РефератБар.ру: | Главная | Карта сайта | Справка
Анализ рынка недвижимости. Реферат.

Разделы: Экономика недвижимости | Заказать реферат, диплом

Полнотекстовый поиск:




     Страница: 2 из 2
     <-- предыдущая следующая -->

Перейти на страницу:
скачать реферат | 1 2 






Таблица 2.2 - Данные о переменных стоимости жилья Имя района




Переменные


Характеристика переменных



1

Тип строения


Полно-габарит

Улучшенная
Планировка

Улучшенная
Планировка

Полногабарит

Улучшенная планировка


2


Кол-во комнат


1

4

2

2

3


3


Материал стен


Кирпич

Панель

Кирпич

Шлакоб

Кирпич


4


Этажность квартиры


1/5

1/10

7/10






5


Жилая площадь, кв.м


15

50

39

35

51


6


Общая площадь кв.м.


28

79

52

47

76


7


Фактор изолированности комнат


Все изолированные

Все
Изолированные


Всеизолированные

8

Наличие балкона


Лоджия

Балкон


Два балкона


9


Телефон


+

+

10

Наличие метро

11

Рыночная стоимость, тыс.р.

12

Рыночная стоимость, кв.м.


Расчет стоимости квадратного метра жилья я производила с помощью методического указания.[7]

2.3.Анализ развития рынка жилья рынка в городе

При общем снижении доходов населения наблюдается рост доли потребительских расходов жителей на содержание квартир. В ряде случаев эта доля составляет более трети потребительских расходов населения. Разработанная в качестве одного из приоритетов экономического развития страны государственная целевая программа «Жилище» предполагала реализацию социально направленной реформы в жилищной сфере. Цель программы определить принципиальные подходы долгосрочной государственной жилищной политики и наметить конкретные меры, направленные на решение следующих приоритетных задач:
- изменить систему законодательных и правовых норм для юридического обеспечения проведения жилищной реформы;
- преодолеть спад в объемах ввода жилья и обеспечить государственные гарантии права граждан на выбор способа удовлетворения потребностей в жилище;
- изменить систему жилищного фонда и жилищного строительства по формам собственности, источникам финансирования, типам зданий и технологиям их возведения;
- обеспечить поэтапный перевод жилищной сферы в режим безубыточного функционирования при обеспечении социальной защиты малоимущих групп населения;
- демонополизировать жилищное строительство и ЖКХ;
- провести структурную перестройку базы стройиндустрии и промышленности стройматериалов;
- изменить формы организации строительства и управления, обслуживания и ремонта жилищной сферы;
- решить вопросы землепользования и приватизации земли в жилищной сфере в комплексе с развитием инженерной инфраструктуры.
Однако решить жилищную проблему в России этим путем вряд ли возможно в ближайшей перспективе.[2] К сожалению ввод жилой площади в
Рынок жилья – это основа потребительского рынка и, что не менее важно, необходимое условие возникновения и динамичного развития рынка труда. Жилье нельзя продавать и производить, как пакет молока: здесь мы имеем дело с рынком капитала, частью общей экономической инфраструктуры. [2]

2.4 Анализ динамики цен на рынке жилья в городе

Итак, как видно из расчетов, рыночная стоимость квадратного метра жилья превосходит реальную его стоимость порой в 2-4 раза. Это можно объяснить тем, что в последнее время спрос на рынке жилья превышает предложение, что вызывает рост цен. Доходы населения увеличиваются, но это все же не является общей тенденцией. Доходы резко растут лишь у части населения, которая составляет 1-2%. Однако, на деле, в зависимости от удаленности средние цены изменяются в диапазоне от 560 до 1060 тыс.руб. (соответственно: окраины Левобережья и улицы, прилегающие к центру города). Подобно ценам варьируется и качество жилья: на окраинах Левобережья средняя общая площадь не превышает 45,9 кв.м., а в зоне средней удаленности Левого берега площадь (среднестатистическая!) продаваемых квартир зашкаливает за 56,6 кв.м. Стоимость единицы площади в выставленных на продажу квартирах из двух комнат берет отчет за значения 12353 руб/кв.м. На окраинах Левобережья средняя цена единицы площади – уже 13015 руб. При среднестатистической общей площади в 49,3 кв.м. такая цена квадратного метра поднимает планку цен до уровня 641,29 тыс.руб.
Зона средней удаленности, применительно к ценам и характеристикам рассматриваемой категории жилья – «зона контрастов». В относительном исчислении дороже стоят квартиры Правобережья, где единица площади оценивается в 14663 руб. На Левом берегу квадратный метр дешевле на 732 руб – 13931 руб/кв.м., но разница в качестве жилья такова, что средняя цена двухкомнатной квартиры в зоне средней удаленности Левобережья – 789 тыс.руб, а на Правом берегу среднестатистическая квартира стоит 696,5 тыс.руб. В цифрах разницу качества жилья лучше всего выражает соотношение средних площадей предлагаемых на продажу квартир. На 11,3% (соответственно, 680 тыс.р. и 757 тыс.р.). Удивительно, но помимо площадей совпадает и количество предлагаемых квартир – вся зона занимает сектор в 17% структуры предложения, при котором на долю каждой части города приходится почти по 8,5%. Центр и улицы, прилегающие у центру применительно к двухкомнатным квартирам можно считать одной большой зоной (27,6% структуры предложения), настолько близки параметры выставленного на продажу жилья. Среднестатистическая общая площадь двухкомнатных квартир в этой суперзоне – 54 кв.м., цена единицы площади – 18960руб, а стоимость усредненной квартиры – 1030 т.р..[2]

Заключение

Итак, по-прежнему, в Новосибирской области, где еще сохранились крупные строительные организации, отмечается серьезное недоиспользование производственного потенциала и ухудшения их финансового состояния. Стоимость строительно-монтажных работ неуклонно повышается, что становится непреодолимым препятствием участия значительной части населения в строительстве жилья за свой счет. Ситуация обостряется и тем, что к проблеме низкой покупательной способности населения добавилась еще и проблема несоответствия отечественных технических решений и строительной технологии современным требованиям. Любое решение в этом направлении опять сопряжено сростом стоимости жилья. В ближайшее время потребуется широкое и более активное внедрение новых материалов и конструкций, новых технологий, с тем, чтобы жилье стало максимально удобным и комфортабельным, дешевым в строительстве и в эксплуатации, позволяющим включить в рыночный оборот значительные денежные ресурсы населения, заинтересованного в улучшении своих жилищных условий.
Список литературы
1. Щербаков А.И., Золотарев И.И.,Щербакова Н.А. Основы экономики недвижимости: Учебное пособие. – Новосибирск: НГАСУ, 1997. – 124
2. Харрисон Генри С. Оценка недвижимости: Пер. с англ. – М.:РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994. –231 с.: ил., табл., граф.
3. Маркетинговые исследования в строительстве. Методическое указание к курсовой работе для студентов специальности 060800 «Экономика и управление на предприятиях (в строительстве)» всех форм бучения. Редактор Г.К. Найденова. – Новосибирск: НГАС, 1999. –25 с.
4. Гражданский Кодекс РФ. Части 1,2. Официальный текст. – М.: Издательско-торговая фирма Кодекс, 1996.- 496 с.
5. Жилищное строительство. Ежемесячный специализированный журнал. –М.№6. – 2001.
6. Котлер Ф. Основы маркетинга. Пер. с англ. / Общ. ред. и вступ. ст. Е.М.Пеньковой. –М.: Прогресс, 1993. – 736 с.
7. Недвижимость. Еженедельный специализированный журнал. – Новосибирск: Некоммерческий фонд «Учебно-методический центр риэлтеров», 2002.№15.
8. “Из рук в руки” Газета бесплатных объявлений .
Содержание: (ПРОСТАВИТЬ НУМЕНАЦИЮ СТР )
Введение
Глава 1. Основные виды и методы маркетинговых исследований рынка недвижимости
1.1 Понятие недвижимости
1.2 Рынок недвижимости: понятие, субъекты рынка, законодательная база
1.3 Факторы, влияющие на формирование рынка недвижимости
1.4 Основные подходы и методы исследования рынка недвижимости
Глава 2. Принципы формирования и динамика цен на рынке жилья в городе
2.1 Виды стоимости жилья
2.2 Определение рыночной цены жилья на вторичном рынке
2.3 Анализ развития рынка жилья в городе
2.4 Анализ динамики цен на рынке жилья в городе
Заключение
Литература


По результатам опроса потенциальных конечных потребителей продукции АО "Мастер", были определены предпочтительные каналы рекламы видеотехники.
Наиболее удобным каналом рекламы для потенциальных покупателей телевизоров являлось телевидение - 80% респондентов, что в 2 раза превышало аналогичный показатель для газет и более чем в 9 раз - для журналов.
Наиболее популярными каналами телевидения являлись OPT, PTP и НТВ. Для телеканалов ОРТ и PTP предпочтительное время рекламы телевизоров АО "Мастер" - с 19 до 22 часов. После 22 часов на данных каналах рекламная аудитория резко сокращается, в то время как для канала НТВ с 22 до 23 часов она сохраняется.
Наибольшая рекламная аудитория практически на всех основных радиоканалах приходится на утренние часы (6:30 - 9:00). В дальнейшем аудитория уменьшается, а после 18:00 она очень мала.
Газеты являются вторым по популярности рекламным каналом телевизионной техники АО "Мастер". Общая закономерность: во всех исследуемых районах одной из самых читаемых и предпочтительных для размещения рекламы является газета "Аргументы и Факты". В каждом регионе рекламным каналом может быть местная газета.
Анализ конкурентной среды в перспективных регионах показал, что ведущие позиции на рынках рассматриваемых регионов занимали телевизоры известных мировых производителей видеотехники "Sony", "Panasonic", "Samsung", "LG Electronics", "Philips" и другие. Модели телевизоров этих фирм наиболее часто встречаются в торговых предприятиях регионов. Первые три фирмы предлагают свою продукцию в более чем трети торговых фирм любого из регионов.
Телевизоры стран ближнего зарубежья представлены в торговле большинства регионов в среднем в 10% фирм, исключая Москву и Московскую область, где их продают 1-2% магазинов.
Отечественные телевизоры также представлены более чем в 10% магазинов регионов (за исключением Москвы и Московской области, где они представлены в немногих магазинах).
Импортные телевизоры ведущих фирм, как правило, представлены в отечественной торговле широким ассортиментом цветных телевизоров. Наибольший удельный вес занимали телевизоры с диагональю экрана 51 и 54 см. В этих же рыночных нишах работали заводы стран ближнего зарубежья.
Отечественные телевизоры чаще занимают другие ниши: телевизоры с диагональю экрана 34, 37 и 61 см, кроме того, был велик удельный вес черно-белых моделей.
Анализ уровня цен на телевизоры с различными диагоналями экрана показал, что наиболее высокие цены имеют телевизоры иностранных фирм, имеющих высокий рейтинг в мире и ведущих активную рекламную политику на российском рынке ("Sony", "Panasonic", "Philips"). Отечественные телевизоры имеют более низкие цены, но тем не менее спросом практически во всех регионах не пользуются.


3. 2. Концептуальное содержание возможных маркетинговых решений по результатам исследования.
Анализ рынка телевизоров в России позволил сделать следующие выводы: а) наблюдается почти полное насыщение рыночных ниш и ужесточение конкуренции во всех классах и стоимостных группах телевизоров; б) просматривается тенденция к постепенной переориентации покупательского спроса с простых моделей телевизоров с диагональю экрана 37 см на более сложные и технически совершенные телевизоры среднего и высокого класса с диагональю экрана 51-61 см; в) в классе самых простых и дешевых телевизоров под давлением "серого" импорта вследствие жесточайшей ценовой конкуренции происходило неуклонное снижение цен, а в классе более качественных телевизоров наблюдался рост качества новых моделей телевизоров без роста цены относительно старых моделей; г) конкуренция по качественным характеристикам телевизоров на российском рынке достаточно велика, причем импортные телевизоры имеют имидж более высококачественных телевизоров и высокую конкурентоспособность на российском рынке; д) на ценовую политику зарубежных фирм влияют ряд дополнительных факторов, основными из которых являются: возможность дополнительного снижения цены за счет уменьшения себестоимости производства телевизоров, вызванного высокой технологичностью новых моделей телевизоров, а также снижением производственных расходов за счет переноса основных производственных мощностей в Юго-Восточную Азию и Китай; переориентация спроса российских покупателей с бытовой электротехники на бытовые электроприборы: покупка видеотехники для большинства населения РФ уже не является первоочередной задачей; падение реальной покупательной способности у значительной части населения вследствие общего повышения стоимости жизни.
В ответ на усложнение маркетинговой ситуации в РФ ведущие зарубежные фирмы предприняли следующие эффективные меры: выпуск модификаций телевизоров специально для России с инструкциями на русском языке, русифицированными экранными меню (OSD) и модулями телетекста; развитие сети сервисных служб и ремонтных мастерских; введение 1-2-годичной гарантии; вложение все больших средств в рекламу и проведение активной рекламной компании.
Стабилизация макроэкономической ситуации в России будет способствовать усилению конкуренции телевизоров на российском рынке, который будет в этом случае при безусловной его привлекательности более прогнозируем и надежен для иностранных фирм - производителей телевизионной техники.
С учетом результатов проведенного маркетингового исследования, анализа рынка и системы функционирования АО "Мастер" было рекомендовано провести реструктуризацию телевизионного производства. Этим вариантом предусматривалось, что на протяжении 6-12 месяцев на предприятии должен поддерживаться оптимальный уровень производства (это не более 5 тыс. телевизоров в месяц), не требующий значительных капитальных вложений в основные средства.
Вариант реструктуризации АО "Мастер" позволял:
Минимизировать риск собственника понести значительные убытки, так как вероятность достижения поставленных целей в этом варианте достаточно высока.
Сохранить производственные возможности.
Выйти на более высокий уровень организации производства, позволяющий при вложении дополнительных средств в оборудование и технологию выпускать конкурентоспособную продукцию.
В период реструктуризации при выпусках, не требующих капитальных вложений, на предприятии может быть с высокой вероятностью реализован комплекс мер, приводящий к снижению уровня издержек производства.
Реструктуризация АО "Мастер" должна включать следующие мероприятия:
Обособление телевизионного производства в рамках единого производственного комплекса АО "Мастер" в аспектах: территориальном; производственном; организационном.
Повышение качества и конкурентоспособности продукции посредством: снижения производственного брака, повышения надежности узлов за счет совершенствования конструкции и технологии; налаживания отношений с поставщиками, обеспечивающими снижение брака в комплектующих и материалах; внесения конструкционных и технологических изменений в телевизоры, повышающих их потребительские качества;
-создания системы послепродажного обслуживания, отвечающей современным требованиям.
Поиск стратегического инвестора и партнера по НИОКР АО "Мастер" с ориентацией на стратегическое партнерство с иностранньми инвесторами - ведущими мировыми производителями видеотехники, для чего необходимо установить: что должно являться объектом инвестиций, на каких общих условиях, в каком количестве и под какие конкретные проекты должны быть привлечены ресурсы; в каких партнерах заинтересовано предприятие и чем их может привлечь; разработать несколько вариантов планов взаимодействия с потенциальными стратегическими партнерами и инвесторами в зависимости от успешности деятельности предприятия и заинтересованности партнеров.
При небольшом объеме реализуемых в период реструктуризации АО "Мастер" было рекомендовано не организовывать рекламную кампанию. Достаточно ограничиться рекламой в одной из популярных газет.
В рекламе должны быть отражены следующие основные моменты:
Это недорогие телевизоры, произведенные в России, которые не дороже аналогичных импортных телевизоров.
Телевизоры выполняют все основные функции, как и большинство телевизоров ведущих зарубежных фирм.
У телевизоров высокое качество изображения и звука.
Телевизоры имеют гарантию 2 года и могут быть отремонтированы в любом центре технического обслуживания.
Для каждого из регионов на основе полученных в ходе маркетингового исследования результатов необходимо разработать маркетинговые планы, учитывающие специфику спроса в регионе и оптовых и розничных торговых фирм и сервисных организаций.
Основными задачами АО "Мастер" при работе в целевых регионах в период реструктуризации являются:
Построение сбытовых цепей в целевых регионах.
Обеспечение знакомства конечных потребителей целевых регионов с телевизорами АО "Мастер ТВ".
Решение первой задачи обеспечивается путем:
Налаживания торговых связей с фирмами, расположенными в целевых регионах: контакты с фирмами, заинтересованными в реализации телевизоров АО "Мастер ТВ";
2. заключение договоров на поставку первой партии телевизоров; контакты с фирмами, заинтересованными в ремонте телевизоров АО «Мастер».
2. Отбора возможных дилеров, дистрибьюторов в целевых регионах: отсутствие нареканий при продаже первой партии товара; желание торговой фирмы взять на себя функции дилера, дистрибьютора; производственные возможности фирмы; наличие опыта в оптовой торговли; месторасположение торговой фирмы; участие торговой фирмы в программах стимулирования сбыта; контролируемая торговой фирмой доля рынка.
3. Оптимизации товарных потоков в целевых регионах: определение основных дилеров в регионе, масштабов их деятельности; расчет грузопотоков с минимизацией затрат - определение оптимальных путей товародвижения телевизоров: напрямую от АО "Мастер" или через дилера (дистрибьютора).
Обеспечение знакомства конечных потребителей целевых регионов с телевизорами АО "Мастер" предполагает:
Проведение рекламной кампании в целевых регионах.
Выбор рекламных каналов.
Определение источников финансирования рекламной кампании, изучение возможности привлечения торговых фирм к финансированию рекламы.
Разработку моделей рекламных объявлений. заключение договоров с рекламодателями.
Реализация отмеченных мер будет являться началом для выхода предприятия из кризисной ситуации.


ЗАКЛЮЧЕНИЕ.

В условиях развития рыночных отношений в России многие предприятия и фирмы оказались перед фактом выбора: либо продолжать ожидание помощи со стороны государства, которое сегодня очевидно становится бессмысленным, либо самостоятельно разрабатывать стратегию выживания.
В условиях обостряющейся конкуренции деятельность предприятий в данном направлении далеко не всегда приводит к успеху. Последнее связано прежде всего с тем что производственно- сбытовые цели руководства зачастую не соответствуют требованиям рынка.
Современный рынок сложен и не всегда предсказуем. Успех возможен лишь при условии проведения компетентной и квалифицированной маркетинговой работы, в основе которой - маркетинговые исследования.
В данной работе отражены основные аспекты адаптации производственно-сбытовой деятельности к требованиям рынка, в частности, рынка телевизоров. Рассмотрены все основные аспекты процесса проведения маркетинговых исследований, представлены выводы и рекомендации в форме заключительного отчета.


СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ.

Алексеев А. А. Определение удовлетворенности потребителей свойствами товара при выведении новых товаров на рынок или модернизация старых // Маркетинг и маркетинговые исследования в России, № 3, 1997.
Голубков Е. Маркетинговые исследования: теория, методология и практика. - М. : Изд-во «Финансы», 1998.
- М. : Внешторгиздат, 1990.
Карпов В. Управление маркетингом//Маркетинг. - М. : ЦМИ и М, 1993, № 3. , Хершген Х. Практический маркетинг. - М. : Высшая школа, 1995.
Дамари Р. Маркетинг на предприятии//Маркетинг, № 3, 1995.
Дамари Р. Теория и практика маркетинга//Маркетинг, № 2, 1994.
Маркетинг под ред. Романова А. Н. - М. : Банки и биржи,1995.
: Центр, 1998.
Маркетинг в системе управления предприятием; Развитие предприятия и конкурентноспособность: Сб. МДНТП. - М. , 1990.
Ковалев А. И. , Войленко В. В. Маркетинговый анализ. - М. , 1997.
Котлер. Ф. Основы маркетинга. - М. , Прогресс, 1992.
Маркетинг под ред. Романова А. Н. - М. : Банки и биржи,1995.
Уткин О. А. Маркетинг. - М. : Экмос, 1998. , Берман Б. Маркетинг. - М. 6 Экономика, 1990.


ПРИЛОЖЕНИЕ.

Приложение 1.




Рис. 1. Продажа телевизоров по регионам в 1997 г.






     Страница: 2 из 2
     <-- предыдущая следующая -->

Перейти на страницу:
скачать реферат | 1 2 

© 2007 ReferatBar.RU - Главная | Карта сайта | Справка