Право преимущественной покупки утрачивается после прекращения права общей долевой собственности на жилье путем его раздела в судебном порядке.
Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, в частности приватизированным жильем или иной недвижимостью, находящейся в совместном владении, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона о сделке знала или заведомо должна была знать об этом.
В практике купли-продажи жилья объектом сделки часто выступает совместное или раздельное имущество супругов. Гражданским кодексом РФ установлено, что имущество супругов, нажитое ими во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества. Супруги имеют равные права владения, пользования и распоряжения имуществом, нажитым во время брака.
Имущество, принадлежащее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования, является его собственностью. Правила определения долей супругов в общем имуществе при его разделе и порядок такого раздела устанавливаются законодательством о браке и семье, в общем случае доли супругов признаются равными.
При продаже жилья, которое является общей долевой или совместной собственностью, требуется согласие других участников общей собственности. При удостоверении сделки продавец должен представить письменные доказательства того, что он известил участников общей долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продается доля. Заявление участников собственности об отказе от осуществления права преимущественной покупки продаваемой доли подлежит удостоверению нотариусом.
Расселение коммунальных квартир и крупногабаритных квартир служит удобной и порой единственной формой улучшения жилищных условий для их жильцов. В результате расселения жильцы, как правило становятся собственниками отдельной квартиры, а коммунальная квартира отходит новому владельцу, который в состоянии ее приобрести. При этом оформляется несколько договоров купли-продажи, которые должны пройти обычные для этого вида договора стадии оформления и регистрации.
Обмен жилья при наличии значительной доли муниципального жилья в структуре жилого фонда остается административным способом перемены места жительства. В странах с рыночной экономикой понятия "обмен" не существует, так как все сделки с жильем производится через его продажу.
Россиян, естественно, пугает ситуация, при которой они, продав свое жилье, не смогут приобрести себе новое жилище.
При обращении клиента в риэлторскую фирму с ним заключается договор, согласно которому его квартира может быть продана только при условии одновременного приобретения для него другого жилья. Фирма, выставив квартиру клиента на продажу, начинает вести поиск подходящего для клиента нового жилья. Клиент, прибегнувший к услугам риэлторской фирмы, избавляется от значительной части проблем, связанных с поиском и передачей финансовых средств в процессе сделки. Зачастую клиенту остается только получить (оплатить) разницу между стоимостью продаваемого и приобретаемого жилья.
Мена жилья - это сделка рыночного типа, при которой каждый из участников сделки одновременно является продавцом и покупателем. Собственники жилья могут заключить между собой договор мены, который фиксирует переход права собственности. Мену следует отличать от обмена жилых помещений, когда между сторонами происходит переход права пользования, что оформляется, как правило, обменными ордерами.
Договор мены отличается от договора купли-продажи в основном тем, что по нему одна из сторон передает другой стороне не деньги, а имущество (недвижимость). Если обмениваемое имущество не равно по стоимости, то договор может содержать условие о доплате той стороне, имущество которой стоит дороже.
Договор мены оформляется и регистрируется по тем же правилам, что и договор купли-продажи, то есть подлежит сначала нотариальному удостоверению, а затем государственной регистрации.
При заключении договора мены обе стороны обязаны предупредить друг друга о всех правилах третьих лиц на меняемое имущество (праве нанимателя, праве залога, праве пожизненного пользования и т.п.). Неисполнение этого правила дает противной стороне право требовать уменьшения цены на приобретаемое жилье либо расторжения договора и возмещения убытков.
Дарение жилья является достаточно распространенной сделкой, так как она позволяет на основании волеизъявления собственника осуществлять безвозмездную передачу имущества. Собственник жилья может подарить его любому физическому или юридическому лицу, заключив для этого договор дарения. Дарение считается состоявшимся, если заключено письменное соглашение, имущество передано одариваемому и тот принял этот дар.
При совершении дарения даритель обязан обеспечить возникновение права собственности одариваемого без обременения. Имущество не должно быть под залогом, кроме того даритель отвечает перед одариваемым за убытки в случае отчуждения подаренного имущества по иску третьего лица. Договор дарения не может содержать условия которые ограничивают право собственности одариваемого. Нельзя возлагать на одариваемого обязанность не отчуждать подаренное имущество либо не совершать с ним какие-либо сделки.
Договор дарения удостоверяется в нотариальной конторе при наличии документов, подтверждающих право собственности дарителя на жилье. Далее договор дарения регистрируется в муниципальном органе, которому поручена регистрация прав собственности на жилье. В случае дарения в пользу несовершеннолетнего при нотариальном удостоверении договора требуется представить разрешение на получение дара от законного представителя несовершеннолетнего либо от попечителя.
Наследование жилья позволяет реализовать право частной собственности на недвижимость и играет особую роль при совершении иных сделок по распоряжению недвижимым имуществом.
Под наследованием понимается переход имущественных и некоторых неимущественных прав и обязанностей умершего гражданина к другим лицам в установленном законодательном порядке. Наследование может осуществляться по закону, когда закон устанавливает круг наследников и порядок их признания, и по завещанию, когда гражданин может оставить по завещанию все свое имущество или часть его (не исключая предметов обычной домашней обстановки и обихода) одному или несколькими лицам, как входящим так и не входящим в круг наследников по закону, а также государству или отдельным государственным, кооперативным или другим общественным организациям. Завещатель может в завещании лишить права наследования одного, нескольких или всех наследников по закону. Однако несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя (в том числе усыновленные), а также нетрудоспособный супруг, родители (усыновители) и иждивенцы умершего наследуют, независимо от содержания завещания, не менее двух третей доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (обязательная доля).
Часть имущества, оставшаяся незавещенной, делится между наследниками по закону.
Таким образом, законодательство позволяет завещателю распорядиться имуществом, находящимся в его собственности, после своей смерти по своему усмотрению, за исключением обязательной доли.
При этом завещатель может не только лишить наследства какого-либо обязательства в пользу другого лица или других лиц (завещательный отказ), которые приобретают право требовать его исполнения.
В частности, завещатель вправе возложить на наследника, к которому переходит жилой дом, обязательство предоставить другому лицу пожизненное пользование этим домом или определенной его частью. При последующем переходе права собственности на дом или на его часть право пожизненного пользования сохраняет силу.
"Завещание должно быть составлено в письменном виде с указанием места и времени его составления, собственноручно подписано завещателем и нотариально удостоверено. При составлении завещания завещатель не обязан представлять доказательства, удостоверяющие его права на какое-либо имущество, равно как и доказательства действительного существования имущества, о котором идет речь в завещании. По истечении шести месяцев наследникам по их просьбе выдается в нотариальной конторе по месту открытия наследства свидетельство о праве на наследство. При наследовании как по закону, так и по завещанию свидетельство о праве на наследство может быть выдано ранее истечения шести месяцев со дня открытия наследства, если в нотариальной конторе имеются данные о том, что кроме лиц, заявивших о выдаче свидетельства, других наследников нет."9
При наследовании недвижимости, то есть имущества, переход которого от одного собственника к другому требует соответствующей регистрации, обязательство оформление свидетельства о праве собственности на наследство.
Раздел наследственного имущества производится по соглашению принявших наследство наследников в соответствии с причитающимися им долями. При недостижении соглашения раздел производится в судебном порядке.
Кредитование под залог жилья становится все более распространенной сделкой: растет число компаний, оказывающих такую услугу, между ними обостряется конкуренция и увеличивается заинтересованность банков в развитии этого сектора рынка. В результате происходит снижение процентных ставок по кредиту и увеличиваются сроки предоставления кредитов. Пользуются этой услугой мелкие и средние фирмы, а для частных лиц это едва ли не единственная возможность получить кредит.
Основными заемщиками являются крупные бизнесмены, коммерсанты, предприниматели в сфере услуг, нуждающиеся в краткосрочных кредитах.
На начальном этапе освоения этого вида услуг риэлторские фирмы использовали в качестве источника кредитования в основном собственные средства, далее к процессу предоставления кредитов под залог недвижимости стали активно подключаться банки и другие финансовые структуры. Одной из гарантий для отчуждения жилья у заемщика по суду является ограничение суммы кредита 50-80% с рыночной стоимости недвижимости.
Банки-кредиторы предпочитают иметь гаранта, который выкупит заложенный объект либо найдет покупателя при невозврате кредита. Таким гарантом часто выступает риэлторская фирма, которая обеспечивает оценку рыночной стоимости жилья и дает гарантию выкупить у банка объект недвижимости в случае невозврата кредита. Банки охотно принимают гарантии риэлторов, так как учитывают их умение оценивать и продавать недвижимость.
Для развития кредитования под залог недвижимости важно наличие действующего механизма отчуждения имущества.
Ипотека отличается от кредитования под залог жилья тем, что ипотечный заем предоставляется на длительный срок для приобретения жилья, в котором будет проживать его владелец и которое служит в качестве обеспечения залога. В случае неуплаты займа это жилье изымается банком и продается с целью погашения кредита.
Действующее законодательство позволяет развивать систему ипотечного кредитования, в частности, Гражданский кодекс РФ является правовой базой для частных коммерческих операций, Закон РФ о залоге содержит юридические принципы сделок с обеспечением и имеет положения, непосредственно касающиеся закладных на недвижимость, а Гражданский процессуальный кодекс РСФСР излагает порядок и правила наложения ареста и продажи заложенного имущества. В принципе на рынке ипотечных кредитов могут действовать четыре субъекта:
Заемщик, цель которого - приобретение жилья в соответствии с имеющимися возможностями его содержания и возврата кредита. Банк, главная цель которого - максимизировать прибыль и иметь стабильный источник ее поступления при минимальном риске. Инвестор, цель которого - максимизировать прибыль, вкладывая свои средства в закладные или ценные бумаги, обеспеченные пулом закладных. Государство, главная цель которого - решение жилищной проблемы путем создания условий для функционирования системы ипотечного кредитования.
Поскольку само агентство недвижимости, не будучи кредитной организацией, не в праве кредитовать клиентов из своих оборотных средств, предоставляя им квартиры, то самостоятельное ипотечное кредитование для агентств недвижимости недоступно. Однако существуют различные схемы, некоторые из которых уже успешно применялись в ряде регионов страны, по ипотечному кредитованию с участием как кредитной организации так и риэлтерской фирмы. Так, например, риэлтерская фирма, обладая лицензией на совершение операций с недвижимостью может приобретать объект жилой недвижимости с привлечением средств по банковскому кредиту, и, затем продавать эту квартиру клиенту с рассрочкой платежа (в кредит). Существуют и другие варианты.
Большинство банков использует следующую схему. Квартира на время действия кредитного договора оформляется в собственность банка или какой-нибудь его структуры. По такой схеме заемщик заключает два независящих друг от друга договора. Один, кредитный - с банком. Другой -с дочерней фирмой банка о продаже ей квартиры в собственность.
В принципе заемщик может расторгнуть договор с дочерней фирмой о продаже квартиры. Тогда квартира перейдет в его собственность, и независимо от того, будет ли заемщик платить по долгам, банк (формально) не сможет его выселить. Более того, заемщик имеет даже право продать квартиру. Из-за таких недобросовестных заемщиков в свое время ощутимо пострадали несколько банков, после чего они просто прекратили кредитование.
Клиентам эта схема тоже не вполне выгодна. Во-первых, мало кого устаивает, что квартира на время действия кредитного договора отходит в собственность банка и заемщик на это время не имеет право в ней прописаться. Во-вторых, может случиться так, что банк или дочерняя фирма разорится. Тогда - ни квартиры, ни денег.
Банкиры утверждают, что, если бы "вопросы прописки и собственности были урегулированы, то схемы кредитования были бы более совершенны. Но пока этого урегулирования не наблюдается - нет абсолютной уверенности в том, что если заемщик не выполнит свои обязательства, банк сможет вернуть квартиру."10
Некоторые банки отказались от практики оформления квартиры в собственность дочерних компаний. Квартира, купленная клиентом на полученные в кредит деньги, оформляется в собственность заемщика и одновременно - в залог под кредит. Такой вариант кажется наиболее удобным для заемщика, в действительности и здесь возникают дополнительные сложности.
"Банки не разрешают заемщику на время действия кредитного договора прописываться в квартиру. Во-первых, это означает, что заемщику нужно будет прописаться по другому адресу. Во-вторых, возникают проблемы и у продавца квартиры. Деньги ему будут выплачены только через месяц после оформления сделки (как правило, столько времени занимает процесс оформления кредита). В результате получается, что при использовании данной схемы кредитования можно купить только квартиры в новостройках."11
Участие в долевом строительстве является распространенной формой инвестирования в недвижимость. Порядок финансирования и взаимные обязательства сторон при долевом строительстве оговариваются в договоре. При этом могут применяться различные схемы расчетов, такие, как аванс с последующими поэтапными платежами, которые индексируются пропорционально изменению стоимости строительства, фиксирования цена и др.
Агентства недвижимости могут приглашать к участию в долевом строительстве, причем они могут выступать как посредниками, так и инвесторами-застройщиками. Во втором случае предлагаемая ими недвижимость при прочих равных условиях будет обходиться дешевле.
При совершении подобных сделок следует учитывать, что согласно Закону РСФСР от 26 июня 1991г."Об инвестиционной деятельности в РСФСР" объекты являются долевой собственностью участников инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) всех выполненных работ и услуг. Только после этого дольщики могут оформить право собственности на жилье.
Для оформления свидетельства о собственности брокеры должны представить ряд документов, подтверждающих основания для строительства, финансирование строительства, акт государственной комиссии о приемки объекта (дома, жилого помещения) в эксплуатацию, справку организации-застройщика о балансовой стоимости 1кв.м. общей площади, справку бюро технической инвентаризации о инвентаризационной стоимости помещения. Для физических лиц обязательство представление документа, удостоверяющего личность, и справки о прописке (регистрации).
Ценные бумаги под обеспечение недвижимостью выпускаются в обращение жилищных облигаций, жилищных сертификатов, жилищных векселей и т.д.
"Положение о выпуске и обращении жилищных сертификатов" было утверждено Указом Президента РФ от 10 июня 1994г.№ 1182 для привлечения частных инвестиций в жилищное строительство. Федеральная комиссия по ценным бумагам и фондовому рынку при Правительстве РФ конкретизировала с некоторыми изменениями это Положение в рамках "Инструкции о порядке выпуска, обращения и погашения жилищных сертификатов на территории Российской Федерации" от 12 мая 1995г. № 2.
Жилищные сертификаты разрешено выпускать юридическим лицам, которые имеют права заказчика и лицензию на строительство жилья, отведенный в установленном порядке земельный участок и проектную документацию на строительство жилья. По определению, жилищные сертификаты - это любые ценные бумаги или обязательства, разрешаемые среди граждан и и юридических лиц, дающие право их собственникам при соблюдении определяемых в проспекте эмиссии условий требовать от эмитента их погашения путем обмена на заключение договора купли-продажи жилых помещений (квартир), строительство которых финансировалось за счет средств, полученных от размещения (обращения) выпуска этих ценных бумаг или обязательств. Проспект эмиссии жилищных сертификатов должен содержать схему индексации номинальной стоимости жилищного сертификата при его выкупе эмитентом относительно стоимости жилищного сертификата на дату начала распространения жилищных сертификатов. Эмитент при этом должен отразить и предполагаемую периодичность индексирования стоимости первичного размещения и выкупа жилищных сертификатов. Жилищные сертификаты подлежат государственной регистрации в Министерстве финансов РФ или в его органах на местах. Их учет ведется в Государственном реестре жилищных сертификатов Российской Федерации. Данные о зарегистрированных выпусках жилищных сертификатов ежемесячно вносятся в Единый государственный реестр ценных бумаг Российской Федерации.
Номинал жилищного сертификата устанавливается в единицах общей площади жилья, а также в его денежном эквиваленте.
Первичное размещение жилищных сертификатов, то есть продажа их первым владельцам, производится самим эмитентом жилищных сертификатов либо профессиональным посредником. Гарантии для собственников сертификатов осуществляются, во-первых, за счет контроля уполномоченным банком использования эмитентом средств по целевому назначению для покрытия расходов по строительству. Во-вторых, за счет обязательного наличия гаранта выпуска жилищных сертификатов, который по договору должен выполнить денежные обязательства перед владельцами сертификата в случае их невыполнения эмитентом.
Под обращением сертификатов понимается совершение действий, предусмотренных законодательством Российской Федерации и приводящих к смене собственника жилищных сертификатов. Сделки с жилищными сертификатами на вторичном рынке ценных бумаг совершаются по рыночным ценам. При регистрации держателем реестра собственников жилищных сертификатов перехода прав по сделке он обязан выдать новому собственнику жилищный сертификат на его имя и изъять из обращения жилищный сертификат на имя прежнего владельца.
Погашение жилищных сертификатов производится эмитентом следующими способами:
А) путем выкупа - по первому требованию собственника жилищных сертификатов - в течении 7 дней с момента письменного обращения собственника жилищных сертификатов к эмитенту;
Б) путем предоставления владельцам жилищных сертификатов в собственность квартиры, свободной на момент погашения сертификатов, или письменного обязательства эмитента о передаче ему права собственности на любую свободную квартиру после завершения ее строительства при условии предъявления к погашению жилищных сертификатов, представляющих 100% стоимости общей площади готовой квартиры;
В) путем обмена на жилищные сертификаты новой серии - только по соглашению с владельцами жилищных сертификатов. При обмене сертификатов не допускаются изменения их соответствии оплаченной общей площади жилья определенного типа и местоположения и взимание эмитентом дополнительных сборов с собственников жилищных сертификат.
2. РЫНОК ЖИЛЬЯ: ФОРМИРОВАНИЕ, РАЗВИТИЕ, НАСТОЯЩЕЕ СОСТОЯНИЕ
2.1. Приватизация, как основа форми рования жилищного рынка России
Образование рынка недвижимости началось с приватизации.
"В 1991г. жилищный фонд страны находился в основном в государственной собственности. В городах 79% жилья принадлежало государству: либо местным органам власти, либо государственным предприятиям или организациям. В самых крупных городах в государственной собственности находилось 90% всего жилищного фонда."12Отличительными чертами подобной формы владения жильем были следующие:
- централизованное распределение всех видов ресурсов и жесткое планирование объемов нового жилищного строительства:
- использование практически во всех регионах страны схем стандартного многоэтажного строительства и его ведение небольшим количеством крупных комбинатов;
- крайняя степень государственной монополизации строительного комплекса и обслуживания жилых домов;
- финансирование всего жилищного строительства исключительно за счет централизованных источников или государственных предприятий;
- почти полное субсидирование жилищно-коммунального хозяйства посредством использования различных форм государственного финансирования;
- конституционные гарантии предоставления дешевого жилья (строгий контроль за размером квартирной платы);
- доминирующая роль единой государственной системы распределения жилья, в основу которой положены списки очередников, составлявшиеся на местах.
Очевидно, что отказ от старых отношений в жилищном секторе и замена их системой, ориентированной на рынок, является крайне сложной задачей. Начальный этап жилищной реформы определяется двумя важнейшими факторами: принятием закона о массовой приватизации жилья и передачей ведомственного жилищного фонда на баланс местных властей.
Юридический аспект такой передачи, как и перевода ведомственного жилья в управление муниципальных органов, во многом не ясен. Тем не менее, по мере приватизации предприятий их жилищный фонд передается на баланс местных властей. Федеральные органы в основном отвечают за строительство жилья для офицеров-отставников и жертв чернобыльской катастрофы. Ответственность за реализацию жилищной политики также частично переместилась на региональный и местный уровни.
Пожалуй, наиболее важная реформа в жилищном секторе страны - приватизация государственного арендного жилья. Жильцам была предоставлена возможность получить в собственность жилье, которое они занимали, за символическую плату или бесплатно. Закон " О приватизации жилищного фонда в РСФСР" принятый Верховным Советом РСФСР в июне 1991г., разрешил приватизацию государственного арендного жилья (как муниципального, так и ведомственного) прописанными в нем жильцами. Местным властям при приватизации жилищного фонда было дано право взимать с жильцов плату при наличии излишков жилой площади. В то время как большинство городов поддержали эту идею, в Москве в январе 1992г., была принята программа бесплатной приватизации жилья. Но даже "в городах, установивших плату за излишки жилой площади, 85-90% ее было передано жильцам бесплатно. В декабре 1992 г. Верховный Совет РФ принял решение о проведении бесплатной приватизации жилья на всей территории Российской Федерации."13
Жилец, приватизировавший свою жилую единицу, имеет право полностью распоряжаться ею: он может ее сдавать или продать без всяких ограничений. Однако собственники приватизированного жилья не получают дополнительных прав выбора фирмы, которая будет осуществлять эксплуатацию здания, и определения стоимости этих услуг.
После принятия Закона о приватизации жилья в 1991г., ее темпы вначале были довольно медленными. К декабрю 1991г., только 90тыс. квартир или 0,4% всех отдельных государственных квартир в России, были переданы в частное владение. Процесс приватизации ускорился в 1992г, когда власти на местах определили условия, согласно которым квартиры будут передаваться в собственность жильцам. К концу года число приватизированных жилых единиц значительно возросло - только в декабре оно достигло 638тыс., в то время как за весь 1992 год было приватизировано 2,55млн. Можно отметить высокие темпы реализации московской программы бесплатной приватизации, чему способствовала эффективная система оформления заявлений. Согласно официальной статистике, к концу 1992г., в Москве было приватизировано 366тыс. единиц жилья, или 13% государственного жилищного фонда города по состоянию на 1990г. На конец 1993г. всего по стране было приватизировано 8,5 млн. единиц жилья, или 26%, но во второй половине года темпы приватизации заметно снизились.
Таким образом, программа приватизации жилья близка к достижению своих первоначальных целей: передаче достаточного количества жилых единиц в частную собственность с тем, чтобы создать основу жилищного рынка и способствовать появлению подлинной заинтересованности в экономической реформе у значительного числа российских семей.
Хотя результаты приватизации жилья в России весьма впечатляющи, особенно в Москве, где приватизировано около 40% жилых единиц, в связи с этим процессом возникает много вопросов. Какие семьи приватизировали свое жилье: относящиеся к группам с более высокими доходами, к классу "белых воротничков" или ко всем слоям населения? Как ведут себя пенсионеры? Что побуждает одни семьи приватизировать свое жилье, а другие - воздерживаться от этого? Почему уровень приватизации различается по городам?
Стандартная экономическая модель выбора формы владения описывает процесс принятия жильцами решения о том, становится ли им собственниками занимаемого жилья, в терминах потоков затрат (положительных и отрицательных) при аренде и праве собственности.
Поскольку в России приватизация жилья осуществляется бесплатно, жилец при приватизации получает, по сути, полную стоимость жилой единицы, хотя в будущем он, скорее всего, будет вынужден платить за ремонт своей квартиры. В Венгрии, например, семьи могут легко купить право на жилплощадь. Таким образом, потенциальное увеличение капитала жильца в результате приватизации следует уменьшить на величину его первоначальных вложений. В России стоимость приватизированной квартиры должна служить действенным фактором при принятии решения о приватизации: те, кто проживают в более дорогих квартирах, по-видимому, их раньше приватизируют.
