Опцион- право покупки или аренды недвижимости в будущем на оговоренных в настоящее время условиях.
Оценка- см. СТО РОО 10-01-95 Приложение А "Термины системы нормативных документов РОО" п. 16.
Передача права собственности- надлежащим образом юридически оформленный акт купли-продажи, обмена, дарения, наследования, изъятия.
Права на недвижимость- имущественные права, связанные с пользованием, владением и распоряжением недвижимостью.
Право собственности- право по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом, передавать свои полномочия другому лицу, использовать имущество в качестве залога или обременять его иными способами, передавать свое имущество в собственность или в управление другому лицу, а также совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие закону. Право владения представляет собой возможность иметь у себя данное имущество. Право пользования представляет собой возможность использовать имущество. Право распоряжения представляет собой возможность определять юридическую судьбу имущества (отчуждать в той или иной форме, уничтожать и т.д.)
Принципы оценки- интерпретация общих экономических законов для целей оценки недвижимости. Эти принципы следующие:
1.принцип спроса и предложения;
2.принцип изменения;
3.принцип конкуренции;
4.принцип замещения;
5.принцип вклада;
6.принцип предельной продуктивности;
7.принцип наилучшего использования;
8.принцип соответствия;
9.принцип ожидания.
Продавец недвижимости- юридическое или физическое лицо, имеющее законное право продажи недвижимости. Продавцом недвижимости может выступать ее собственник либо, в случае отсутствия такового (например, в случае смерти владельца и отсутствии наследников, в случаях принудительной продажи недвижимости при лишении права собственности) законодательно установленное юридическое лицо.
Процесс оценки- определенная последовательность процедур, используемая для полученияоценки стоимости.Процесс оценкиобычно завершается отчетом об оценке, придающим доказательную силу оценке стоимости.
Рыночная арендная плата- ставка аренды, сложившаяся на настоящий момент на рынке для определенного вида недвижимости .
Рыночная стоимость- наиболее вероятная цена продажи какого-либо интереса в недвижимости (имущественного права, например, права наследственной аренды, и т.д.) на свободном рынке, в предположении, что:
1.Покупатели и продавцы недвижимости ведут себя рациональным образом, но не обладают абсолютным знанием.
2.Покупатели и продавцы действуют в условиях конкуренции рациональным образом в своих собственных интересах для того, чтобы максимизировать свой доход или наилучшим образом удовлетворить потребности.
3.Покупатели и продавцы действуют независимо друг от друга, т.е. они действуют без сговора, мошенничества или искажений.
4.Покупатели и продавцы имеют нормальные (типичные) побуждения, т.е. они действуют не испытывая незаконного давления. Это означает, что недвижимость, выставленная на рынок, обращается или продается за разумный период времени. Так, продажа под давлением силы или продажа, осуществляемая после того, как недвижимость была выставлена на рынке очень длительное время, не считается типичной.
5.Оплата сделки производится сложившимися на рынке способами, когда покупатель использует типичные финансовые условия, принятые на местном рынке.
Сервитут- юридически закрепленное право кого-либо на ограниченное пользование каким-либо образом объекта недвижимости, находящегося в собственности другого лица.
Собственник- физическое или юридическое лицо, имеющее на законном основанииправо собственности.
Согласование- получение итоговой оценки стоимости на основании результатов, полученных с помощью разных подходов.
Сооружения - все постройки и преобразования, осуществленные на земельном участке. То же, чтоулучшения.
Ставка капитализации- отношение рыночной стоимости недвижимости к приносимому ей чистому годовому доходу.
Улучшения- все изменения, отличающие свободный и неосвоенный земельный участок, являющиеся результатом деятельности по его преобразованию для последующего использования. См.Сооружения.
Цена- это предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная в процессе взаимоотношений продавца и покупателя.
Цена продажи- сумма денег, уплаченная в конкретной совершившейся сделке. То же, чтоцена.
Юридическое описание недвижимости- описание участка и объекта недвижимости, по которому они могут быть однозначно идентифицированы, приемлемое для судебного разбирательства. 3. Обязанности члена РОО в части профессиональной деятельности по оценке недвижимости При проведении работ по оценке недвижимости оценщик должен:
3.1 Выполнять работу компетентно и беспристрастно, не преследуя каких-либо личных или групповых интересов, выходящих за рамки профессиональной деятельности. Обязанность оценщика состоит в том, чтобы прийти к обоснованному и объективному заключению о величине стоимости недвижимости, независимо от желаний или инструкций клиента в этом отношении. Не только клиент, но и третьи стороны, являющиеся пользователями отчета об оценке, должны иметь право полагаться на объективность и надежность выводов оценщика.
3.2 Определить, какова цель заказанной оценки, каковы права заказчика в оцениваемой недвижимости, и какой вид стоимости является предметом оценки. Указание на цель оценки, состав имущественных прав и вид оцениваемой стоимости должны содержаться в явном виде в договоре на оценку между клиентом и оценщиком. Выяснение юридического статуса недвижимости может не входить в задачи оценщика и он может не нести ответственность за сведения, относящиеся к этой области; он должен лишь указать на источник этих сведений.
3.3 При выполнении работы учитывать все существенные факторы, влияющие на величину стоимости оцениваемой недвижимости. К таким факторам относятся, но не исчерпывают их: существующие нормы и правила землепользования (государственные и местные), состояние и тенденции изменения экономических, социальных, демографических и т.п. условий в районе расположения недвижимости, физические и экономические характеристики объекта недвижимости.
3.4 Знать, понимать и правильно применять методы и процедуры, которые необходимы для получения обоснованной оценки.
3.5 Лично осмотреть недвижимость, подлежащую оценке, для того, чтобы получить о ней адекватное представление.
3.6 В случае недостатка знаний, выходящих за рамки профессиональной компетенции оценщика, приглашать специалистов соответствующих профессий для консультаций или участия в работе. 4. Методика оценки недвижимого имущества При оценке недвижимости оценщик должен:
4.1 Собрать и проанализировать данные об оцениваемом объекте недвижимости. К таким данным относятся:
·данные о юридическом положении объекта (титул, имущественные права и сервитуты);
·данные о физических границах объекта;
·данные о состоянии земельного участка;
·данные о сооружениях, входящих в состав недвижимости;
·данные об имуществе, не являющемся недвижимым, но подлежащем оценке в составе последнего;
·данные о районе расположения оцениваемого объекта и его непосредственном окружении, отражающие их влияние на величину стоимости объекта;
·данные о состоянии рынка недвижимости применительно к оцениваемому объекту.
4.2 Рассмотреть существующий способ использования оцениваемого объекта недвижимости и проанализировать способ его наилучшего использования. При этом следует определить способ его наилучшего использования как незастроенного и способ его наилучшего использования существующими сооружениями (улучшениями).
4.3 Собрать и проанализировать данные о сделках с объектами недвижимости, имевших место на рынке в недавнем прошлом, относительно объектов, сходных с оцениваемым. При анализе указанных данных с целью получения оценки стоимости рассматриваемого объекта оценщик должен учесть все существенные различия между ним и объектами-аналогами, оказавшими влияние на цены продаж, с тем, чтобы внести соответствующие корректировки в цены продаж этих объектов. В обязательном порядке следует учитывать различия в составе передаваемых имущественных прав, в условиях оплаты при продаже объектов, в состоянии рынка на дату продажи и дату оценки, местоположении объектов и в их физических характеристиках (размер, состав, физическое состояние и т.п.). При недостатке или отсутствии данных о продажах сравнимых объектов недвижимости оценщик может использовать данные об арендной плате по сравнимым с оцениваемым объектам, а также о предложениях по покупке и продаже таких объектов, понимая при этом условия и ограничения, существующие при использовании подобных данных для оценки стоимости рассматриваемого объекта.
4.4 Собрать и проанализировать данные, необходимые для оценки стоимости земельного участка в составе объекта недвижимости.
4.5 Собрать и проанализировать данные, относительно текущих затрат на создание сооружений, которые по своим потребительским свойствам могут служить заменой сооружениям, имеющимся в составе оцениваемого объекта недвижимости. Если предметом оценки являются предполагаемые сооружения (улучшения) оценщик должен тщательно изучить документацию, необходимую для установления характеристик предполагаемых сооружений.
4.6 Собрать необходимые данные и оценить имеющийся износ оцениваемого объекта недвижимости. При этом следует учитывать как физический, так и функциональный износ сооружений, а также возможную потерю стоимости сооружений, связанную с состоянием внешней среды (как природной, так и жилой) оцениваемого объекта.
4.7 Собрать, если это уместно, данные относительно экономических характеристик оцениваемого объекта. К ним относятся данные о доходах, получаемых от эксплуатации объекта (потенциальных и действительных), о расходах, связанных с эксплуатацией объекта, об арендной плате, установившейся на рынке для аналогичных объектов. Оценщик должен также дать, если это необходимо, обоснованный прогноз возможных будущих доходов и расходов при эксплуатации оцениваемой недвижимости.
4.8 Собрать данные, необходимые для расчета нормы капитализации (и/или дисконтирования) применительно к оцениваемому объекту.
4.9 При оценке стоимости объекта недвижимости учитывать влияние на стоимость наличия и сроки действующих договоров аренды объекта, опционов на их продление, договоров (опционов) на продажу объекта.
4.10 Провести обоснованное согласование расчетных оценок стоимости недвижимости, полученных в результате использования различных методов оценки (на основе анализа данных о рынке аналогичных объектов, с помощью оценки затрат на создание объекта, который может служить заменой оцениваемому, и методом капитализации доходов). При этом в качестве окончательного заключения об оценке стоимости недвижимости может выступать как единственное число, так и диапазон чисел, в котором находится значение стоимости. 5. Требования к информации, используемой при проведении оценки 5.1 Все данные, собранные оценщиком в ходе работы по оценке должны храниться в его личном архиве и допускать возможность ознакомления с ними и их проверки при возникновении потребности в этом. Срок хранения данных в архиве оценщика не может быть менее 3 лет.
5.2 Все собранные данные должны иметь ссылку на их источник, независимо от того, являлся ли он письменным или устным.
5.3 Оценщик имеет право полагаться на данные из областей, выходящих за рамки его профессиональной компетенции, полученные от специалистов других профессий, которые представляются ему заслуживающими доверия.
5.4 Оценщик не имеет права использовать данные, находящиеся в области его профессиональной компетенции, в надежности которых он сомневается. Указанное требование распространяется, в частности на данные полученные от клиента, заказавшего работу по оценке, даже в том случае, когда клиент заявляет об их правильности. 6. Требования к отчету об оценке Всякий отчет об оценке стоимости недвижимости, должен иметь максимально доказательную силу в отношении сделанных выводов. Для достижения этой цели отчет должен содержать:
6.1 Описание объекта недвижимости. Это описание должно позволять четко идентифицировать объект недвижимости и однозначно отделять его от других объектов и определять его состав.
6.2 Описание имущества, не являющегося недвижимым, но включаемого в оценку стоимости (если таковое имеется).
6.3 Описание подлежащих оценке интересов (имущественных прав) в недвижимости.
6.4 Указание на дату, по состоянию на которую проводится оценка стоимости и дату предоставления отчета.
6.5 Указание цели оценки.
6.6 Указание вида стоимости, подлежащей оценке, и развернутое определение данного вида стоимости, т.е. формулировка того, что именно понимается оценщиком под указанным видом стоимости.
6.7 Изложение всех предположений и ограничительных условий, в рамках которых производилась оценка.
6.8 Описание характера и объема собранных и использованных при выполнении работы фактических данных.
6.9 Изложение процедуры определения способа наилучшего использования недвижимости и заключение оценщика относительно такого способа.
6.10 Изложение применявшихся при оценке методов и процедур и использованных при этом данных, а также аргументов, на основании которых были сделаны выводы о величине стоимости. В отчете следует указать источники данных с тем, чтобы сделать возможным их объективную проверку. Если при оценке недвижимости оценщик не применял каких-либо из обычно используемых методов, то в отчете должно содержаться объяснение причин этого.
6.11 Сертификат оценщика, содержащий его заявление об отсутствии у него личного интереса в оцениваемой недвижимости (или четкое указание на то, в чем именно состоит этот интерес); заявление о качестве использованных данных, о факте личного осмотра недвижимости, заявление о следовании Стандартам и др. заявления, важные для понимания читателя того, в какой мере он может полагаться на данный отчет.
6.12 Мнение оценщика о величине стоимости оцениваемого объекта и подпись оценщика. Если работа проводилась совместно несколькими оценщиками каждый из них, согласный с ее результатами, должен подписать отчет. Любой оценщик, не согласный со всеми выводами или частью выводов должен изложить свое личное мнение и включить его в отчет. Если работа проводилась под чьим-либо руководством, руководитель работы должен подписать отчет и тем самым взять на себя ответственность за его содержание.
6.13 Сведения о квалификации оценщика и опыте его профессиональной работы.
Кроме всего вышеизложенного в п.п. 6.1- 6.13 отчет об оценке стоимости недвижимости должен излагать все использованные в работе данные, процедуры, аргументы и выводы четко и ясно с тем, чтобы читатель отчета мог правильно понимать его и полагаться на его выводы.
Отчет должен быть разделен на главы (разделы), которые должны быть поименованы. Перечень глав (разделов) отчета является его составной частью.
Требования, предъявляемые к отчету об оценке недвижимости, не зависят от того, является ли отчет полным или кратким. В зависимости от объема отчета меняется лишь полнота освещения соответствующих вопросов. В кратком отчете допускается не подробное обсуждение вопроса, а ссылка на материалы, имеющиеся у оценщика. В случае предоставления клиенту краткого отчета в нем должно содержаться указание на то, что он является кратким. Объем краткого отчета должен быть достаточен для того, чтобы все требования к отчету об оценке были выполнены. В больших по объему отчетах для удобства пользователя следует привести краткое изложение важнейших фактов и выводов, содержащихся в отчете, поместив его перед основным текстом. 7. Контроль за выполнением требований стандартов Выполнение требований настоящих стандартов членами РОО осуществляется со стороны РОО в двух формах: в форме систематического надзора и в форме разбора жалоб со стороны заказчиков.
Систематический надзор за соответствием качества работы оценщиков-членов РОО принятым стандартам осуществляется Комиссией по контролю качества профессиональной деятельности РОО или его отделения. Комиссия организует выборочный контроль за соблюдением стандартов авторами отчетов. Контроль может осуществляться в форме рецензирования выполненных работ или путем собеседования с оценщиками.
Разбор заявлений и жалоб, касающихся профессиональных качеств работ по оценке со стороны заказчиков, осуществляет квалификационная комиссия РОО или его отделения. Комиссия составляет заключение по существу дела, отвечая при этом на следующие вопросы: - нарушил ли оценщик в работе профессиональные стандарты РОО и если да, то какие именно? - привело ли выявленное нарушение к существенным ошибкам в результатах оценки? - чем, по мнению комиссии, вызвано выявленное нарушение? - какие меры взыскания комиссия предлагает применить к виновному в нарушении профессиональных стандартов? 8. Ответственность за нарушение членом РОО требований стандартов профессиональной деятельности.Взыскания, порядок наложения взысканий Оценщик-член РОО несет персональную ответственность за нарушения настоящих стандартов в своей профессиональной деятельности, если такое нарушение привело к моральному или материальному ущербу для заказчика и/или для Общества.
Кроме дисциплинарных взысканий по отношению к членам Общества, применяемых как санкции за нарушение Устава Общества и Кодекса Этики, РОО накладывает дисциплинарные взыскания на членов Общества за нарушения ими настоящих стандартов при проведении работ по оценке недвижимости.
После должного расследования Общество может применить к оценщику - члену Общества взыскания в виде постановки на вид, понижение ранга профессиональной сертификации, временного прекращения членства или, в случае систематического нарушения стандартов профессиональной деятельности, в виде исключения из Общества.
Принятые меры дисциплинарного взыскания со стороны РОО объявляются публично в средствах массовой информации.
29 июля 1998 года N 135-ФЗ
------------------------------------------------------------------
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН
ОБ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Принят
Государственной Думой
16 июля 1998 года
Одобрен
Советом Федерации
17 июля 1998 года
Глава I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Статья 1. Законодательство, регулирующее оценочную
деятельность в Российской Федерации
Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в
Российской Федерации, состоит из настоящего Федерального закона,
принимаемых в соответствии с ним федеральных законов и иных
нормативных правовых актов Российской Федерации, законов и иных
нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, а также
из международных договоров Российской Федерации.
Субъекты Российской Федерации регулируют оценочную
деятельность в порядке, установленном настоящим Федеральным
законом.
Если международным договором Российской Федерации установлены
иные правила, чем те, которые предусмотрены законодательством
Российской Федерации в области оценочной деятельности, применяются
правила международного договора Российской Федерации.
Статья 2. Отношения, регулируемые настоящим Федеральным
законом
Настоящий Федеральный закон определяет правовые основы
регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки,
принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации
или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим
лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки.
Статья 3. Понятие оценочной деятельности
Для целей настоящего Федерального закона под оценочной
деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной
деятельности, направленная на установление в отношении объектов
оценки рыночной или иной стоимости.
Для целей настоящего Федерального закона под рыночной
стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по
которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке
в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно,
располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки
не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть
когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а
другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и
действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной
оферты;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за
объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон
сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Статья 4. Субъекты оценочной деятельности
Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны,
юридические лица и физические лица (индивидуальные
предприниматели), деятельность которых регулируется настоящим
Федеральным законом (оценщики), а с другой - потребители их услуг
(заказчики).
Статья 5. Объекты оценки
К объектам оценки относятся:
отдельные материальные объекты (вещи);
совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе
имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе
предприятия);
право собственности и иные вещные права на имущество или
отдельные вещи из состава имущества;
права требования, обязательства (долги);
работы, услуги, информация;
иные объекты гражданских прав, в отношении которых
законодательством Российской Федерации установлена возможность их
участия в гражданском обороте.
Статья 6. Право Российской Федерации, субъектов Российской
Федерации или муниципальных образований, физических лиц и
юридических лиц на проведение оценки принадлежащих им объектов
оценки
Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или
муниципальные образования, физические лица и юридические лица
имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им
объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных
