Ценность каждой зоны подлежит обязательной стоимостной оценке. Результаты такой оценки представляют собой составную часть стоимостного эквивалента объектов городской недвижимости.
2.5.Зависимость стоимости от вида использования объекта недвижимости
Нужно отметить, что использование объектов недвижимости осуществляется в трех вариантах: для удовлетворения потребностей (целевое потребление), в качестве товара и в качестве источника дохода. Необходимо, следовательно, определить динамику U и C для двух последних вариантов. По существу это означает, что необходимо определить t
0и tж.ц.для недвижимости – товара и недвижимости – источника дохода.
Особенность заключается в том, что товаром может быть объект незавершенного строительства. Следовательно, имеет место соотношение: t0(g) t0(w), (3)
Где t
0(g)
-начало жизненного цикла объекта недвижимости – товара; t
0(w)
- то же объекта недвижимости- блага.
Продолжая рассуждения можно прийти к выводу, что поскольку товаром на рынке недвижимости могут быть участки под застройку, то t
0(g)min
=0, т.е. экстремальным положением t
0(g)является начало координат. Участок ( 0, t
0(g)) в этом случае будет означать последовательное нарастание готовности объекта и, следовательно, увеличение полезности недвижимости – товара Ug(при этом уровень полезности точно соответствует степени готовности объекта).
Возможность использования недвижимости в качестве источника дохода однозначно увязано с наличием экономического блага и, следовательно,
t
0(i)
= t
0(w), (4)
Где t
0(i)
-начало жизненного цикла объекта недвижимости, используемого в качестве источника дохода;
Соотношение (3) и (4) означает, что использование объекта недвижимости в качестве товара начинается не позже, а в качестве источника дохода не раньше, чем использование в качестве потребительского блага (для целевого потребления).
Оканчиваются ли жизненные циклы объекта недвижимости, используемого в качестве товара и в качестве источника дохода, одновременно с Тц(w)или это происходит раньше? Ответ на этот вопрос зависит от характера влияния уровня потребительских свойств на эффективность (результативность) этих вариантов использования. Покупатель всегда приобретает полезность вещи, а не саму вещь, поэтому реализация товара ( при нормальных условиях сделки купли-продажи) становится крайне затруднительна с момента появления необратимых изменений натурально-вещественных характеристик объекта недвижимости (это соответствует нижнему участку кривой U на рисунке 1). Нельзя также не учитывать, что нормальные условия сделки предполагают наличие конкуренции продавцов: покупателю одновременно предлагается большое количество сравнимых по своим потребительским свойствам объектов. Наконец, решающим аргументом является длительность использования приобретаемого объекта – товара в качестве блага: ни один здравомыслящий человек не станет покупать жилье в доме, почти полностью отслужившим свой срок. С учетом изложенного, утрата полезности у объекта недвижимости – товара наступает раньше, чем при других вариантах использования, т.е., имеет место соотношение:
tж.ц.(g)
< tж.ц.(w), tж.ц.(i)(3)
Использование объекта недвижимости в качестве источника дохода возможно до тех пор, пока объект будет обладать потребительскими свойствами (полезностью). Доход – это плата за возможность использовать не принадлежащее на праве собственности экономическое благо. Поэтому понятно, что динамика Uwи Uiявляется тождественной, но tж.ц.(i)
< tж.ц.(w).
Это в равной степени справедливо и для случая, когда объект недвижимости используется в качестве фактора производства: доход извлекается при помощи недвижимости до тех пор, пока она в состоянии (физически) участвовать в производственном процессе, т.е., до момента почти полной утраты натурально-вещественных характеристик и исчерпания полезности.
С учетом вышеизложенного можно детализировать график динамики U (см.рис.4).
Рис.4. «Динамика полезности объектов недвижимости в течение жизненного цикла».
Рассмотрим теперь динамику Сgи Сi. Ранее отмечалось, что на участке (0, t
0(gw,i)) нарастание Ugпроисходит в строгом соответствии с изменением готовности объекта строительства. Однако это не означает, что таким же образом изменяется Сg. Цена «недостроя» всегда отражает уровень риска завершения строительства. Естественно, что по мере увеличения готовности этот риск уменьшается, причем не линейно, а ускоренно: объект, готовый на 10% никогда не будет продан за такую же часть полной стоимости, так как неопределенность и риск являются весьма высокими. Разумеется, конкретное соотношение между степенью готовности (D
RE) и долей полной стоимости (dc) зависит от масштабов и сложности объекта, но в начальные периоды строительства D
RE
> dc.
С другой стороны, при 90% готовности объект уже не может быть продан меньше, чем за ту же часть полной стоимости. Таким образом, на завершающих этапах строительства D
RE
= dc.
Сiпредставляет собой капитализированный доход за период от начала получения дохода, которым может быть любая точка на кривой Ui, до tж.ц.(i). Таким образом, динамика Сiпрактически полностью совпадает с динамикой Ui. Возможное (но не строго обязательное) уточнение состоит в том, что реально получение дохода прекращается все же несколько раньше, чем наступает t(w,i0). Применительно к жилью это можно сформулировать следующим образом: квартира еще достаточно хороша, чтобы в ней можно было жить самому (т.е. ее стоимость не равна 0), но уже достаточно плоха, чтобы сдавать ее в аренду (и, следовательно, доход от нее равен 0). С учетом вышеизложенного, динамика С(g,w,i)будет выглядеть следующим образом:
Рис.5. «Динамика стоимости объектов недвижимости в течение жизненного цикла»
3.Заключение
3.1. Модель взаимосвязи различных факторов, влияющих на стоимостной эквивалент.
На основании вышеизложенных положений главную проблему экономики недвижимости можно сформулировать следующим образом: нахождение стоимостного эквивалента объекта недвижимости, адекватно отражающего изменение его натурально – вещественных характеристик, пространственного окружения и факторов рыночной среды на всем протяжении жизненного цикла.
Решение этой проблемы предполагает:
·
Определение состава и содержательной характеристики факторов влияния по каждой из разнородных групп (относящихся, соответственно, к натурально-вещественным характеристикам объекта, его пространственному окружению и рынку недвижимости);
·
Раскрытие динамики факторов во времени (на протяжении всего срока физической жизни объектов недвижимости);
·
Установление количественных зависимостей стоимостного эквивалента от факторов влияния;
·
Определение целевых функций и критериев эффективности.
В общем виде, модель взаимосвязей различных факторов, влияющих на стоимостной эквивалент объекта недвижимости, представлена на рис.6.
Рис.6. «Модель взаимосвязей различных факторов, влияющих на стоимостной эквивалент»
На рис.6 ось U обозначает возможные варианты использования объекта недвижимости, ось t – время, а ось L – пространственные характеристики (местоположение) объекта. Сам объект в любой момент Tц(t
0, tж.ц.) находится в месте с конкретными пространственными характеристиками, используется одним из трех возможных способов ( благо, товар, источник дохода) и обладает совокупностью конкретных натурально-вещественных свойств. Это отражается фиксацией объекта в области, ограниченной заштрихованными плоскостями и определяет конкретное значение С. В течение жизненного цикла происходит изменение характеристик объекта в пределах тех же координат. Под влиянием этих изменений изменяется и конкретное значение, которое соответствует определенной точке на траектории С.
4. Библиографический список
1. «Экономика и управление недвижимостью» под общ. ред. П.Г. Грабового, М.: «АСВ» 1999
2. Курс лекций Кулакова Ю.Н. по дисциплине «Экономика недвижимости» и «Введение в специальность»
3. Хикс Д.Р. Стоимость и капитал. М.: Прогресс, 1993.
4. Оценка рыночной стоимости недвижимости, под общей редакцией Зарубина В.Н и Рутгайзера В.М., М.: Дело,1998.
5. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело 1997.
6. ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. №1135-ФЗ.
7. «Экономика недвижимости» под редакцией Ресина В.И. М.: Дело,1999г.
Хикс Д.Р. Стоимость и капитал. М.: Прогресс, 1993.
Оценка рыночной стоимости недвижимости, под общей редакцией Зарубина В.Н и Рутгайзера В.М., М.: Дело,1998.
Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящ
1
Из таблицы 2.7 видно, что все факторы, за исключением продолжительности рабочего дня, оказали положительное влияние на изменение показателей производительности труда и выпуск продукции, в результате чего объем товарооборота в 2002 году увеличился по сравнению с 2001 годом на 751 149 тыс.руб. Наибольшее влияние на объем товарооборота оказало изменение среднечасовой выработки рабочих (+693697,5тыс.руб). Улучшение организации производства также оказало большое положительное влияние на рост производительности труда (+669 187,5 тыс. руб.).
2.3. Оценка обоснованности плановой потребности в трудовых ресурсах
В управлении общественного питания не планируют численность работников, т.к. предприятие является структурным подразделением ТПП «КНГ». Плановая численность на предприятии принимается равной, доведенной численности (ТПП «КНГ» отправляет в УОП справку о доведенной численности), превышение доведенной численности не допускается.
Численность руководителей, специалистов и служащих приводится в штатном расписании предприятия, оно также доводится до УОП с ТПП «КНГ».
ТПП «КНГ» рассчитывает доведенную численность на основе количества питающихся людей по столовым, числа смен в сутки и нормы обслуживания.
В целом, по данному предприятию можно отметить, что плановая потребность в трудовых ресурсах соответствует фактической численности работников, что подтверждается плановой и фактической расстановкой работников по профессиям и организационной структурой управления общественного питания ТПП «КНГ» (приложения 4, 5, 6). На данном предприятии нет сверхурочно отработанных часов (приложение 3), следовательно, работники работаю без переработки, т.е. численность является достаточной для выполнения норм.
2.4. Выявление дефицитных профессий и специальностей
Как в 2001 году так и в 2002 году в управлении общественного питания дефицитных профессий и специальностей не выявлено и фактическая численность работников соответствует численности, предусмотренной планом не только по количеству человек, но и по специальностям, что подтверждается организационной структурой управления, а также плановой и фактической расстановкой работников по профессиям. (приложения 4, 5, 6)
2.5. Анализ баланса и движения трудовых ресурсов
Наиболее ответственным этапом в анализ обеспеченности рабочей силой предприятия является изучение ее движения. Данные для изучения движения рабочей силы в УОП ТПП «КНГ» приведены в аналитической таблице 2.8.
Таблица 2.8
Анализ движения рабочей силы
Показатели |
2001 год
|
2002 год |
|
Количество принятого на работу персонала:
|
75
|
93 |
|
Количество уволившихся работников:
|
80
|
95 |
|
в том числе: | | |
| на учебу |
-
|
- |
|
в Вооруженные силы |
-
|
- |
|
на пенсию и по другим причинам предусмотренным законодательством |
12
|
16 |
|
по собственному желанию |
68
|
79 |
|
за нарушения трудовой дисциплины |
-
|
- |
|
Средняя списочная численность персонала
|
572
|
645 |
|
Коэффициент оборота:
| | |
| по приему |
0,131
|
0,144 |
|
по выбытию |
0,140
|
0,147 |
|
Коэффициент текучести:
|
0,119
|
0,122 |
На основании данных таблицы 2.8 рассчитывают и анализируют динамику следующих показателей:коэффициент оборота по приему рабочих(Кпр):
Количество принятого на работу персонала
Кпр = ——
———————————————————— ,
Среднесписочная численность персоналакоэффициент оборота по выбытию(Кв):
Количество уволившихся работников
Кв = ––––––––––––––––––––––––––––––––––––– ,
Среднесписочная численность персоналакоэффициент текучести кадров (Кт):
Количество уволившихся по собственному желаниюи за нарушение трудовой дисциплины
Кт = ————————————————————————,
Среднесписочная численность персонала
Из данных таблицы 2.8 видно, что на анализируемом предприятии коэффициент текучести рабочей силы в 2002 году выше, чем в 2001 году.
Коэффициент по приему работников в 2002 году выше, чем в 2001 году, что объясняется большим количеством принятого персонала, в связи с возросшими потребностями управления в персонале (в связи с открытием новых столовых и базы).
Выбытия работников за нарушение трудовой дисциплины как в 2001 году так и в 2002 году не было, следовательно на предприятии были решены такие социальные проблемы как пьянство, хищение, систематические прогулы и так далее.
Основной причиной выбытия работников как в 2001 году так и в 2002 году является увольнение работников по собственному желанию, это связано с переездом на новое место жительства, уход на более высокооплачиваемую работу. Этими же причинами объясняется и высокая текучесть кадров по управлению.
Полноту использования трудовых ресурсов можно оценить по количеству отработанных дней и часов одним работником за анализируемый период времени, а также по степени использования фонда рабочего времени.
Фонд рабочего времени (ФРВ) зависит от численности рабочих (КР), количества отработанных дней одним рабочим в среднем за год (Д) и средней продолжительности рабочего дня (П):
ФРВ=КР*Д*П.
Исходные данные для анализа использования рабочего времени (баланс использования рабочего времени) приведены в приложениях 1 и 2.
В УОП ТПП «КНГ» состояние использования рабочего времени характеризуется данными, приведенными в таблице 2.9.
Таблица 2.9
Использование рабочего времени
 | | | | |
|
Показатель
|
2001 год |
2002 год |
Отклонен.от прош.года (+, -) |
Отклонен.от прош.года в % |
|
Отработано за год всеми рабочими, чел.-дн.
|
107857
|
125926 |
+18069 |
+16,75 |
|
Среднесписочная численность рабочих (КР)
|
497
|
567 |
+70 |
+14,08 |
|
Отработано за год одним рабочим:
| | | | |
| дней (Д) |
217
|
222 |
+5 |
+2,3 |
|
часов (Ч) |
1632
|
1637 |
+5 |
+0,31 |
|
Средняя продолжительность рабочего дня, ч
|
7,52
|
7,37 |
-0,15 |
-1,99 |
|
Фонд рабочего времени, тыс.ч.
|
810,9
|
927,9 |
+117 |
+14,43 |
Как видно из приведенных в таблице 2.9 данных в 2002 году по сравнению с 2001 годом использование рабочего времени улучшилось. Каждый рабочий отработал 222 дня вместо 217 за прошлый год. Снижение целодневных потерь рабочего времени произошло за счет проведения мероприятий по сокращению простоев.
Увеличилась продолжительность работы каждого рабочего на 37,6 часа (7,52*5) за счет сокращения целодневных потерь, а продолжительность работы всех рабочих увеличилась на 21319,2 часа (37,6*567).
Так как продолжительность смены сократилась на 0,15 часа, то можно определить на сколько за счет этого фактора ухудшилось использование рабочего времени:за один день продолжительность рабочего дня сократилась на 0,15 часа,за все отработанные дни всеми рабочими:(Пф - Ппл) * Дф * КРф = (7,37 - 7,52)*222*567 = – 18 881,1 ч.
Так как в УОП ТПП «КНГ» за счет сокращения целодневных потерь увеличилась продолжительность работы всех рабочих на 21 319,2 часа, а за счет внутрисменных потерь сократилась на 18 881,1 часа, то общая продолжительность работы всех рабочих увеличилась на 2 438,1 часа.
Далее необходимо определить непроизводительные затраты труда, которые складываются из затрат рабочего времени в результате изготовления забракованной продукции и исправления брака, а также в связи с отклонениями от технологического процесса. Для определения непроизводительных потерь рабочего времени используются данные о потерях брака (журнал-ордер № 10). На анализируемом предприятии непроизводительные затраты рассчитать невозможно, потому, что если брак при изготовлении продукции и имеется, то он исправляется на рабочем месте, в учете не отражается, а следовательно данных о себестоимости забракованной продукции и суммы затрат на исправление брака в документах не имеется.
Для более полного анализа использования рабочего времени анализируется баланс рабочего времени (приложения 1, 2).
Как видно из балансов рабочего времени в 2002 году удельный вес отработанного времени в максимально возможном фонде рабочего времени составил 96,80% на одного списочного работника и 97,14% на одного списочного рабочего, а в 2001 году – 94,25% и 94,75% соответственно.
Удельный вес времени не использованного по уважительной причине в максимально возможном фонде рабочего времени в 2002 году составил 3,0% на одного списочного работника и 2,66% на одного списочного рабочего, в 2001 году – 3,59% и 3,22% соответственно.
