возмещении убытко Приобретая имущество для арендатора, арендодатель должен уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в аренду определенному лицу. Отсутствие такой оговорки не влечет недействительности договора, но может послужить основанием для требования о возмещении убытков. Имущество, являющееся предметом договора финансовой аренды, передается непосредственно арендатору в месте нахождения последнего, если иное не предусмотрено договором. В случае, когда имущество не передано арендатору в указанный в договоре финансовой аренды срок, а если в договоре такой срок не указан, то в разумный срок, арендатор вправе, если просрочка допущена по обстоятельствам, за которые отвечает арендодатель, потребовать расторжения договора и возмещения убытков (реальный ущерб плюс упущенная выгода). Таким образом, согласно законодательству, договор финансовой аренды (лизинга) должен отвечать следующим требованиям:
а) право выбора объекта лизинга и продавца лизингового имущества принадлежит лизингополучателю, если иное не предусмотрено договором;
б) лизинговое имущество используется арендатором только в предпринимательских целях;
в) лизинговое имущество приобретается арендодателем у продавца этого имущества только при условии передачи его в лизинг арендатору.
В договоре финансовой аренды недвижимости обязательно определяется размер арендной платы, порядок, сроки и периодичность внесения арендных платежей. Договор финансовой аренды носит инвестиционный характер. С помощью его арендодатель финансирует предпринимательскую деятельность арендатора. Для арендатора данный договор служит способом получения необходимого ему, в частности, недвижимого имущества. Поэтому экономически выгодным для сторон договор будет в том случае, когда сумма лизинговых платежей близка к стоимости передаваемого в аренду имущества в ценах на момент заключения договора, что ранее предусматривалось необходимым условием при заключении договора финансовой аренды в соответствии с “Временным положением о лизинге”. Гражданский кодекс не содержит нормативных предписаний, устанавливающих размер арендной платы за пользованием имуществом по договору финансовой аренды, однако понятно, что в соответствии со ст.555 данного кодекса размер арендной платы при финансовой аренде недвижимого имущества является существенным условием договора, т.е. отсутствие формулировки об этом повлечет за собой недействительность договора.
Законодательством не предусмотрены специальные правила, касающиеся обязанностей сторон по использованию и содержанию арендованного имущества. По своему усмотрению в договоре стороны могут возложить обязанности проведения капитального ремонта на арендатора, что соответствует п.1 ст.616 ГК, а также предусмотреть иное распределение расходов по содержанию арендованного имущества. Традиционно расходы на содержание арендованного имущества по договору финансовой аренды несет арендатор, если иное не установлено законом или договором финансовой аренды. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду и предавать свои права и обязанности по договору финансовой аренды другому лицу, предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственныйЗаконодательством не предусмотрены специальные правила, касающиеся обязанностей сторон по использованию и содержанию арендованного имущества. По своему усмотрению в договоре стороны могут возложить обязанности проведения капитального ремонта на арендатора, что соответствует п.1 ст.616 ГК, а также предусмотреть иное распределение расходов по содержанию арендованного имущества. Традиционно расходы на содержание арендованного имущества по договору финансовой аренды несет арендатор, если иное не установлено законом или договором финансовой аренды. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду и предавать свои права и обязанности по договору финансовой аренды другому лицу, предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено действующим законодательством. В указанных случаях, за исключением передачи прав и обязанностей по договору другому лицу, ответственным по договору финансовой аренды перед арендодателем остается арендатор.
В договоре финансовой аренды можно предусмотреть переход арендованного имущества в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Договор финансовой аренды, предусматривающий выкуп арендованного недвижимого имущества, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. Выкуп имущества при финансовой аренде регулируется общими правилами, установленными Гражданским кодексом для арендных сделок, и осуществляется в соответствии с условиями договора финансовой аренды или дополнительного соглашения сторон. Закон может устанавливать случаи запрещения выкупа арендованного имущества.
Стороны вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. Если по истечении срока договора финансовой аренды выкуп не состоится, то имущество может быть сдано в аренду вновь. Наступающие в этой связи арендные отношения не могут служить основанием для оформления договора финансовой аренды, так как предметом договора лизинга выступает новое, специально приобретенное арендодателем имущество с целью передачи его в аренду. По истечении срока договора финансовой аренды арендатор имеет преимущественное перед другими лицами право заключить договор аренды имущества. При этом условия этого контракта могут претерпеть изменения по соглашению сторон.
Еще одной особенностью договора финансовой аренды является то, что в момент передачи арендатору арендованной недвижимости к нему переходит риск случайной гибели или случайной порчи данного имущества, если иное не предусмотрено соглашением сторон в договоре, хотя собственником имущества остается арендодатель.
3.2. Купля-продажа квартир как предмет предпринимательской деятельности.
По оценкам отечественных и зарубежных экспертов, занимающихся анализом финансовой ситуации в России, купля-продажа квартир занимает одно из первых мест по степени рентабельности. Предприниматели, вкладывая в этот сегмент финансового рынка капитал, реально увеличивают свои доходы.
О купле-продаже квартир как предмете предпринимательской деятельности можно говорить, прежде всего, в рамках риэлтерской деятельности. Пункт 2 Положения о лицензировании риэлтерской деятельности определяет данный вид предпринимательской деятельности как деятельность, осуществляемую юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтерисованым лицом (либо по доверенности), по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтерисованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них. В Положении особо указывается, что услуги по оценке недвижимости не являются риэлтерскоО купле-продаже квартир как предмете предпринимательской деятельности можно говорить, прежде всего, в рамках риэлтерской деятельности. Пункт 2 Положения о лицензировании риэлтерской деятельности определяет данный вид предпринимательской деятельности как деятельность, осуществляемую юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтерисованым лицом (либо по доверенности), по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтерисованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них. В Положении особо указывается, что услуги по оценке недвижимости не являются риэлтерской деятельностью.
