РефератБар.ру: | Главная | Карта сайта | Справка
Недвижимость. Реферат.

Разделы: Экономика недвижимости | Заказать реферат, диплом

Полнотекстовый поиск:




     Страница: 1 из 2
     <-- предыдущая следующая -->

Перейти на страницу:
скачать реферат | 1 2 






Содержание

Введение. Что такое недвижимость?
1. Сегменты рынка.
2. Земельный рынок.
3. Размеры земельного участка и другой недвижимости.
4. Нормы владения землей и предоставления земельных участков гражданам.
5. Целевое назначение и зонирование.
6. Земля под приватизированным предрпиятием.
7. Рынок жилья.
8. Рынок ценных бумаг на недвижимость.
9. Оценка недвижимости.
10. Ипотека.
Заключение . Факторы, негативно влияющие на рынок недвижимости и пути их устранения.

Что такое недвижимость?

Термин “недвижимость” появился в российском законодательстве со времен Петра I. Однако, в ныне действующих законодательных актах еще не проведено четкое разграничение между движимым и недвижимым имуществом.
Перечень об”ектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные об”екты и все, что прочно связано с землей, то есть об”екты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутркннего плавания, космические об”екты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ).
В соответствии с частью первой Гражданского кодекса РФ предприятие рассматривается не как суб”ект, а непосредственно как об”ект гражданских прав.
Предприятие в целом или его часть может быть об”ектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также передано по наследству. Предприятие в целом или его часть может быть об”ектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также передано по наследству.
В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.
Ст. 131 ГК РФ в императивной форме установлен открытый, публичный характер акта государственной регистрации недвижимости. Это означает, что государственный орган, осуществляющий государственную регистрацию недвижимости, обязан предоставить информацию о произведенной им регистрации и зарегистрированных прав на об”екты недвижимости любому лицу. Зта норма безусловно позволит существенно снизить риск ненадлежащего совершения сделок с об”ектами недвижимости для участников гражданского оборота.

Сегменты рынка.

Рынок недвижимости в России только складывается. В классическом его понимании он представлен обычно в трех основных сегментах: рынок жилых помещений, рынок земельных участков, рынок ценных бумаг на недвижимость. К примеру, рынок жилых помещений предусматривает как продажу, так и аренду, и эксплуатацию. Этот рынок охватывает многоквартирные дома, модное ныне у нас коттеджное строительство и т.д.
Различные формы собственности: частная, собственность акционерных предприятий, местная, муниципальная и, наконец, федеральная. Определить эффективность той или иной формы очень сложно - все зависит от конкретных ситуаций.
В целом рынок жилых помещений развит значительно больше, чем другие сегменты. И это понятно. Здесь есть уже определенная законодательная база, регулирующая процессы приватизации жилья, получения земли для строительства коттеджей и т.д.
Рынок нежилых помещений представлен в основном когда-то выкупленными или реконструированными помещениями, переоборудованными под офисы. Но в ходе приватизации появляется все больше об”ектов, которые сдаются в долгосрочную аренду или продаются с аукционов фондами имущества , т.е. местными органами управления. На втором этапе приватизации рынок недвижимости пополнится промышленными об”ектами и в еще большей степени об”ектами торгово-сервисного назначения.
После введения права частной собственности на недвижимое имущество и проведения приватизации в Российской Федерации государство перестало быть единственным собственником подавляющего числа об”ектов недвижимости, что послужило началу формирования рынка недвижимости.
С 1992 года в рыночный оборот недвижимости стали вовлекаться земельные участки. Право частной собственности на землю было закреплено Конституцией Российской Федерации. Предстоит уточнить и разграничит виды собственности на землю: федеральную, местную, (креев, областей) , муниципальную, частную и смешанные, в т. ч. коллективн С 1992 года в рыночный оборот недвижимости стали вовлекаться земельные участки. Право частной собственности на землю было закреплено Конституцией Российской Федерации. Предстоит уточнить и разграничит виды собственности на землю: федеральную, местную, (креев, областей) , муниципальную, частную и смешанные, в т. ч. коллективную. Все эти собственности, естественно, имеют право на существование, но необходимо установить соответствующие процедуры как использования, так и купли-продажи и иного распоряжения землей.
Широкие перспективы открываются и для рынка ценных бумаг на недвижимость. Так, указом Президента РФ о регулировании рынка ценных бумаг в качестве таковой признан жилищный сертификат.
Земельный рынок.

При огромном земельном потенциале России широкрмасштабная платная приватизация земли сдерживается низкой платежеспособностью российских граждан и предприятий. попытки решить эту проблему через бесплатную передачуили через выпуск земельных приватизационных чеков тоже чреваты серьезными отрицательными последствиями. Массовых спекуляций землей и земельными чеками при этом не избежать. Имущественные права на землю , таким образом, через некоторое время будут сосредоточены в руках крупных банков и иностранных юридических лиц.
На первом этапе как в ограрном, так и промышленном секторе, в качестве основной формы землепользования может быть сохранена аренда земли с провом ее последующего выкупа, с контролем государственных органов за ее использованием и правом из”ятии в случае нарушения установленных правил для продажи другим землевладельцам или землепользователям.
Одновременно должны целенаправленно изыскиваться земельные резервы для решения ключевых задач, таких как жилищное и дачное строительство, пригородное садоводство, фермерство, промышленное и иное строительство. Для создания Таких резервов должны быть разработаны и в кратчайший срок узаконены процедуры из”ятия земель у убыточных колхозов и совхозов с об”явлением их банкротами, из”ятия земель у тех предприятий и организаций, которые не обеспечивают нормативныхсроков освоения предоставленных им ранее для строительства или иных целей площадок. Именно эти земли должны стать тем источником открытой аукционной и конкурсной продажи, которая будет реально наполнять федеральный и местный бюджет не символическими суммами или приватизационными чеками, а полновесными деньгами.

Размеры земельного участка и другой
недвижимости.

Попытки законодательно ограничить размеры земельных участков и другой недвижимости, находящейся в собственности одного лица, по мнению многих специалистов порождены стремлением административного решения важнейших проблем социального равенства. Вместе с тем борьба с латифундизмом в мировой практике ведется преимущественно с помощью налогового механизма. Само право частной собственности предполагает, что владелец капитала может приобрести столько недвижимости , сколько пожелает. Он обязан уплачивать все установленные налоги в виде процента от ее стоимости. Поэтому в общем случае это делает невыгодным приобретением в собственность больших наделов земли, если они используются неэффективно. Попытки законодательно ограничить размеры земельных участков и другой недвижимости, находящейся в собственности одного лица, по мнению многих специалистов порождены стремлением административного решения важнейших проблем социального равенства. Вместе с тем борьба с латифундизмом в мировой практике ведется преимущественно с помощью налогового механизма. Само право частной собственности предполагает, что владелец капитала может приобрести столько недвижимости , сколько пожелает. Он обязан уплачивать все установленные налоги в виде процента от ее стоимости. Поэтому в общем случае это делает невыгодным приобретением в собственность больших наделов земли, если они используются неэффективно.
Чем выше стоимость об”екта недвижимости, тем больше сумма налога на него. Именно из этого налога, поступающего в местный бюджет, оплачивается строительство дорог, создание инфраструктур и многое другое, что позволяет местному сообществу гармонично развивается, а каждому отдельному собственникому создает благоприятную среду для проживания или производственной деятельности без помех окружающим.
Если собственник не в состоянии эффективно использовать свою недвижимость, т.е. она не приносит прибыли, то налог оказывается чрезмерно велик, и недвижимость приходится продавать. Старый владелец получает за нее рыночную стоимость, кто-то другой будет готов к уплате высокого налога, обеспечив более эффективное использование. Так земельный участок, или об”ект недвижимости, “выбирает” себе собственника.
Вместе с тем, Ассоциация крестьянских и фермерских хозяйств России, активно выступающая за становление рынка земли, все же предлагает учесть своеобразие переходного периода и ограничить предел передаваемой в собственность земли 50 гектарами. При этом площади под арендой не ограничиваются - каждый ее может взять столько, сколько сможет обработать. При обсуждении проектов Земельного кодекса эксперты вычказывают мнения о нецелесообразности установления максимальных срока аренды и величины арендной платы.

Нормы владения землей и предоставления
земельныхучастков гражданам.

В соответствии с Земельным кодексом РСФСР (статья 36) предельные размеры земельных участков для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства установливаются соответствующими органами местной администрации (сельской, поселковой, городской). Каждому владельцу земельного участка выдается Свидетельство на право собственности на землю, которое подлежит регистрации в регистрационной (поземельной) книге. Свидетельство служит основанием при совершении сделок купли-продажи, залога, аренды и других операций по владению и распоряжению участком. Определена специальная форма Свидетельства.
При первичном предоставлении земельного участка Свидетельство выдается комитетом по земельным ресурсам и землеустройству по решению местной администрации. При купле-подаже земельных участков и в других случаях перехода права собственности на землю, Свидетельство выдается указанным комитетом на основании договора купли-продажи (купчей) или иных подтверждающих документов. К купчей прилагается план участка. Купчая без него не подлежит регистрации.
Свидетельства о предоставлении земельных участков в собственность, выданные до 27 октября 1993г., являются документами постоянного действия, удостоверяющими права собственности, и имеют равную законную силу с вновь выдаваемыми Свидетельствами.
Документы, подтверждающие права собственности, выданные после вступления в силу Указа Президента РФ от 271093г. № 1767 органами исполнительной власти и местного самоуправления без регистрации в районном (городском) Комитете по земельным ресурсам и землеустройству, являются недействительными. Документы, подтверждающие права собственности, выданные после вступления в силу Указа Президента РФ от 271093г. № 1767 органами исполнительной власти и местного самоуправления без регистрации в районном (городском) Комитете по земельным ресурсам и землеустройству, являются недействительными.
Граждане со Свидетельствами о бессрочном или пожизненном владении имеют право на перерегистрацию и получение своих участков в палную собственность в соответствии с нормами, установленными местными органами власти. Разброс норм для бесплатной приватизации может быть значительным, от 6 соток и выше. Выкуп сверхнормативной земли осуществляется по договорной цене, эта земля может также пока быть оставлена в пожизненном наследуемом владении.
В процедуре оформления прав собственности нет ничего сложного: соответствующее заявление в органы местной администрации подлежит рассмотрению в месячный срок с момента его подачи; решение (выписка из решения) органа местной администрации подлежит выдаче в 7-дневный срок с момента принятия решения; выдача комитетами по земельным ресурсам и землеустройству Свидетельства производится на основании решения органов местной администрации в 10-дневный срок с момента принятия решения или регистрации договора купли-продажи.

При отсутствии чертежа границ земельнлго участка соответствующий Комитет по земельным ресурсам и землеустройству в месячный срок после выдачи Свидетельства производит установление и оформление границ земельного участка и выдает собственнику копию чертежа его границ.
При купле-продаже право собственности на участок переходит от продавца к покупателю с момента регистрации районным (городским) Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству нотариально удостоверенной купчей.
Право собственности покупателя на землю регистрируется местной администрацией. при этом документ, удостоверяющий право собственности продавца на участок, утрачивает силу и в него вносятся необходимые изменения , а покупателю участка выдается документ, удостоверяющий право собственности.

Целевое назначение и зонирование.

Земля как непременный фактор производства имеет ряд существенных особенностей, которые нельзя не учитывать при всех формах хозяйствования. Это ограниченность земельных участков, зависимость эффективности их использования от местоположения, природных свойств, рельефа местности и т.п. Есть свои особенности и в правовом режиме использования земель, включая их назначение, обременения и ограничения в их использовании.
По своему целевому назначению земли обычно делятся на семь категорий: земли населенных пунктов, сельскохозяйственные, промышленности, природоохранные, водного фонда, лесного фонда, запаса. Земельные участки под приватизированными предприятиями, как правило, находятся на территории городов и тем самым относятся к землям населенных пунктов.
Территориальное зонирование во всем мире определяется на уровне муниципалистов, местных органов власти. Впредь до принятия у нас соответствующего законодательства отерриториольного зонирования право собственника земельного участка на любое разрешенное его использование, предполагает право использовать участок вместе с расположенными на нем зданиями, строениями, сооружениями всеми способами, не противоречащими ограничениями, установленным соответствующим органом власти (органами местного самоуправления) в соответствии с дейстующим законодательством и утвержденными строительными, санитарными, природоохранительными, противопожарными нармами. Территориальное зонирование во всем мире определяется на уровне муниципалистов, местных органов власти. Впредь до принятия у нас соответствующего законодательства отерриториольного зонирования право собственника земельного участка на любое разрешенное его использование, предполагает право использовать участок вместе с расположенными на нем зданиями, строениями, сооружениями всеми способами, не противоречащими ограничениями, установленным соответствующим органом власти (органами местного самоуправления) в соответствии с дейстующим законодательством и утвержденными строительными, санитарными, природоохранительными, противопожарными нармами.
При этом не допускается установление целевого(единственного) способа использования об”екта недвижимости, в том числе земельного участка, а также установление ограничений на использование отдельного участка.
К сервитутам - ограничениям прав собственника участка в пользу иных лиц, -которые предусмотрены Основными положениями Государственной программы приватизации после 1 июля 1994г. для застроенных участков, относятся:
- безвозмездное и беспрепятственное использование об”ектов общего пользования (пешеходные и автомобильные дороги, которые существовали на момент передачи земельных участков в собственность)
- возможность размещения на участке межевых и геодезических знаков и под”ездов к ним;
- возможность доступа на участок соответствующих муниципальных служб для ремонта об”ектов инфраструктуры.
Сервитуты фиксируются в регистрационных документах и носят обязательный (публичные) и договорный (личные) характер.
Хотя законодательно механизм сервитутов пока не определен, что неблагоприятно сказывается на правовом режиме использования земли в целом, некоторые нормы можно уже считать децствующими. Так собственнику земельного участка предоставлено право безвозмездного получения в свою собственность той части об”ектов инфраструктуры, которая используется исключительно для обеспечения принадлежащих ему об’ектов недвижимости. Строительство новых об”ектов инфраструктуры (прокладка электрокабелей, водопровода, газопроводов и т.п.) , которое может нанести ущерб частному собственнику, разрешено производить только на компенсационной основе.
С исключением из действующего Земельного кодекса статьи, предусматривающей основания для прекращения права собственности, особую остроту приобрели вопросы из”ятия земельных участков у добросовестных землепользователей. Все настойчивее выдвигаются требования о законодательном введении строжайщей персональной ответственности за порчу земли.

Земля под приватизированными
предприятиями.

Указом Президента РФ № 631, еще в 1992 году, было провозглашено право приватизитованных предприятий на выкуп земельных участков под ним. Механизм такого выкупа определен в Основных Положениях Государственной программы приватизации после 1 июля 1994 г.
Согласно этим положениям - любой собственник строения, здания, сооружения имеет право на выкуп земельного участка под этим зданием, строением, сооружением. Тем самым преодолевается противоестественное разделение единого аб”екта недвижимости на здание и земельный участок под ним.
Только частная собственность на единый об”ект недвижимости (включая землю) может служить гарантией свободы коммерческого использования недвижимого имущества, вовлечения всего комплекса активов в хозяйственный оборот, ибо невозможно оперировать об”ектом недвижимости (например, получить под него кредит) , если он не находится в полной собственности.
Предприятие-собственник вправе выкупать свой земельный участок по частям. Это могут быть участки подразделений предприятия, расположенные в различных частях города. Но и единый участок предприятия можно выкупать постепенно: ведь предприятие является собственником всех расположенных на его территории зданий, а значит оно вправе выкупать участки под каждым из зданий в отдельности в том порядке, который собственника устраивает. Таким образом предприятие может выкупить весь земельный участок как бы в рассрочку.

Выкупная цена земельного участка под предприятием
Вопрос о том, по какой цене выкупаетя земельный участок под приватизированным предприятием, является одним из важнейших для современного этапа приватизации. Существует общая законодательная норма в отношении новых нормативных актов, которые не могут иметь обратного действия и в принципе не должны ухудшать и отменять те права, которые граждане и юридические лица имели ранее.
После выхода Указа Президента РФ № 631 от 14 июня 1992 г. “Об утверждении Порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их об”единениям для предпринимательской деятельности” и вплоть до принятия Указа № 1535 (об утверждении Основных Положений Государственной программы приватизации после 1 июля 1994 года) действовала норма, по которой земля выкупалась по цене, равной нормативной. При этом нормативная цена всегда определяется на день утверждения плана приватизации самого предприятия. ни днем раньше, ни днем позже.
На этом этапе нормативная цена земли устанавливалась как 50-кратный земельный налог, который был определен на тот момент Законом “О плате на землю” ( с изменениями и дополнениями). Согласно этому закону, каждое предприятие обязано было, и на сегодняшний день продолжает быть обязанным, платить два раза в год земельный налог, и эта цифра для каждого предприятия известна. Таким образом, до 26 июля 1994 года действовала указанная норма. Выкупная цена участка была равна нормативной цене земли и равна земельному налогу на 1993 год, умноженному в 50 раз.
После выхода Указа № 1535 была установлена другая норма в отношении стоимости выкупаемого предприятием земельного участка. Было определено , что местная администрация вправе устанавливать размер выкупной цены земельного участка в пределах от одной до трех величин нормативной цены. Если администрация не принимала в течении установленного срока (1 месяц) решения о повышении выкупной цены земли, то ее цена оставалась прежней, то есть равной нормативной После выхода Указа № 1535 была установлена другая норма в отношении стоимости выкупаемого предприятием земельного участка. Было определено , что местная администрация вправе устанавливать размер выкупной цены земельного участка в пределах от одной до трех величин нормативной цены. Если администрация не принимала в течении установленного срока (1 месяц) решения о повышении выкупной цены земли, то ее цена оставалась прежней, то есть равной нормативной .
13 августа 1994 года были опубликованы поправки к закону “О плате за землю”. Этим законом был установлен иной земельный налог на 1994 год, увеличенный для городских земель в 50 раз к уровню 1991 года. Таким образом, если план приватизации предприятия утвержден после 13 августа 1994 года, то расчет цены выкупаемого земельного участка производится по формуле; величина земельного налога на момент утверждения плана приватизации, умноженная на 50 и умноженная на коэффициент от 1 до 3-х.
Опубликованное 12 ноября 1994 года Постановление Правительства Российской Федерации о том, что нормативная цена земли равна 200-кратному земельному налогу, вступило в действие именно с того дня, то есть только с 12 ноября 1994 года и только для тех предприятий, планы приватизации которых будут утверждаться после этой даты. Категорически неправомерно распространять новую более высокую нормативную, а значит и выкупную цену земли на те предприятия, планы приватизации которых утверждены до этой самой даты.
Известно, что средств у предприятий и новых собственников для выкупа земельных участков не хватает. Но также понятно, что выкуп земельных участков - вещь необходимая. Таким образом, решение правительства № 1204 о повышении нормативной цены земли, которое, естественно, подлежит всеобщему исполнению, представляется весьма и весьма спорным с точки зрения экономической эффективности. Если поставлена задача перехода к новым экономическим отношениям, то нужно стимулировать продажу земельных участков и создание единых об”ектов недвижимости.
Более того, если местные органы власти воспользуются всеми правами, которые предоставлены им сегодня Указом № 1535 и Постановлением № 1204, для повышения нормативной и выкупной цены земельных участков, то ситуация будет доведена до абсурда. Нормативная цена, составляющая 75% от рыночного уровня цен и увеличенная еще на 20%, будет умножена на коэффициент 3. Тогда участок земли под предприятием дудет предлагаться властями на продажу по выкупной цене, почти троекратно превышающей рыночную, сложившуюся по результатам сделок с землей аналогичного качества. Совершенно очевидно - покупателей на такой участок придется искать долго и едва ли удастся найти вообще.

Эффективность выкупа участка
Выкуп участка под предприятием требует довольно значительного отвлечения средств и, по крайней мере, на время сокращает инвестиционную базу предприятия. Продолжительность этого периода зависит от активности действий руководства предприятия , так и от рыночной стоимости земельного участка, а также вариантов его свободного коммерческого использования. Вложенные средства могут быть довольно быстро возвращены или привлечены извне под полученную земельную собственность.
В краткосрочном плане эффект заключается в том, что предусмотренная законодательством и фактически складывающаяся в процессе продажи цена земельных участков приватизированных предприятий, как правило, близка к нормативной и по оценкам экспертов ниже рыночной на один - два порядка. Имея возможность реолизовать часть участка как спекулятивный актив, предприятие оказывается в несомненном выиграше. В краткосрочном плане эффект заключается в том, что предусмотренная законодательством и фактически складывающаяся в процессе продажи цена земельных участков приватизированных предприятий, как правило, близка к нормативной и по оценкам экспертов ниже рыночной на один - два порядка. Имея возможность реолизовать часть участка как спекулятивный актив, предприятие оказывается в несомненном выиграше.
В долгосрочном плане эффект состоит в расчете на неизбежный экономический под”ем, когда стоимость недвижимости будет расти в силу увеличения спроса и ограниченности соответствующего предложения. Долгосрочный расчет связан также с вариантами коммерческого использования земельной собственности.
В целом анализ мотивации выкупа земли и постприватизационного поведения предприятий позволяет сделать вывод, что преимущественное значение имеют мотивы производственного использования земли. В значительной мере это об”ясняется неразвитостью вторичного земельного рынка. Но с другой стороны, данное обстоятельство свидетельствует о позитивном намерении предприятий активно использовать земельные ресурсы в хозяйственной деятельности.

Рынок жилья.



     Страница: 1 из 2
     <-- предыдущая следующая -->

Перейти на страницу:
скачать реферат | 1 2 

© 2007 ReferatBar.RU - Главная | Карта сайта | Справка