Постановление Правительства РФ от 24.12.94 года включило риэлтерскую деятельность в список видов деятельности, подлежащих лицензированию. Порядок лицензирования определяется Положением о лицензировании риэлтерской деятельности, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 23.11.96 года.
Риэлтерами могут быть как юридические, так и физические лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью в соответствии с действующим законодательством.
В соответствии с ГК РФ коммерческими являются организации, основной целью деятельности которых служит извлечение прибыли. Из чего следует, что организации, занимающиеся риэлтерской деятельностью, могут создаваться только в форме хозяйственных товариществ (полных и на вере) и обществ (с ограниченной ответственностью и акционерных), производственных кооперативов, государственных и муниципальных предприятий.
Риэлтерская деятельность - это коммерческая деятельность и поэтому не может быть риэлтерской некоммерческая организация. Вместе с тем, ГК устанавливает возможность осуществления предпринимательской деятельности некоммерческими организациями, в том числе и с недвижимостью, однако эта деятельность существенно ограничивается двумя моментами. Первое, предпринимательская деятельность должна служить целям ради которых создана некоммерческая организация. Второе, при получении прибыли такая организация не вправе распределять полученную прибыль между участниками организации (п.5 ст116 ГК предусматривает исключение для потребительских кооперативов).
Договор купли-продажи квартиры как объекта недвижимости регулируется ст.ст.130,131,163,164,165 части первой и главой 7.”Продажа недвижимости” части второй Гражданского кодекса Российской Федерации.
Для продажи жилья в ст.558 ГК сформулированы дополнительные требования, направленные на защиту проживающих в жилых помещениях граждан. Так, в частности, существенным условием договора продажи (купли-продажи) квартиры или ее части, в которой проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования соответствующим жилым помещением после его приобретения покупателем, признается перечень таких лиц с указанием их прав пользования продаваемым жилым помещением. При несоблюдении этого требования договор продажи (купли-продажи) квартиры считается незаключенным.
Договор продажи (купли-продажи) квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи (купли-продажи) к покупателю подлежит государственной регистрации.
Исполнение договора продажи (купли-продажи_ квартиры до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. При уклонении одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, доИсполнение договора продажи (купли-продажи_ квартиры до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. При уклонении одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
В договоре продажи (купли-продажи) квартиры должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить жилое помещение, подлежащее передаче покупателю по договору (адрес, по которому находится продаваемая квартира). При отсутствии этих данных в договоре условие о жилом помещении (квартире), подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
“У договора продажи (купли-продажи) квартиры есть существенное отличие от других договоров купли-продажи в вопросе определения цены. Если в тех договорах отсутствует указание цены, то ее можно определить исходя из обычаев делового оборота, из установившейся на рынке цены на подобный товар т.д. Договор же продажи (купли-продажи) квартиры должен непременно предусматривать цену этой квартиры. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене квартиры договор о ее продаже (купле-продаже) считается незаключенным”.
Договор купли-продажи приватизированной квартиры, заключенный без предварительного разрешения органов опеки и попечительства будет признан недействительным, как влекущий нарушение жилищных прав и интересов несовершеннолетних детей продавца.
3.2. Список нормативных актов и использованной литературы .
Гражданский кодекс РФ
Жилищный кодекс РСФСР
Закон РФ от 24.12.92 г. “Об основах федеральной жилищной политики”
Основы законодательства РФ о нотариате от 11.02.93 г. №4462-1
Указ Президента РФ от 14.02.96 г. “О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности”
Указ Президента РФ от 27.08.96 г. “Об утверждении Порядка предоставления информации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество”
Закон РФ “Об акционерных обществах”от 26.12.95
Закон РФ “Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ”от 28.08.95
Закон РФ “О федеральном железнодорожном транспорте”от 20.07.95 г.
Закон РСФСР “Об иностранных инвестициях в РСФСР”от 04.07.91
Постановление Правительства РФ от 24.12.94 г. “О лицензировании отдельных видов деятельности”
Временное положение о лизинге, утв. Постановлением Правительства РФ от 23.04.96
Положение о лицензировании лизинговой деятельности , утв. Постановлением Правительства РФ от 26.02.96
1. Бяков Э. “Приватизация и создание рынка недвижимости” // “Российский экономический журнал”,1996; №№ 5-6
2. Витрянский В. “Купля-продажа” // “Хозяйство и право”,1996; №1
3. Витрянский В. “Отдельные виды договора аренды” // “Хозяйство и право”,1996; №3
4. Газман В. “Гарантии для участников лизинговых операций” // “Хозяйство и право”,1996; №11
5. Гришаев С.П. “Ваше право собственности на жилой дом или квартиру”, М.,1995
6. “Законодательные основы риэлтерской деятельности”, М.,1995
7. Калачева С.А. “Арендные сделки”, М., 1996
8. Коган Э.Э. “Правовые основы лизинга” // “ЭКО”,1996; №3
9. “Комментарий части первой Гражданского кодекса для предпринимателей “М.,1996
10. Лаврухин О. “Рынок недвижимости” // “Бизнес”,1996; №11
11. Павлов П. “Основные принципы регистрации прав на недвижимое имущество” // “Российская юстиция”,1995; №5
12. “Аренда жилых и нежилых помещений” // “Сборник нормативных документов с комментариями”,М.,1996
13. “Сделки с недвижимостью” // Библиотечка “Российской газеты”,1996; №20
14. Суханов Е. “Сделки с недвижимостью” // “Экономика и жизнь”, 1996; №21
15. Трутнева Э.К. “Недвижимость: парадоксы закона и логика права” // “ЭКО”, 1995 ; №5
16. Филатов А.А. “Лизинг: правовые аспекты” // “Деньги и кредит”, 1995; №8
17. “Хозяйственные документы” // “Сборник договоров”, М., 1996
1
-формирование у других фирм образа надежного партнера;
-другие.
Цели рекламы могут быть объединены в группы по задачам, на решение которых направлена данная реклама. В любом случае следует всегда иметь в виду вид рекламы самым тесным образом связан с ее целями, а цели, в свою очередь, - с группами населения, сегментами рынка, потребителями данного продукта.
Но всегда нужно помнить, что еще до выпуска продукта, изделия или услуги на рынок целесообразно провести предварительную рекламную компанию, извещая, что с такого то числа ваша фирма выпускает на рынок новый товар. Сроки предварительной рекламы могут быть разными, в зависимости от размаха вашей рекламной компании, что на прямую связано с объемом вашего производства и размером ожидаемой прибыли, а также с назначением товара.
После постановки целей предстоит разработать бюджет рекламы, то есть определить лимиты расходов на различные виды и формы рекламы (исходя из финансовых возможностей предприятия, уровней затрат на рекламу и конкурентов, целей и задач компании на рынке и т.п.), установить нормативы или порядок нормирования затрат (например, в виде определенного процента от общего объема продаж или от размера чистых продаж компании).
Расходы на рекламу составляют часть бюджета расходов на сбыт и планируются после составления прогноза сбыта для предприятия, при составлении его бюджета на год или квартал. Однако есть и различия в методах бюджетирования расходов на рекламу. Традиционно принимаются три основных метода для определения размеров расходов на рекламу:
-в процентах от общего оборота предприятия;
-в зависимости от количества проданной продукции (в натуральном выражении);
-путем рыночных обследований.
При определении расходов на рекламу предстоит также принимать в расчет конкурентов. Обычно уровень расходов на рекламу предприятия или фирмы сопоставляется с уровнем этих затрат у тех конкурентов, которые имеют аналогичную или близкую долю рынка (на сегменте или регионе сбыта). При определении расходов на рекламу следует также предусматривать резервные средства. В этом случае обеспечивается необходимая гибкость при составлении бюджета, а также фонды для своевременной рекламы новых изделий.
После расчета лимитов затрат на рекламу предприятию или фирме нужно принять решение о разработке рекламы, и формах и содержании.
Основные этапы разработки рекламы:
-первое - при разработке рекламы первоначально определяются ее цели и объекты;
-второе – затем анализируется рекламная практика конкурентов;
-третье – после этого выбираются вид и средства рекламы;
-четвертое – далее определяется общий творческий подход (концепция дизайна и формулируется идея рекламного сообщения).
-пятое – наконец осуществляется разработка и сравнительный анализ вариантов рекламных сообщений (варианты сопоставляются по тону, цветовой гамме, формам обращения и т.п.).
Есть общие принципы создания рекламы. Прежде всего она должна представлять с выгодной стороны продукт не сам по себе, а как средство удовлетворения запросов тех потребителей, которым адресована рекламное сообщение. Необходимо иметь в виду следующее: чем не ожидание рекламная информация, выше степень ее новизны, тем выше её эмоциональный эффект и действенность.
Иногда бывает полезнее отметить в рекламе те параметры или свойства продукта, на которые потребитель обычно мало обращает внимание, над важностью которых для себя часто не задумывается,
Главные критерии при выборе форм и методов реклам:
-стоимость;
-частота размещения;
-степень охвата аудитории.
Главное всегда иметь в виду, что в рекламе не допустимы негативные высказывания в адрес фирм – конкурентов и их продуктов.
Разработка содержания рекламного сообщения - следующий шаг в процессе управления рекламой. Для этого необходимо сначала проанализировать рекламные сообщения ваших конкурентов, определить функции рекламного сообщения и проверить, соответствует ли принятым критериям текст вашего сообщения.
Основными функциями рекламного сообщения являются следующее:
-передача информации о товаре;
-знакомство потенциальных покупателей с основными отличительными характеристиками данного продукта;
-умение убеждать в необходимости приобретения товара.
При составлении рекламных сообщений нужно иметь в виду ряд особенностей. Рекламное сообщение необходимо сделать привлекательным для потенциального потребителя, поэтому:
-сообщение должно быть кратким;
-сообщение должно быть интересным потребителю;
-сообщение должно быть достоверным;
-сообщение должно быть понятным;
-сообщение должно быть динамичным;
-сообщение должно повторяться;
-сообщение должно выделяться среди других сообщений.
Последним этапом процесса принятия решений по рекламе является оценка её эффективности.
Оценка эффективности всегда проводится в двух аспектах :
-каково влияние рекламы на динамику сбыта (темпы роста объемов продаж);
-каков воздействие рекламы на потенциального потребителя, особенно на целевом сегменте рынка.
Оценка эффективности рекламы с позиции стимулирования сбыта осуществляется на основе сопоставления прироста расходов на конкретное рекламное мероприятие и прироста объемов продаж. Если расходы на рекламу не приводят к росту объемов продаж (желательно в большей пропорции), то следует подумать о том, правильно ли размещена реклама, соответствует ли своему назначению содержание рекламного сообщения т т.п.
Для того чтобы рекламная компания предприятия была действительно эффективной с точки зрения воздействия её на потребителя, нужно придерживаться следующих рекомендаций:
-следует четко отдавать себе отчет в том, для кого предназначена продукция предприятия, кто является конечным пользователем и кому должна быть адресована реклама;
-необходимо делать все возможное, чтобы товарный знак, марка предприятия были заметны на рынке, чтобы их ни с чем не могли перепутать;
-не надо утомлять потребителей рекламой своей продукции и делать её слишком назойливой;
-в рекламе нужно опираться не на эмоции, а на факты;
-необходимо сформулировать броские заголовки и подзаголовки в рекламных проспектах и каталогах вашей продукции;
-в рекламе нужно использовать как можно больше иллюстраций и наглядных пособий. При этом помнить – фотографии всегда лучше, чем рисунки;
-нужно использовать скидки и льготы, другие формы премирования потребителей в рекламных проспектах и каталогах;
-необходимо создавать вокруг предприятия и изделий атмосферу открытости;
-не нужно убирать рекламу до тех пор, пока окончательно не убедитесь в том, что она полностью исчерпала свой потенциал. Помните, что чисто психологически повторные сообщения всегда дают большие сообщения, чем разовые.
В рекламной деятельности, как и в любом из компонентов маркетинга, важное место занимает нововведение, постоянный поиск неожиданных ходов и решений, приковывающих внимание потребителя к компании или её товарному знаку.
Весьма важным фактором в борьбе за рынок является и умение занять центральное место сцене или, как его назвал Л.Вуд: «умение найти хороший парад и оказаться впереди его». Сюда включается и умение чем то выделиться среди конкурентов на одном и том же рынке, обеспечив потребителям уникальный вид услуги или всемерно подчеркивая высокую квалификацию своих работников. Важно найти то, к чему потребитель наиболее чувствителен. На этом нужно строить и всю свою рекламную стратегию.
Для рекламной деятельности любой фирмы одним из основных факторов является знание внешней среды рекламы – средств массовой информации. Сбор и систематизация максимально полных данных об изданиях, радио и телепередачах, других видах рекламных услуг, существенно облегчают задачу при разработке рекламных компаний, план действий в области рекламы и продвижения продукта на рынке. При размещении срочных рекламных объявлений нужно помнить, что информация – основа рекламы. Собирать все доступные сведения о тех или иных изданиях или передачах, сравнивать и сопоставлять данные.
Стимулирование сбыта. Наряду с рекламой важное место в продвижении продукта на рынке занимает стимулирование сбыта – разработка мероприятий, различного рода нововведений по стимулированию сбыта, ускорению восприятия ёпродукта (особенно нового) потенциальными потребителями, подталкивание их к тому, чтобы сделать покупку. Но только этим элементом стимулирование сбыта не ограничивается. Если мы выбрали сегмент, на котором будет оперировать наше предприятие, выделили целевой рынок, то предстоит также определить те приемы, наборы мер по работе с торговыми посредниками и потребителями по стимулированию их заинтересованности в сбыте именно вашей продукции.
В целом стимулирование сбыта включает следующие методы:
-предоставление бесплатных образцов товаров;
-свободная демонстрация и возможность проверки продукта;
-непосредственное распространение информационных листков с предложениями льгот и скидок агентами по сбыту;
-рассылка информационных материалов и предложений о скидках и льготах через газеты;
-распространение информационных материалов и предложений о скидках и льготах через специализированные журналы и приложения к ним;
-объявления о гарантиях возврата денег;
-снабжение покупки мелким подарком;
-образование пакета из нескольких продуктов со скидкой;
