Если предприятие только начинает свою деятельность, то не существует необходимой информации о сбыте товара для анализа эластичности спроса. При разработке ценовой политики особое место следует уделять чувствительности цен, т.к. иногда для товара с высокоэластичным спросом небольшое изменение в цене может коренным образом изменить объем продаж.
3.3. Определение спроса.
Любая цена, назначенная фирмой, так или иначе скажется на уровне спроса на товар. Зависимость между ценой и сложившимся в результате этого уровнем спроса представлена кривой спроса. Кривая показывает, какое количество товара будет продано на рынке в течение конкретного отрезка времени.
В обычной ситуации спрос и цена находятся в обратно пропорциональной зависимости. Так что, подняв цену с Ц1 до Ц2 фирма продаёт меньшее количество товара. Вероятно, потребители с ограниченным бюджетом, столкнувшись с выбором альтернативных товаров, станут покупать меньше тех, цены которых оказываются для них слишком высокими.
Большинство кривых спроса стремится вниз по прямой или изогнутой линии, как на рисунке 3а. Однако в случаях с престижными товарами кривая спроса иногда имеет положительный наклон типа представленного на рисунке 3б. Потребители посчитали более высокую цену показателем более высокого качества или большей желательности товара. Однако при слишком высокой цене (Ц3) уровень спроса оказывается ниже, чем при цене Ц2.
Рис. 1. Кривые спроса.
Большинство фирм так или иначе стремятся проводить замеры изменений спроса. Различия в подходах к замерам диктуются типом рынка.
В условиях чистой монополии кривая спроса свидетельствует о том, что спрос на товар обоснован ценой, которую фирма за него запрашивает. Однако с появлением одного или более конкурентов кривая спроса будет меняться в зависимости от того, остаются ли цены конкурентов постоянными или меняются. В данном случае мы будем считать, что они остаются неизменными (о том, что бывает, когда цены конкурентов меняются, речь пойдет ниже).
Для замера спроса необходимо провести его оценку при разных ценах. При этом надо помнить, что на спросе могут сказаться, помимо цены, и другие факторы, например увеличение рекламы, и становится невозможно определить, какая часть увеличения спроса объясняется снижением цены, а какая - увеличением рекламы.
Под влиянием неценовых факторов происходит сдвиг кривой спроса, а не изменение ее формы.
Цена, назначенная продавцом, так или иначе отразится на уровне спроса на товар. Эта взаимосвязь объясняется двумя экономическими принципами (законом спроса и ценовой эластичностью спроса) и сегментацией рынка.
3.4. Закон спроса.
Закон спроса гласит, что чем выше цена, тем меньше число тех, кто согласится купить данный товар, т. е. меньше уровень спроса (при данном уровне доходов); и наоборот, чем ниже цена, тем больше будет число покупателей и количество приобретаемого товара. Таким образом, спрос и цена находятся в обратно пропорциональной зависимости. Однако при повышении цен на престижные товары часто наблюдается увеличение спроса, так как потребители могут посчитать более высокую цену показателем более высокого качества. При слишком высокой цене спрос на престижные товары уменьшается.
Большинство фирм стремится проводить замеры изменений спроса. В
зависимости от типа рынка применяются различные подходы к замерам.
В условиях чистой монополии спрос на товар обоснован той ценой, которую фирма за него запрашивает. Однако в условиях конкуренции кривая спроса на товар фирмы будет меняться в зависимости от реакции конкурентов на установленные цены.
Допустим, необходимо произвести замер изменения спроса на шампунь фирмы “Эльсев”.
В данном случае будем считать, что цены конкурентов не меняются. С уменьшением цены на шампунь спрос на него растет.
Однако при цене 12 рублей спрос начинает падать, так как люди думают, что шампунь слишком дешев, к примеру, из-за нарушения условий хранения или низкого качества.
На спросе могут сказаться и неценовые факторы. Например, если фирма “Эльсев” одновременно снизит цену на свою продукцию и увеличит рекламную компанию, то невозможно установить, какая часть увеличения спроса объясняется уменьшением цены, а какая -- увеличением рекламы.
Необходимо также учитывать предпраздничные дни, когда наблюдается увеличение покупок не зависимо от изменения цен. Под влиянием цен происходит изменение величины спроса, а под влиянием неценовых факторов изменяется сам спрос.
Изменение спроса может зависеть от положения экономики, изменении моды на товар, проведении рекламной компании многих других факторов. Таким образом, при повышении уровня спроса при прежней цене продавец может продать большее количество товара, а при уменьшении -- меньшее.
Закон спроса гласит, что потребители обычно приобретают больше товаров по низкой цене, чем по высокой. Ценовая эластичность спроса определяет чувствительность покупателей и изменениям в ценах с точки зрения объема товаров, которые они приобретают.
IV. ТОРГОВЫЕ СКИДКИ. СОСТАВЛЕНИЕ ПРАЙС-ЛИСТОВ.
Торговые скидки предоставляются посреднику, продающему свои товары оптовым покупателям или оказывающему при помощи данных товаров услуги другим. Посредниками сферы обслуживания являются электрики, водопроводчики, парикмахеры, строители — все, кто обслуживает своих клиентов при помощи продукции всевозможных компаний.
Оптовые покупатели получают торговую скидку, потому, что закупают товар в больших объемах, хранят его, распространяют небольшими партиями, предоставляют кредит своим покупателям, способствуют продвижению товара на рынке и в общем расширяют торговую сеть производителя.
При предоставлении торговой скидки ее тип и размеры должны соответствовать принятым в данной отрасли. Упакованные товары, реализуемые через оптовых и розничных покупателей, могут обеспечивать оптовым покупателям скидку до 15 %, а розничным торговцам — до 25 %.
Когда заказчик получает и торговую скидку, и скидку за количество, то сначала вычитается торговая скидка с номинальной стоимости заказа, а затем от этой уменьшенной стоимости вычитается скидка за количество.
Следует внимательно относиться к подготовке системы скидок, так как в ней могут быть скрыты ошибки. Рассмотрим составление прайс-листа на примере компании по производству оргтехники(см.табл.6).
Таблица 3.
| Число аппаратов |
Цена за единицу, $ |
от 1 до 9 |
17 |
от 10 до 24 |
15 |
от 25 и больше |
14 |
Начальная цена одного аппарата — $ 17. Если приобретается партия от 10 до 24 аппаратов, то цена составит $ 15 за каждый. Заказ на 25 и более аппаратов пойдет по цене $ 14 за единицу. Выглядит все достаточно разумно: заказ на 10 аппаратов даст скидку в 12 %, т.е. в $ 2 с $ 17. Заказ на 25 и более аппаратов пойдет со скидкой более 17 % — $ 3 с $ 17.
Теперь выясним реальную ситуацию. Продлим данный прайс-лист (см. табл.2).
Таблица 4.
| Число заказанных аппаратов |
Цена аппарата, $ |
Общая стоимость заказа, $ |
1 |
17 |
17 |
9 |
17 |
153 |
10 |
15 |
150 |
24 |
15 |
360 |
25 |
14 |
350 |
Исходя из данной таблицы получается, что за за 9 аппаратов покупатель заплатит $ 153, но 10 аппаратов стоят на $ 3 дешевле. То есть фактически это значит, что покупатель, приобретающий 9 аппаратов может получить еще один бесплатно плюс $ 3. Та же ситуация и с приобретением двадцати пяти аппаратов, которые стоят дешевле двадцати четырех. Такой прайс-лист составляли не взглянув на него с точки зрения покупателя.
Таким образом, составляя прайс-лист, стоит расширить его, изменяя позиции количество-цена, и расcчитать, сколько покупателю надо будет платить за каждую или несколько дополнительных единиц товара, учитывая изменения цены.
V. СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1.Лен Роджерс “Маркетинг в малом бизнесе”. Москва, “Аудит”, 1996.
2.Г.Н.Чубаков “Стратегия ценообразования в маркетинговой политике предприятия” — Москва, “ИНФРА-М”, 1996.
3.Ли Якока “Карьера менеджера” — Москва, “Прогресс”, 1991.
4.Дихтль Е., Хершген Х. Практический маркетинг. - М: Высш. шк.: Инфра-М, 1996.
5.Котлер Ф. Основы маркетинга. - М.: Прогресс, 1993.
6.Уткин Э.А. Цены. Ценообразование. Ценовая политика. М.: ЭКМОС, 1997.
7.Эванс Дж.Р., Берман Б. Маркетинг. - М.: Экономика, 1993.
8.Бородин Маркетинг технологических нововведений: Инновационная научно-техническая фирма. ЭКО. 1997 №2. - с.100-105.
9.Современный маркетинг на предприятии. Директор. 1995 №6 - с.24-31.
10.Искусство делать прибыль. //Риск. 1995 №6 - с.61-67.
11.Методы проведения маркетинговых исследований. //Экономист. 1995 №3 - с.31-42.
12.Пунин Е.И. Маркетинг менеджмент и ценообразование на предприятиях в условиях рыночной экономики. М: Международные отношения 1993 - 109с.
1
1
2
Здания и сооружения как объекты недвижимости обладают специфическими чертами - прочной связью с землей, особой ценностью, непотребляемостью в процессе использования и т.п. Специфическими качествами этих объектов обусловлены жесткие требования к форме договора купли-продажи недвижимости, правило о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, специальный порядок передачи недвижимости и другие особые условия.
Требования к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. В отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме договора продажи недвижимости, влечет его недействительность.
Учитывая, что здания и сооружения неразрывно связаны с землей, в ГК содержатся нормы, определяющие правовое положение земельного участка, на котором находится соответствующий объект недвижимости, в случае его продажи. При таких обстоятельствах покупателю одновременно с передачей права собственности на здания и сооружения передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Необходимо отметить, что государственной регистрации подлежит не сам договор продажи недвижимости, а переход права собственности по такому договору от продавца к покупателю (ст.551 ГК РФ).
Статья 131 ГК РФ, устанавливает, что право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Гражданский кодекс РФ зафиксировал необходимость регистрации как прав на недвижимость, так и сделок с ней.
Центральное место среди принципов регистрации прав на недвижимое имущество занимает принцип специальности. В соответствии с ним в поземельную книгу (единый государственный реестр) заносятся записи о правах, касающиеся конкретных объектов недвижимости. Критерием государственной регистрации выступает само недвижимое имущество, а не имена его собственников или какой-либо документ, удостоверяющий соответствующее право. Таким образом, основное содержание принципа специальности заключается в необходимости обеспечить укрепление прав относительно строго определенного недвижимого имущества. Собственник или иной владелец недвижимости в силу самых разнообразных обстоятельств может постоянно меняться, а переход имущества не всегда обусловлен оформлением тех или иных документов. Поземельная книга должна служить безусловному укреплению прав на недвижимость, т.е. подтверждать реальное правовое положение недвижимой вещи.
Другим необходимым условием цивилизованного укрепления прав на недвижимость выступает принцип обязательности. В условиях рынка объекты гражданских прав находятся в постоянном движении. Участники рыночных отношений нередко стараются избежать регистрации с целью ускорить переход имущества от одного лица к другому и сократить расходы. Поэтому устанавливается правило, согласно которому все права на недвижимость подлежать обязательному занесению в поземельную книгу. Некоторые из них без записи в поземельной книге не имеют силы.
Сведения, содержащиеся в поземельной книге, необходимы самому разнообразному кругу лиц. Принцип гласности должен обеспечивать доступность поземельной книги всем лицам, имеющим интерес ознакомиться с ее содержанием. Если система регистрации сделок предполагает полный отказ государства от проверки содержания регистрируемых документов, то система регистрации прав, наоборот, возлагает на государство обязанность обеспечить соответствие данных поземельной книги реальному правовому положению недвижимости (принцип достоверности). Заинтересованные лица должны быть уверены в правильности и законности записей в поземельной книге. Учреждения, осуществляющие ведение поземельной книги, в каждом отдельном случае проверяют законность акта, в силу которого совершаются записи в поземельной книге. Такая проверка может происходить путем получения информации от нотариусов, служб, ответственных за ведение земельного кадастра, и других лиц. В действующем гражданском законодательстве данный принцип не зафиксирован.
Итак, роль государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю заключается в том, что только после такой регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества в глазах третьих лиц.
Определенными особенностями, требующими специального регулирования, отличается и исполнение договора продажи зданий и сооружений. Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (ст.556 ГК). До фактической передачи проданного здания, сооружения покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного документа договор продажи этих объектов недвижимости считается неисполненным.
5.2. Аренда зданий и сооружений.
Договор аренды зданий и сооружений регулируется положениями, сходными с содержащимися в ГК нормами о купле-продаже недвижимости. Тем самым обеспечивается единообразный правовой режим объектов недвижимости в обороте.
Действующий Гражданский кодекс впервые рассматривает аренду зданий и сооружений в качестве самостоятельного предмета правового регулирования. Содержанием договора аренды данного вида имущества является передача арендодателем здания или сооружения арендатору во временное владение и пользование или во временное владение и принятие объекта аренды последним. Помимо фактической передачи здания (сооружения), сторонам необходимо составить и подписать передаточный акт или иной документ о передаче.
Законодательством не установлены ни максимальный, ни минимальный срок аренды здания или сооружения, стороны вправе самостоятельно определить в договоре характер аренды (краткосрочный или долгосрочный). Однако срок действия договора является существенным условием договора, и стороны обязаны его указать. Если все же срок не указан, то договор считается заключенным на неопределенный срок.
Объектом данного договора являются здания и сооружения. Здания подразделяются на жилые и нежилые. Юридические лица могут арендовать жилые помещения исключительно для проживания граждан. К нежилым относятся здания, используемые для производственных, торговых, административных, культурно-просветительских, научно-исследовательских, учебных, лечебных, складских и других целей. Жилые здания могут включать в себя нежилые помещения (поликлиники, магазины, столовые и т.п.).
Здания, расположенные на земельном участке делят на основные и служебные. К основному относится здание, являющееся главным по капитальности постройки, архитектурным признакам по своему назначению. Строение, выполняющее обслуживающую роль по отношению к основному зданию, причисляют к служебному (сараи, бытовки, мастерские, гаражи т.п.).
В качестве объекта государственной регистрации недвижимого имущества может быть определено основное здание без служебных строений с конкретным порядковым номером по улице (переулку) либо основное здание и служебные строения, расположенные на одном земельном участке.
Для того, чтобы здание могло быть использовано в качестве объекта договора аренды, оно должно обладать определенными признаками. Здание должно быть принято в эксплуатацию. Не может быть объектом договора аренды самовольно построенное здание. Основными документами на здание являются технический паспорт и поземельная книга. В бюро технической инвентаризации ведется реестр объектов собственности юридический и физических лиц. Комитеты по управлению имуществом субъектов РФ ведут учет государственной собственности субъектов РФ и их реестр. Государственный комитет РФ по управлению государственным имуществом осуществляет учет объектов федеральной собственности и ведет их реестр, а органы местного самоуправления - объектов муниципальной собственности и их реестр.
К сооружениям, являющимся объектами арендных отношений, относятся: тепловые узлы, подъэстакадные пространства, мосты, оранжереи, колодцы, навесы, портики, отдельные элементы внешнего благоустройства, трансформаторы и некоторые другие инженерные сооружения.
В договоре аренды здания или сооружения должны быть указаны индивидуально определенные признаки объекта аренды, позволяющие твердо установить имущество, подлежащее передаче арендатору, т.е. данные, позволяющие определенно установить, какое именно здание (сооружение) подлежит передаче арендатору в качестве аренды. Поэтому, составляя контракт, необходимо указать точный адрес и общую площадь передаваемого в аренду здания (сооружения). При нарушении этих требований в договоре объект аренды считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - не заключенным.
Цель использования (назначения) объекта аренды должна быть сформулирована в тесте договора предельно четко.
Федеральное предприятие не имеет права сдавать в аренду здания или сооружения без согласия Государственного комитета РФ по управлению государственным имуществом.
По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Данное правило гарантирует своевременное предоставление арендатору по договору аренды здания (сооружения) земельного участка, а также возможность полноценно эксплуатировать арендованную недвижимость.
При определении права арендатора на соответствующий земельный участок необходимо учитывать установленные законодательством ограничения. Так, земельный участок может предоставляться на праве пожизненно наследуемого владения только гражданам.
Если земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, не принадлежит арендодателю на праве собственности, то аренда недвижимости, расположенной на таком земельном участке, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.
В предусмотренных законом случаях стороны могут использовать фиксированные ставки арендной платы, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Закон может устанавливать ограничения при определении сторонами размера арендной платы за пользование некоторыми объектами аренды.
При определении размера арендной платы стороны должны руководствоваться положениями, утвержденными местными органами власти, в которых установлены ставки арендной платы для данного региона.
Обычно ставки арендной платы устанавливаются за единицу площади арендованного здания - 1 кв. м. Общая сумма арендной платы в этом случае определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения. Если аренда носит долгосрочный характер, то целесообразно использовать годовую ставку.
Размер арендной платы зависит от следующих показателей:
1)места расположения здания (центр или окраина);
2)технического состояния здания (степень износа, строительный материал, из которого построено здание);
3) назначения помещения (биржевая, банковская, правоохранительная, научная деятельность, игорный бизнес, социальная защита малоимущих граждан и т.д.);
4) принадлежности здания к памятникам истории, культуры, архитектуры;
5) степени обустройства (лифт и т.п.);
6) пригодности здания для коммерческой эксплуатации;
7) вида помещения (основное или вспомогательное помещение, подвал);
8) фактической площади здания.
Данный перечень не является исчерпывающим. Общий размер арендной платы за здание рассчитывается путем суммирования платежей за аренду отдельных помещений здания.
Плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. Следовательно, договором или законом может быть предусмотрена раздельная плата за землю и аренду здания или сооружения.
По общему правилу, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право заключить договор аренды на новый срок. По своему усмотрению стороны могут исключить возможность продления аренды или установить в договоре дополнительные условия, при соблюдении которых арендатор приобретает преимущественное право заключить договор аренды на новый срок.
Договор аренды здания (сооружения) может быть расторгнут досрочно:
1) по соглашению сторон, в том числе при предоставлении арендатору другого здания (сооружения);
2) в судебном порядке при нарушении условий договора;
3) при ликвидации организации арендатора.
Основания досрочного расторжения договора аренды здания (сооружения) по требованию одной из сторон в судебном порядке установлены общими положениями ГК об аренде. Договором аренды могут быть предусмотрены дополнительные основания досрочного расторжения договора.
