Анализ и проектирование операций с недвижимостью. Реферат.

Страница: 4 из 4
<-- предыдущая следующая -->

Перейти на страницу:
скачать реферат | 1 2 3 4

На первый взгляд один из основных видов промышленности – пищевая, начиная с 1992 года, непрерывно развивалась, о чем говорит рост числа предприятий и объема промышленной продукции (таблица 16). Но в это же время снижалась численность персонала и значительно упала рентабельность. А в 1998 отрасль вообще стала убыточной. Таким образом нельзя однозначно говорить о развитии этой отрасли. Возможно на показателях отразился августовский дефолт, который нанес удар по всей экономике.

Таблица 17. Наличие и использование мощности промышленных предприятий по выпуску отдельных видов продукции (без малых предприятий и промышленных подразделений при непромышленных организациях).

Наличие и использование мощности промышленных предприятий по выпуску отдельных видов продукции (без малых предприятий и промышленных подразделений при непромышленных организациях).

41
Еще одной из причин падения рентабельности пищевой промышленности может быть снижение загрузки производственных мощностей, которое происходило почти во всех отраслях пищевой промышленности (таблица 17). Избежали этого лишь производство минеральной воды, безалкогольных напитков, пива, молочных консервов.

Таблица 18. Ввод в действие важнейших производственных мощностей за счет строительства новых, расширения и реконструкции действующих предприятий.

Показатели	1992	1993	1994	1995	1996	1997	1998
Мощности по производству:Сахара песка, тыс. ц переработки свеклы в сутки	-	4	4,5	1	-	-	-
Мясо, т в смену	50	16	43,6	53,1	27,3	17,5	79,7
Цельномолочные продукты, тыс. т в смену	0,4	0,2	0,5	0,3	0,15	0,06	0,3
Сыр твердых сортов, т в смену	2,2	2,3	12,6	7,9	7,9	1,4	5,4
Элеваторы, тыс. т единовременного хранения	139	48	50	34	-	-	-
Мельничные предприятия сортового помола тыс. т переработки в сутки	0,3	0,5	0,2	0,8	0,7	0,2	1,5

Несмотря на тяжелое экономическое положение и не полную загрузку существующих производственных мощностей каждый год в действие вводятся все новые (таблица 18). Стоит отметить, что ввод этот очень неравномерен. Он колеблется как в пределах временного отрезка, так и в зависимости от видов перерабатываемого сырья. Наибольшая доля введенных мощностей приходится на переработку мяса, а наименьшая на мельничные предприятия.

Таблица 19. Основные показатели строительства в сельском хозяйстве.

Показатели	1992	1993	1994	1995	1996	1997	1998
Ввод в действие важнейших производственных мощностей
Животноводческие помещения (включая механизированные фермы и комплексы) млн. скотомест:для КРСдля свинейдля овец	0,50,20,3	0,30,10,2	0,20,10,1	0,20,10,07	0,10,070,03	0,050,050,04	0,050,030,01
Птицефабрики:яичного направления (млн. кур несушек)мясного направления (млн. голов птицы)	0,21,9	0,41	0,71,5	0,40,4	0,10,4	--	0,05-
Зерно- и семяхранилище (млн. т единовременного хранения)	2,7	2,2	4,4	0,7	0,5	0,4	0,2
Хранилища для картофеля, овощей и фруктов (млн. т единовременного хранения)	0,3	0,2	0,1	0,1	0,5	0,02	0,02
Тепличные комбинаты (га)	7,3	33,9	10,6	23,5	18	4,5	0,03
Инвестиции в с/х (в фактич. ценах)	288	2136	5415	9284	10797	10177	10384

В сельском хозяйстве тоже вводятся новые производственные мощности (таблица 19). Эти мощности значительно меньше по объему, чем вводимые в пищевой промышленности, т. к. затраты выше, а возврат капитала ожидается не так скоро. И здесь происходит постоянное падение объемов вводимых производственных мощностей. Вместе с этим ежегодно возрастает объем инвестиций в сельское хозяйство.

Таблица 20. Ввод в действие объектов социально-культурного назначения.

Годы	Общеобразовательные учреждения (тыс. уч. мест)	Учреждения начального профессионального образования (тыс. уч. мест)	Дошкольные общеобразовательные учреждения (тыс. мест)	Больницы (тыс. коек)	Поликлиники (тыс. посещений в смену)	Учреждения клубного типа (тыс. мест)
В городах и поселках городского типа
1992	303	8	96	8	40	56
1993	296	12	60	14	47	45
1994	194	8	42	12	39	34
1995	218	3	28	9,7	36,1	23
1996	152	3	20	9,2	21	15
1997	155	1,8	11	8,2	27	14
1998	123	1,3	7,7	7,3	21	11
В т. ч. в сельской местности
1992	96	2,6	35	2,3	7,8	45
1993	88	6,4	22	2,5	7,6	37
1994	80	2,5	16	1,8	6,9	28
1995	87	2,2	13	2,3	6,2	17
1996	55	1,1	7	1,4	3,2	11
1997	60	0,3	4	2,5	4	11
1998	42	-	2,3	1,2	3,5	7,5

Ввод объектов социально-культурного назначения (таблица 20) назначения стабильно снижается. Очень маленькие темпы ввода наблюдаются в сельской местности. Имеющиеся же на данный момент объекты социально-культурного назначения уже значительно изношены и требуют если не замены, то по крайней мере капитального ремонта. В то же время, если в ближайшем будущем наметится хоть какая-нибудь даже совсем незначительная тенденция к росту численности населения, то имеющихся объектов социально-культурного назначения (школ, больниц и т. д. ) попросту не будет хватать.
Таким образом, в целом по рынку нежилой недвижимости можно сказать, что несмотря на то, что этот сегмент постоянно развивается, необходимо дополнительное введение различных объектов недвижимости для удовлетворения спроса на них. Кроме того, необходимы инвестиции в строительство объектов социально-культурного назначения, так как эта сфера является в основном некоммерческой, то есть не выгодной для ее развития, но в то же время необходимой для населения.
В общем же сложившаяся на рынке недвижимости ситуация не может рассматриваться только на данный момент, так как постоянно происходящие в стране изменения (изменение численности населения, поведения правительства и т. д. ) оказывают довольно сильное влияние на его дальнейшее развитие и состояние. Именно поэтому необходимо рассматривать рынок недвижимости во времени, то есть большое значение приобретает прогнозирование и проектирование операций с недвижимостью на будущее.

ГЛАВА III.
Прогнозирование операций с недвижимостью.

Проектирование операций с земельными участками

Изменения, происходящие в различных сферах жизни общества, о чем упоминалось ранее, значительно влияют на развитие рынка недвижимости, то есть и на развитие рынка земельных участков. В связи с этим появляется необходимость проектирования на основе полученных и проанализированных данных операций с земельными участками. При анализе этих операций выявляются основные тенденции, которые уже достаточно сформировались, и новые тенденции, которые только появляются.
Так, в отношении операций с земельными участками, например: операций купли-продажи, при их проектировании в основе все же остается прежнее соотношение операций по продаже земельных участков для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, для садоводства и других целей. Однако, на прогнозный период (2000-2002 годы) предусматривается следующее увеличение количества сделок в следующем размере: для индивидуального жилищного строительства - на 15-20% для ведения личного подсобного хозяйства – на 5-10% для садоводства – на 30-40% для ведения дачного хозяйства – на 3% для других целей – не меняется.
Спрогнозировать изменение площадей, затрагиваемых при купле-продаже земельных участков, довольно сложно, так как при этом возможны три тенденции: увеличение площади, но в меньших размерах, чем увеличение количества сделок купли-продажи земельных участков увеличение площади пропорционально увеличению количества сделок купли-продажи земельных участков; увеличение площади, но в больших размерах, чем увеличение количества сделок купли-продажи земельных участков
Таблица 21. Прогноз операций по купле-продаже земельных участков.

Прогноз операций по купле-продаже земельных участков.

0,3
Таким образом, в данном случае было запроектировано увеличение площади пропорционально увеличению количества сделок купли-продажи земельных участков.
При проектировании операций по купле-продаже земельных участков большое значение имеет тенденция изменения цен на эти земельные участки. Именно цена во многом определяет спрос (особенно платежеспособный) на данные земельные участки и соответственно влияет на количество операций и т. д. При проектировании цен на земельные участки за основу была взята следующая тенденция: увеличение цен на земельные участки для индивидуального жилищного строительства – на 10-15% цены на земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства и садоводства останутся примерно на том же уровне увеличение цен на земельные участки для предпринимательства и ведения дачного хозяйства до 20%.
Таблица 22. Цены на земельные участки при купле-продаже их гражданам ($ за 1 м2).

Цены на земельные участки при купле-продаже их гражданам ($ за 1 м2).

1,02
Еще одной наиболее распространенной операцией, осуществляемой с земельными участками, является аренда. При проектировании операций по аренде земельных участков принимались во внимание следующие тенденции: увеличение площади арендуемых земельных участков и увеличение численности арендаторов за весь прогнозный период на 15-20% увеличение арендной платы для предприятий промышленности, связи, строительства в сельских населенных пунктах и в городах и поселках – на 5-7%, а в ненаселенных пунктах – на 1% увеличение арендной платы для предприятий торговли, общепита, сервиса и бытового обслуживания – на 10% увеличение арендной платы для сельскохозяйственных предприятий – нет увеличение арендной платы для граждан и их объединений для жилищного строительства, ведения личного подсобного, садоводчества и огородничества в сельских населенных пунктах и в ненаселенных пунктах – на 0%, в городах и поселках – на 40% увеличение арендной платы для граждан и их объединений для предпринимательской деятельности – на 30%.
Таблица 23. Проектирование операций по аренде земельных участков.

Показатели	1995	2000	2001	2002
Итого (тыс. га), в том числе:вне населенных пунктовв сельских населенных пунктахв городах и поселках	1949174617627	20661850,8186,628,6	2189,91961,8197,830,3	2324,32079,5209,635,2
2. Численность арендаторов всего (тыс. чел. ),в том числе:вне населенных пунктовв сельских населенных пунктахв городах и поселках	33312910599	412,92159,8130,19122,93	437,7169,39138130,31	463,96179,55146,29138,12
3. Арендная плата ($ за 1 м2)
Предприятия промышленности, связи, строительства
вне населенных пунктовв сельских населенных пунктахв городах и поселках	0,270,180,38	0,280,190,39	0,280,190,4	0,280,20,42
Предприятия торговли, общепита, сервиса и бытового обслуживания
в сельских населенных пунктахв городах и поселках	54,25	5,154,38	5,34,51	5,464,64
Сельскохозяйственные предприятия
вне населенных пунктовв сельских населенных пунктахв городах и поселках	0,010,0030,03	0,010,0030,03	0,010,0030,03	0,010,0030,03
Граждане и их объединения для жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводчества и огородничества
вне населенных пунктовв сельских населенных пунктахв городах и поселках	0,010,010,13	0,010,010,15	0,010,010,17	0,010,010,2
Граждане и их объединения для предпринимательской деятельности
в сельских населенных пунктахв городах и поселках	1,179,26	1,2910,19	1,4211,2	1,5612,32

12,32
Большое значение при проектировании операций с земельными участками как для покупателей и арендаторов земельных участков, так и для бюджета (федерального и местного) имеет прогнозирование изменения земельного налога и арендной платы. На перспективу имеют место следующие тенденции: увеличение поступлений в федеральный бюджет на 30-40% увеличение поступлений в местный бюджет на 2-3% увеличение поступлений в расчете на 1 жителя – на 1,5-2%.
Таблица 23. Земельный налог и арендная плата.

Показатели	1995	2000	2001	2002
1. Поступления всего:В федеральный бюджетВ региональный бюджет	141,275,7135,6	143,276,27137	145,26,9138,3	147,297,59139,7
2. Удельный вес поступлений, %В федеральный бюджетВ региональный бюджет	1004,0295,98	1004,495,6	1004,895,2	1005,1594,85
3. В расчете на 1 жителя, долларов	4,7	4,75	4,79	4,84

Прогнозирование операций с жилыми помещениями

В связи с происходящими изменениями появляется необходимость проектирования операций с жилыми помещениями.
Для проектирования операций с жилыми помещениями необходимо знать последние имеющиеся данные по вводу в действие жилых зданий (таблица 24), тенденцию изменения и ряд других факторов (таблица 6. 3).

Таблица 24. Ввод в действие зданий в 1998 году.

Показатели	Число зданий	Общий строительный объем(млн. м3)	Общая площадь зданий(млн. м2)
Введено всего, в том числе здания:жилого назначениянежилого назначенияпроизводственного назначениясферы образования, медицины, культуры	120686111283940379651438	152,3127,225,112,312,8	40,134,95,22,23

3
Таблица 25. Прогноз численности населения.

Показатели	1998	2000	2001	2002
Численность населения (тыс. чел. )	146300	128012,5	103629,16	91437,49
Число родившихся на 1 тыс.	8,8	8,9	9	9,1
Число умерших на 1 тыс.	13,6	13,1	12,4	10,1
Сальдо миграции	278,6	216,7	151,69	113,77
Число семей без одиноких (млн. )	38,8	34,92	33,17	31,52
Средний размер семей без одиноких (чел. )	3,8	3,42	3,25	3,09
Численность одиноких (млн. чел. )	9,6	8,64	8,21	7,8
Число расчетных единиц (млн. семей)	48,4	43,56	41,38	39,34
Средний размер расчетных единиц (чел. )	3,24	2,94	2,8	2,67

Зная примерный размер ежегодно вводимой жилой площади, а также прогноз по численности населения на будущее, можно спрогнозировать на ближайший период (2000-2002 годы) обеспеченность населения жилой площадью (таблица 26).

Таблица 26. Прогноз жилищной обеспеченности.

Показатели	2000	2001	2002
Жилищный фонд (млн. м2)	2747	2788,2	2830,03
Численность населения (тыс. чел. )	128012,5	103629,16	91437,49
Средняя жилищная обеспеченность	21,46	26,91	30,95
Число семей без одиноких (млн. )	34,92	33,17	31,52
Средний размер семей без одиноких (чел. )	3,42	3,25	3,09
Численность одиноких (млн. чел. )	8,64	8,21	7,8
Число расчетных единиц (млн. семей)	43,56	41,38	39,34
Средний размер расчетных единиц (чел. )	2,94	2,8	2,67
Ввод в эксплуатацию общей площади за год (млн. м2)	34,93	34,96	34,99
Прирост общей площади за счет реконструкции (млн. м2)	3,49	3,49	3,5
Убыль жилищного фонда (млн. м2)	1,75	1,75	1,75
Площадь квартир (млн. м2)	2783,67	2824,9	2866,77
Число квартир (млн. )	946,83	1008,89	1073,7

Рассчитанное в таблице 26 значение средней жилищной обеспеченности составило в 2002 году 30,95 м2 против 21,46 м2 в 2000 году, то есть это значение с каждым годом растет. Объяснить это в данном случае можно тем, что, по прогнозным данным, число умерших в ближайшее время все же будет превышать число родившихся. Емкость же жилищного строительства в этот период предполагается довольно стабильная, причем в основном за счет завершенной застройки и уплотнения сложившихся микрорайонов и за счет изъятия сельскохозяйственных земель (таблица 27).

Таблица 27. Прогнозная емкость жилищного строительства.

Показатели	2000	2001	2002
Жилищное строительство всего (тыс. м2),в том числе:за счет завершенной застройки и уплотнения сложившихся микрорайоновза счет ввода промышленных предприятийкомплексы реконструкции районов со старыми постройкамиза счет реконструкции существующих деревень и поселковза счет изъятия сельскохозяйственных земель	34,9315,720,73,493,4914,32	34,9615,730,73,53,514,33	34,9915,750,73,53,514,35

14,35
Из-за различного спроса на однокомнатные и многокомнатные квартиры, необходимо правильно спроектировать на будущее соотношение этих квартир для строительства и дальнейшего использования: для сдачи внаем, для продажи с поддержкой государства, для продажи на коммерческой основе и т. д.
При строительстве наибольший удельный вес приходится на двух- и трехкомнатные квартиры, что диктуется повышенным спросом на них.
Как правило, для сдачи внаем преимущественно используются одно-, двух- и трехкомнатные квартиры. Кроме того, именно такие квартиры строятся для продажи квартир с поддержкой государства. Для продажи на коммерческой основе строятся все из указанных в таблице 28 квартир, но наибольший удельный вес все же приходится на продажу двух- и трехкомнатных квартир.

Таблица 28. Требуемое соотношение квартир в расчетном периоде.

Показатели	1 комнатные	2 комнатные	3 комнатные	4 комнатные	5 комнатные	6 комнатные
Жилищное строительство всего (тыс. м2) 2000 г. 2001 г. 2002 г.	6,996,996,99	11,5311,5411,55	12,9212,9412,95	2,692,692,69	0,70,70,7	0,10,10,1
Соотношение квартир внаем 2000 г. 2001 г. 2002 г.	2,12,12,1	4,044,044,04	4,524,534,53	………	………	………
Соотношение квартир для продажи с поддержкой государства 2000 г. 2001 г. 2002 г.	1,41,41,4	3,83,83,8	4,24,274,27	0,320,320,32	0,0140,0140,014	---
Соотношение квартир для продажи на коммерческой основе 2000 г. 2001 г. 2002 г.	0,350,350,35	3,83,83,8	5,35,315,31	0,320,320,32	0,0420,0420,042	0,0030,0030,003

0,003
Для реализации программы жилищного строительства необходимо привлечение инвестиций. Емкость жилищного строительства в период с 2000 по 2002 год, по прогнозам, будет стабильно увеличиваться, поэтому необходимо увеличение с каждым годом объема инвестирования. Уже в конце 90-х годов большой объем строительства осуществлялся за счет средств населения. Строительство за счет других источников в последнее время значительно сократилось. Такая тенденция сохранится и на перспективу (таблица 29).

Таблица 29. Объем требуемых инвестиций для реализации программы жилищного строительства (в среднем 1м2 – 250 долларов).

Показатели	2000	2001	2002
Жилищное строительство всего (тыс. м2)	34,93	34,96	34,99
Средняя стоимость м2 жилья (доллар)	250	250	250
Объем инвестиций (млн. долларов), в том числе:средства федерального бюджетасредства муниципального бюджетасредства субъектов РФсредства населениясредства различных инвесторовпрочие средства	30,942,9720,367,370,28	30,942,9720,387,380,28	30,942,9720,47,390,28

0,28
На весь прогнозный период предполагается увеличение объема инвестиций, причем за счет средств населения и средств различных инвесторов.
Таким образом, по прогнозам, будут обстоять дела в ближайшее будущее на рынке жилых помещений.

Прогнозирование операций с нежилыми помещениями

Еще одним сегментом рынка недвижимости, который затронут происходящие изменения, является рынок нежилых помещений, поэтому необходимо провести проектирование операций с нежилыми помещениями.
При проектировании площадей нежилых помещений в основу были положены следующие тенденции (за весь прогнозный период):
- увеличение количества предприятий и организаций по отраслям экономики – на 5-10%
- средняя площадь нежилого помещения остается неизменной
- увеличение общей потребности в нежилых помещениях на предприятия и организациях на 3%.

Таблица 30. Проектирование площадей нежилых помещений.

Показатели	1999	2000	2001	2002
Предприятия и организации по отраслям экономики всего (тыс. ),в том числе:промышленностьторговля и общепитоптовая торговля продукцией производственно-технического назначениядеятельность по обеспечению функционирования рынка	290135293541,197,8	2988,03355,5963,141,5101,2	3077,7359,1991,941,9104,8	3170362,71021,742,3108,4
Средняя площадь нежилого помещения (м2), в том числе на предприятиях:промышленноститорговли и общепитаоптовой торговли продукцией производственно-технического назначениядеятельность по обеспечению функционирования рынка	100010050070	100010050070	100010050070	100010050070
Общая потребность в нежилых помещениях на предприятиях и организациях всего (тыс. м2), в том числе:промышленностьторговля и общепитоптовая торговля продукцией производственно-технического назначениядеятельность по обеспечению функционирования рынка	47289635200093500205506846	47964435550096310207507084	48657635910099190209507336	493608362700102170211507588

7588
Продажа предприятий как имущественных комплексов не получила распространения в условиях продолжающегося экономического кризиса.
Можно попытаться предсказать развитие рынка промышленной недвижимости по мере стабилизации российской экономики и формирования приемлемых условий для инвестиций.

Таблица 31. Сделки по купле-продаже нежилой недвижимости.

Сделки по купле-продаже нежилой недвижимости.

2
Таким образом, по прогнозам, будут обстоять дела в ближайшее будущее на рынке нежилых помещений.

ГЛАВА IV.
Эффективность операций с недвижимостью.

Для оценки эффективности операций с недвижимостью используют большое число общепринятых инструментов. Некоторые из них включают простую арифметику; другие носят более сложный характер.
В данной главе рассматриваются следующие показатели:
- Период окупаемости (окупаемость)
- Валовой рентный мультипликатор
- Общая ставка дохода
- Ставка денежных поступлений на собственный капитал
- Чистый располагаемый доход
- Общие годовые поступления на собственный капитал
- Метод среднегодового дохода.
- Чистая текущая стоимость

Техника периода окупаемости позволяет определить время, необходимое для возмещения инвестиционных затрат за счет притока денежных средств. Результат - временной период, а не ставка дохода. Техника периода окупаемости не учитывает денежные поступления от инвестиций после завершения периода окупаемости, а также время поступления денежных средств в течение периода окупаемости.
Валовой рентный мультипликатор - это отношение цены покупки или продажи к валовому рентному доходу. В соответствии с определением данного показателя при его расчете может быть использован либо потенциальный валовой доход (до вычета поправки на недоиспользование), либо действительный валовой доход (за вычетом данной поправки). Аналитику следует определить, какой показатель дохода использовать, и не отходить от него.
Данный метод является одним из широко применяемых Он прост в расчетах и использует легкодоступные цифры. Однако широта его использования определяется именно простотой расчета и доступностью данных по другим объектам, а не его надежностью как инструмента оценки.
Хотя он может быть использован в качестве грубого индикатора завышения или занижения цены, он не способен учесть различия в уровнях операционных расходов между различными проектами, а также различия в финансировании, ценах перепродажи и подоходных налогах. Он не принимает в расчет сумму и время получения инвестором в собственный капитал денежных средств за вычетом налогов. Мы можем ожидать, что данная техника будет использоваться в течение еще многих лет, однако в действительности это недостаточно точный, грубый измерительный инструмент.
Общая ставка дохода рассчитывается путем деления чистого операционного дохода на цену продажи. Получаемый результат - ставка дохода и возврата для всего выкупленного капитала вне зависимости от характера инвестора (те, инвестора в собственный капитал или ипотечного кредитора).
Ставка денежных поступлений на собственный капитал также называется методом денежного дохода на денежные средства илу денежного дохода на инвестированные денежные средства, а также техникой процентных денежных поступлений. Рассчитывается путем деления денежных поступлений до уплаты налога на сумму первоначальных инвестиций в собственный капитал и перевода полученного десятичного результата в проценты.
Ставка денежных поступлений на собственный капитал не способна учесть последствий подоходного налогообложения, изменений в стоимости собственности и сокращения основной суммы ипотечного долга. Она также не может описать конечную отдачу. Тем не менее, данная техника обычно используется инвесторами в недвижимость.
Когда используется техника чистого располагаемого дохода, ставка рассчитывается путем деления суммы денежных поступлений до уплаты налога и экономии на налоге либо выплат налога (денежные поступления после уплаты налога) на первоначальные инвестиции в собственный капитал.
Однако получаемая этой техникой ставка может ввести в заблуждение по тем же причинам, что и ставка денежных поступлений на собственный капитал. Кроме того , поскольку ускоренный износ и высокие процентные выплаты в ранние годы владения приносящей доход собственностью часто приводят к искусственному завышению бухгалтерских убытков в эти (но не в последующие) годы, то процентные ставки NSI могут дезориентировать, они также не учитывают налоги, выплачиваемые при продаже собственности.
При применении техники общих годовых поступлений на собственный капитал сумма прогнозируемых денежных поступлений, экономии (или выплат) налога, повышения (или снижения) стоимости объекта и сокращения ипотечного долга соотносится либо с первоначальными инвестициями в собственный капитал, либо с рыночной стоимостью собственного капитала, что дает ставку дохода за каждый год.
Помимо уже описанных минусов, присущих методам денежных поступлений на собственный капитал и чистого располагаемого дохода, у данной техники есть еще один недостаток. Повышение стоимости собственности и сокращение ипотечного кредита не могут быть реализованы вплоть до продажи или в некоторых случаях до рефинансирования объекта. При определении ставки дохода инвестору следует относить цифры, характеризующие повышение стоимости объекта и сокращение ипотечного долга , на тот год или годы, когда ожидается их реализация в денежном выражении.
Метод среднегодового дохода предполагает нахождение среднегодовой суммы притока средств от инвестиции и ее последующее деление на начальную величину собственного капитала. Хотя данная техника широко применяется инвесторами в недвижимость для определения ставок дохода , она не учитывает времени притока средств от инвестиций. Данный метод не учитывает разницу в стоимости между деньгами, получаемыми немедленно, и теми, поступление которых ожидается в отдаленном будущем.
Тем не менее, у данного метода есть два больших плюса. Первый - это легкость в расчетах, что, по-видимому, и является причиной применения его многими собственниками, (Для расчета ставки из общего притока денежных средств вычитается сумма инвестиций и результат делится на произведение числа лет, составляющих период владения, и первоначального собственного капитала). Второе большое преимущество состоит в том, что метод среднегодового дохода покажет приблизительную величину внутренней ставки дохода, если будут соблюдены следующие два условия;
1. В течение всего периода владения величина притока средств от использования объекта остается неизменной.
2. Выручка от продажи после уплаты налога равна первоначальным инвестициям в собственный капитал.
Результаты применения метода среднегодового дохода к оцениваемой собственности будут зависеть от избранного периода владения и от того , проводится ли анализ на доналоговой или посленалоговой основе.
Техника чистой текущей стоимости предусматривает дисконтирование и приведение притока средств от инвестиций к текущей стоимости по заранее определенной ставке дисконта. Затем полученная текущая стоимость сравнивается с текущей стоимостью самих инвестиции (оттока средств). Вели текущая стоимость инвестиций превышает текущую стоимость притока средств, то предложенный вариант инвестиций отвергается, поскольку он не способен обеспечить минимальную приемлемую ставку дохода, В ином случае предложенные инвестиции принимаются к рассмотрению.
Теоретически заранее определенная ставка дисконта, используемая для расчета чистой текущей стоимости, - это стоимость капитала. Однако на практике довольно трудно выбрать подходящую ставку.
В технике чистой текущей стоимости применяется дисконтирование, т. е. она принимает в расчет стоимость денег во времени, К сожалению, этот метод требует использования заранее определенной "барьерной" (пороговой) ставки и поэтому не позволяет выявить ставку дохода, которую, как ожидается, принесут предложенные инвестиции (или принесли фактические инвестиции).
ГЛАВА V.
Правовое обеспечение операций с недвижимостью.

С точки зрения права собственность делится на недвижимое имущество, или недвижимость, и движимое имущество. Объектом права собственности признается имущество, которое выступает в виде вещей и имущественных прав.
Правовое регулирование отношений в сфере недвижимости является важным конструктивным элементом при проведении реформ в экономике, так как с этим связан большой круг социально-экономических и политических проблем, затрагивающих все слои нашего общества.
Формирование рыночных механизмов в экономике нуждается в том, чтобы право обеспечивало правила честной игры и было частью системы социального контроля, Недвижимость является объектом правоотношения, участники которого связаны субъективными правами и соответствующими обязанностями. Закон, выполняя функции социального сохранения, защищает права граждан и юридических лиц на собственность (недвижимость), тем самым защищает экономическую структуру общества. Общество и его институты продолжают существовать, несмотря на постулат о конечности человеческой жизни- Законы, хотя и порождают текущие проблемы, облегчают жизнь, так как предлагают стандартные способы для решения тех или иных задач и многих проблем. Рыночные реформы в России ведут к серьезному обновлению отраслей законодательства, регулирующих отношения в сфере экономики. Коренные изменения в подходах к государственному регулированию экономики существенным образом повлияли на товарно-денежные, то есть имущественные, отношения. Разрешение предпринимательской деятельности для частных лиц обозначило право предпринимателя (частного предприятия) владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом, в том числе недвижимостью. При этом недвижимость по своему правовому режиму отличается от других составных частей имущества.
В регулировании отношений с недвижимостью наибольшее удельное значение имеет гражданское право. Оно регулирует право собственности, обязательственное право, наследственное право, а также определяет правоспособность иностранных граждан и юридических лиц и применение гражданских законов иностранных государств и международных договоров. Следует отметить, что в основе имущественных отношений по гражданскому праву лежит юридическое равенство сторон, а права и обязанности сторон возникают, как правило, из договора. В то же время в отношении недвижимости используются нормы административного, земельного, финансового и других отраслей права.
В настоящее время российское законодательство содержит значительное количество норм и правил, регулирующих правоотношения, связанные с недвижимостью. Руководствуясь «Общеправовым классификатором отраслей законодательства», основные нормативные акты, регулирующие сферу недвижимости, расположены в следующих отраслях законодательства:
- Основы государственного строя.
- Гражданское законодательство.
- Законодательство о земле.
- Законодательство о предприятиях и предпринимательской деятельности.
- Законодательство о финансах и кредите.
- Законодательство о градостроительстве и архитектуре.
- Законодательство о жилищно-коммунальном хозяйстве и бытовом обслуживании населения.
- Законодательство о капитальном строительстве и капитальном ремонте.
- Законодательство об охране и использовании лесов.
- Законодательство по общим вопросам народного хозяйства.
- Законодательство о промышленности.
- Законодательство по общим вопросам охраны окружающей природной среды и рационального использования природных ресурсов.
- Уголовное законодательство.
- Международное частное право и процесс.
- Внешнеэкономические отношения.
- Законодательство о недрах.
Основополагающие принципы, определяющие законное и цивилизованное развитие рынка недвижимости в России, изложены в Конституции Российской Федерации.
Эти конституционные принципы обладают высшей юридической силой и служат основой для российских законов и подзаконных актов, регулирующих правоотношения в сфере недвижимости.
Российское законодательство претерпело качественные изменения. Важным шагом в реформе законодательной системы стало принятие Государственной Думой РФ первой и второй части Гражданского кодекса РФ. Первая часть нового Гражданского кодекса РФ включает три ведущих раздела; общие положения, право собственности и общую часть обязательственного права, Вторая часть Гражданского кодекса РФ содержит ряд разделов, регулирующих отношения в сфере недвижимости: 'отдельные виды обязательств, в том числе купля-продажа недвижимости, мена, дарение, рента, аренда, подряд, заем и кредит.
Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав, регулирует договорные и иные обязательства, а также другие имущественные и связанные с ними неимущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников.
При совершении операций с недвижимостью широкое применение находят нормы Гражданского кодекса из разделов «Право собственности», «Обязательственное право» и «Наследственное право».
В Гражданском кодексе содержатся те основы гражданско-правовых отношений в сфере недвижимости, которым должны соответствовать подзаконные акты министерств и ведомств, решения федеральных и местных исполнительных органов власти.
Конституция РФ закрепляет в качестве одной из форм собственности муниципальную собственность и устанавливает, что право управления муниципальной собственностью принадлежит органам местного самоуправления городских и сельских поселений.
Порядок образования, владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью определен Гражданским кодексом РФ, законом РФ «О местном самоуправлении». Федеральным законом РФ «Об общих принципах организации местного самоуправления» и другими правовыми актами.
Органы местного самоуправления принимают программы развития территории, а также плановые акты, касающиеся сферы недвижимости; местные программы приватизации, генеральные планы и планы земельно-хозяйственного устройства, проекты планировки и застройки населенных пунктов.
Сделки с земельными участками регулируются гражданским законодательством с учетом норм земельного, лесного, природоохранительного законодательства, законодательства о недрах, а также Указа Президента РФ от 27 октября 1993 года «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России».
Законом РФ «Об основах жилищной политики» от 24 декабря 1992 года в целях обеспечения прав граждан на жилище за органами местного самоуправления закреплены следующие обязанности; учет жилищного фонда, распределение и предоставление жилых помещений по договорам найма, аренда, а также их продажа, жилищное строительство и так далее.
Земля имеет особый правовой статус и служит объектом специфических общественно-экономических отношений.
Владение, пользование и распоряжение земельными участками в той мере, в какой их рыночный оборот допускается законом, осуществляется их собственниками свободно если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
Согласно Закону РФ от 23. декабря 1992 г N 4196-3 «О праве граждан РФ на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства» и Указу Президента РФ от 27 октября 1993г N1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» граждане и юридические лица — собственники земельных участков имеют право продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные фонды акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе с иностранным участием,
«Порядок купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков», утвержденный постановлением Правительства РФ предусматривает, что купля-продажа земельного участка возможна при отсутствии споров и иных, установленных законодательством причин, препятствующих заключению сделки, при совершении сделки нельзя изменить целевое назначение участка и режим использования земель (должно быть сохранено право проезда по участку, технического обслуживания и ремонта зданий, сооружений, надземных и подземных коммуникаций и другие условия).
Типовой договор купли-продажи земельного участка - купчая утвержден приказом Комитета РФ по земельным ресурсам и землеустройству.
Согласно Указу Президента РФ от 7 декабря 1993 г «О налогообложении продажи земельных участков и других операций с землей» при совершении сделки купли-продажи граждане, продающие земельный участок или земельную долю, уплачивают налог в соответствии с Законом РФ «О подоходном налоге с физических лиц» а юридические лица — в соответствии с Законом РФ «О налоге на прибыль предприятий и организаций» При наследовании или дарении земельного участка налогообложение осуществляется применительно к Закону РФ «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения». Порядок налогообложения сделок такого рода регулируется «Инструкцией о налогообложении продажи земельных участков и других операций с землей», утвержденной Государственной налоговой службой.
Аренда земельных участков представляет собой для землепользователей менее защищенную и выгодную с экономической точки зрения форму владения, чем собственность, Приобретение земельных участков в собственность для состоятельных землепользователей и инвесторов обойдется в большинстве случаев дешевле. Чем аренда, при наличии достаточно серьезных гарантий со стороны государства в случае выкупа участка для государственных и муниципальных нужд, а также наличия права распоряжения участком.
Это обстоятельство существенно уменьшает правовую защищенность арендатора, так как при отсутствии детального законодательства об аренде земли органы власти могут включать в договор любые условия по своему усмотрению.
Порядок заключения договоров аренды земель сельскохозяйственного назначения утвержден постановлением Правительства РФ «Об утверждении форм свидетельств о праве собственности, договора аренды и договора временного пользования землей».
Российские регионы приступили к формированию собственной нормативной базы в сфере земельных отношений на основе провозглашенного Конституцией РФ права частной собственности на землю.
Закон РФ «О плате за землю» и Инструкция Государственной налоговой службы РФ по применению Закона РФ «О плате за землю» определяют объекты обложения земельным налогом, устанавливают ставки и льготы по взиманию платы за землю.
Нормативная цена земли применяется при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче ее по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка. Порядок определения нормативной цены земли установлен постановлением Правительства РФ «О порядке определения нормативной цены земли». Нормативная цена земли установлена в размере 200-кратной ставки земельного налога на единицу площади земельного участка. В зависимости от уровня рыночных цен на землю различного целевого назначения органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению комитетов по земельным ресурсам и землеустройству устанавливают по оценочным зонам земель на подведомственной территории повышающие коэффициенты к нормативной цене земли. При этом размер нормативной цены земли не должен превышать 75% уровня рыночных цен на земельные участки. Местная администрация вправе повышать или понижать установленную нормативную цену земли, но не более чем на 25%.
При осуществлении сделок с земельными участками и в иных случаях применения нормативной цены, предусмотренных действующим законодательством, районные (городские) комитеты по земельным ресурсам и землеустройству выдают заинтересованным гражданам и юридическим лицам документ о нормативной цене конкретного земельного участка. , установил основы правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности и видов использования недвижимости в жилищной сфере. Развивая положения законодательства о собственности, этот закон определил существенные нововведения.
Частная собственность на жилье, которая становится все более важным фактором общественных отношений, теперь не ограничивается по количеству, размерам и стоимости.
Закон устанавливает, что граждане имеют право на приобретение жилья в частную собственность путем;
1. приватизации в установленном порядке занимаемых жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов, в том числе находящихся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственном жилом фонде)
2. жилищного строительства, в том числе жилищного строительства товариществами индивидуальных застройщиков
3. участия в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, кондоминиумах
4. купли-продажи жилья , в том числе через биржи, аукционы, а также приобретения в порядке наследования и по другим законным основаниям. Наряду с максимальным облегчением порядка обмена жилья в законе (ст, 20) оговорена возможность передачи с согласия собственника жилищного фонда прав и обязанностей по договору найма или аренды соответствующего жилого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилой дом (или помещение).
Законом определены и основные принципы регулирования земельных отношений при жилищном строительстве, в том числе права застройщика на получение или приобретение земельных участков, на осуществление строительства, реконструкции и ремонта жилищного фонда.
Закон «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» определил правовые, экономические и социальные основы преобразования отношений собственности на жилье и заложил материальную основу для становления рынка жилья.
Гражданский кодекс включает как специальные правовые нормы о залоге ( статьи 334-358 ), так и основные положения о сделках, договорах, обязательствах и их исполнении, гражданах и юридических лицах, которые регламентируют залоговые отношения. Залог по Гражданскому законодательству является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, наряду с неустойкой, удержанием имущества должника, поручительством и другими способами предусмотренными законом или договором, Основные наиболее важные нормы о залоге содержатся в Законе РФ « О залоге». Кроме того, залоговые отношения регулируются различными по форме и уровню принятия нормативными актами, а именно: Законами РФ, Указами Президента РФ, постановления Правительства РФ, решениями местных органов власти.
В настоящее время схема российского законодательства о залоге окончательно не сформирована , в частности, на повестке дня стоит принятие закона об ипотеке, который должен упорядочить и конкретизировать формы залоговых отношений в сфере недвижимости.
Залоговые отношения существуют, если имеется обеспечиваемое ими основное обязательство в виде договора купли-продажи недвижимости, договора дарения и тому подобное.
Особо оговорена в законе ипотека как разновидность залога с оставлением имущества у залогодателя.
Ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения и иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.
Предметом залога могут быть такие имущественные права, как права арендатора, включающие правомочия владения и пользования, и права арендодателя, содержащие правомочия владения, пользования и распоряжения недвижимостью.
Вся недвижимость в России подлежит государственной регистрации, соответственно договору о залоге недвижимости подлежат государственной регистрации в органах уполномоченных осуществлять регистрацию.
Защита прав собственности на недвижимость базируется на гарантированном ст. 52 Конституцией РФ праве частной собственности для всех граждан и праве предпринимательской деятельности для юридических и физических лиц.
Любое заинтересованное лицо вправе обратиться за защитой нарушенного или оспариваемого права, связанного с недвижимостью, в суд, так как это гарантируется ст. 63 Конституции РФ.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ.

В последнее время большой интерес для многих стал представлять российский рынок недвижимости. Большое значение имеют (как для продавцов, так и для покупателей, а также и для других заинтересованных лиц) те операции, которые сегодня можно осуществлять с различными объектами недвижимости.
Прошедшая в стране приватизация государственных предприятий и возникновение различных организационно-правовых форм предпринимательства привели к качественному изменению финансового рынка и к выделению самостоятельного сегмента – рынка недвижимости.
Различные специалисты в областях, связанных с недвижимостью: риэлторские, строительные, юридические фирмы, страховые компании и банки, оказывающие услуги на рынке недвижимости и другие - обмениваются между собой опытом, а также доводят до сведения населения информацию о развитии рынка недвижимости и о вновь появляющихся возможностях в этой области. Создаются новые организации, занимающиеся профессиональной оценкой и инвентаризацией недвижимости, и т. д.
На рынке недвижимости развиваются ипотека, коммерческая оценка недвижимости, частные и смешанные схемы финансовой застройки. Появились новые виды профессий: риэлторы, оценщики, посредники, землеустроители и т. д.
Рынок недвижимости постоянно развивается, меняется, поэтому очень важно на каждом этапе развития рынка недвижимости проводить его анализ, причем не только в целом, но и по отдельным секторам рынка. Для многих значительный интерес представляет прогноз на будущее в области недвижимости, поэтому необходимо провести проектирование операций с недвижимостью и одновременно осуществить оценку эффективности этих операций. Для того чтобы операции, осуществляемые с недвижимостью, проводились и дальше, а их номенклатура росла, необходимо создание прочной правовой базы.

Библиографический список:
Конституция РФ
Гражданский Кодекс РФ
Волочков Н. Г. «Справочник по недвижимости»
Балабанов И. Т. «Операции с недвижимостью в России»
Смирнов В. В. , Лукина З. П. «Менеджер по операциям с недвижимостью»
Крашенинников П. В. «Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» , Ордуэй Н. «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости»

Страница: 4 из 4
<-- предыдущая следующая -->

Перейти на страницу:
скачать реферат | 1 2 3 4