Мероприятия по санитарной охране почвы подразделяются на следующие группы:
1.Санитарно-технические мероприятия по сбору, удалению, обезвреживанию и утилизации отходов, загрязняющих почву (санитарная очистка населенных мест).
2.Технологические мероприятия, направленные на создание безотходных или малоотходных технологических схем производств, уменьшающих и снижающих до минимума образование отходов, а также улучшение технологии обезвреживания отходов.
3.Планировочные мероприятия, касающиеся научного обоснования и соблюдения величины санитарно-защитных зон между очистными сооружениями и жилыми зданиями, местами водозабора, выбора схем движения спецавтотранспорта. Выбора земельных участков под очистные сооружения.
4.Законодательные, организационные и административные мероприятия.
4.5. Гигиена атмосферного воздуха
Атмосферный воздух населенных пунктов, территорий промышленных мероприятий, воздух рабочей зоны производственных и других помещений в местах постоянного и временного пребывания людей должен соответствовать санитарным правилам.
В целях предотвращения загрязнения атмосферного воздуха территорий жилой застройки населенных пунктов производственными выбросами исполнительными комитетами местных Советов народных депутатов устанавливаются санитарно – защитные зоны со специальным режимом.
Предприятия, организации и граждане обязаны осуществлять комплексные мероприятия, направленные на предотвращение и ликвидацию загрязнения воздушной среды вредными веществами, воздействия на нее физических факторов, которые оказывают неблагоприятное влияние на здоровье человека.
Падение концентраций атмосферных загрязнений происходит не только разбавления выброса воздухом, но и постепенного самоочищения атмосферы. В основе самоочищения лежит лежат различные физические, физико – химические и химические процессы: седиментация, сорбция и химическое связывание растительностью и др. Процессы самоочищения находится в известной зависимости от количества и интенсивности атмосферных осадков. Освобождение атмосферного воздуха в зимнее время интенсивнее, чем в летнее.
4.6. Гигиена воды и хозяйственно-питьевого водоснабжения. Нормативы водоснабжения
Количество воды, необходимое для одного жителя в сутки, зависит от климата местности, культурного уровня населения, степени благоустройства города и жилого фонда. Последний фактор является определяющим. На его основе разработаны «Нормы водопотребления» которые введены в СНиПы. В указанные нормы входит расход воды в квартирах, предприятиями культурно-бытового, коммунального обслуживания и общественного питания. В некоторых городах развитие водопровода позволяет обеспечить более высокие нормы водопотребления. (Москва – 500л/сут., Санкт-Петербург – 400 л/сут.). Считается, что норма водопотребления 500л/сут является максимальной.
Централизованное водоснабжение позволяет резко поднять уровень санитарной культуры населения, способствует уменьшению заболеваемости лишь при бесперебойной подаче достаточного количества воды определенного качества. Нарушение тех или иных санитарных правил как при организации водоснабжения, так и в процессе эксплуатации водопровода влечет за собой санитарное неблагополучие вплоть до настоящих катастроф.
Косвенное неблагоприятное влияние на качество питьевой воды оказывают те или иные примеси, ухудшая органолептические свойства воды::
- мутность;
- цветность;
- наличие неприятного запаха и вкуса.
Установлено, что незначительные изменения органолептических свойств воды снижают секрецию желудочного сока; приятные вкусовые ощущения повышают остроту зрения и частоту сокращений сердца, неприятные - понижают.
Для охраны водных источников необходимо:
1.Качество воды источников, используемых для централизованного и нецентрализованного водоснабжения, для купания, занятий спортом и отдыха населения, в лечебных целях, а также качество воды водоемов в черте населенных пунктов должно отвечать санитарным правилам.
2.В целях устранения и предупреждения загрязнения источников водопользования населения Советами Министров республик, входящих в состав РСФСР, исполнительными комитетами краевых, областных, городских Советов народных депутатов устанавливаются зоны санитарной охраны со специальным режимом.
3.Предприятия, организации и граждане, в случаях несоответствия качества воды санитарным правилам обязаны обеспечить прекращение использования населением водоисточников по постановлению главного государственного санитарного врача или его заместителя.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Таким образом, брокерская деятельность заключается в установлении контакта между продавцом и покупателем объекта недвижимости, "сведении" их. Брокер может выступать в сделке в качестве посредника или представителя одной из сторон (при подборе для покупателя требуемого варианта объекта недвижимости, либо активная реклама, иное продвижение объекта недвижимости, в отношении которого дано поручение о продаже). В зависимости от договоренности с клиентом брокер может действовать самостоятельно в пределах данного поручения. К брокерской деятельности относится также обработка и сбор информации, предоставление консультаций по поводу совершения сделки, определение рыночной стоимости объекта недвижимости.
Основной проблемой в настоящее время является неполное законодательное урегулирование данной деятельности, существуют лишь общие нормы об ответственности предпринимателя. Мы предлагаем в качестве разрешения данной проблемы - введение договорного регулирования отношений между брокером и клиентом на уровне фирм. В агентстве проводится масштабная работа по юридически грамотному оформлению деятельности. Разработаны договора на предоставление услуг по покупке/продаже объекта недвижимости, договора поручения, агентский договор, соглашения о задатке, принятии аванса, акты принятия правоустанавливающих документов на хранение, акты просмотра квартиры.
Брокерская деятельность может быть различной по степени организации: одиночные брокеры; группы брокеров, фирма; объединения фирм. Для каждого этапа развития характерны свои задачи, направления деятельности и структура. Нами разработана структура построения брокерской организации, действующей на рынке недвижимости, которая максимально учитывает специфику деятельности и ее задачи. Согласно данной схеме линейное управление между руководящим звеном и функциональными отделами подкрепляется специальными вспомогательными службами. Данная схема помогает обнаруживать "слабые места", накладки полномочий, недостаточно управляемые звенья трудового процесса и, таким образом, вносить необходимые коррективы. Эта схема также позволяет выделить линии взаимосвязи и отношений внутри организации и является основным материалом для разработки должностных инструкций.
В результате проведенных исследований нами выработан определенный стандарт деятельности с клиентом фирмы. Этот стандарт состоит, во-первых, из четкой договорной регламентации отношений (что проанализировано выше) и проведение сделки в интересах клиента по заранее разработанному плану. Этот план брокер разрабатывается для каждой сделки индивидуально, пользуясь общей схемой, утвержденной руководством фирмы.
В дипломном проекте были рассмотрены формирование и развитие рынка недвижимости, а также проанализировано современное состояние рынка на примере г.Тюмени в условиях общеэкономического кризиса. В этом направлении нами был рассмотрен процесс приватизации жилого фонда, как процесс образования рынка недвижимости и класса собственников, послужившего толчком к возникновению брокерской деятельности. Отдельно рассмотрены объекты рынка недвижимости, состоящие из коммерческой недвижимости, жилой недвижимости, недвижимости социально-культурного назначения и земли, а также субъекты рынка недвижимости (население, посредники - и брокеры, другие профессиональные участники). В частности, рассмотрены направления сбора и обработки информации о населении как о субъекте рынка недвижимости (определение общей численности населения, коэффициента естественного прироста, данные о миграции и обеспеченности населения жильем).
Нами были проанализированы определенные направления в брокерской деятельности на рынке недвижимости такие как совершение сделок по распоряжению земельными участками, сделок по распоряжению жильем и нежилыми помещениями и общие условия их совершения, сделок объектами недвижимости, являющимися долевой собственностью, сделок по мене и обмену жилой недвижимости, совершение сделок по продаже долевого участия, а также управление недвижимостью. Разработана схема кредитования под залог недвижимого имущества и совершения операций по размену и обмену жилой площади с привлечением банковского капитала, проработаны функциональные связи в данной схеме.
В дипломном проекте выделены особенности функций рекламы, как метода сбора информации, пополнения базы данных предложения в брокерской деятельности на рынке недвижимости. Разработаны конкретные предложения по проведению рекламы в брокерском бизнесе.
Таким образом, подводя итог всему вышесказанному, считаю, что в современных условиях, когда на рынке недвижимости объективно сложился большой спрос на услуги брокера, данная работа может послужить базой для дальнейшей разработки методов работы внутри агентства недвижимости и работы с клиентом, методов взаимодействия между фирмами, а также для усовершенствования структуры организации брокерской деятельности на рынке недвижимости.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
1.Гражданский кодес. - М.: Международный центр финансово-экономического развития,1996
2.Майкл Мескон, М.Альберт, Ф.Хедоури, Основы менеджмента Пер. с англ - .М.:Дело, 1998.
3.Котлер Ф. Основы маркетинга Пер. с англ. - С-Пб: АО. Коруна, АО Либера плюс., 1994
4.Пилдин К. Путь к покупателю.- М.: Дело, 1991.
6.Татенси К. Вечный дух предпринимательства. - М., Бизнес-информ, 1990
7.Хоскинг А. Курс предпринимательства Пер. с англ. - М., Бизнес-информ, 1993.
8.Н.В.Зиньковская, Н.Н.Волкова, П.П.Колеева.
Стратегическое планирование на предприятии. - М., Экономика,1993
9.Эклунд К. Эффективная экономика. Шведская модель: Пер.со шведского - М.: Экономика, 1991
10.Роджерс Э. Агарвана, Роджерс Р. Коммуникации в организациях. - М., Свет, 1980
11.Холт Роберт Н. Основы финансового менеджмента. М.: Дело.1993
12.Оценивание и инвестиции в развитии недвижимости./ Под ред. Р.Гровера и М.Соловьева. О.- М. Свет, 1994.
13.Лужков Ю. Рынок недвижимости в Москве: Состояние и перспектива //.Экономика и жизнь № 3 ноябрь 1993
14. О порядке управления недвижимостью (зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями) в Москве. Постановление Правительства Москвы №868 от 16.09.1993.// Коммерсанть №44 1993.
15.Государственная программа приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации //. Российская газета 4.01.1994.
16.Петро М. Международные экономические, валютные и финансовые отношения - М.: Университет.1994.
17. В.Перепелица. Как сделать рекламу эффективной или как стать известным. - М.: Зевс.1997
18.Концепция развития рынка недвижимости. Российская гильдия риэлторов. Москва.1998.
19.Каталог Рос.Гильдии риэлторов. Москва. 1998.
20. Смирнов В. Стандарты в деятельности участников рынка недвижимости. // Риэлтор № 3 май, июнь. 1998.
20.Данченков А. Новые технологии риэлторского бизнеса. // Мир и дом № 3 апрель 1998.
21. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости М.: Инфра - М, 1996.
22. Жилищное законодательство России. Сборник нормативных документов с комментариями.- М.Бизнес-Информ. 1996
23. Т.Стюарт. Как сделать Вашу команду самой лучшей. Пер. с англ. - М., Амалфея, 1997.
РЕЦЕНЗИЯ
На дипломный проект студента IV курса заочного отделения
Факультета “Менеджмент”
Тюменского государственного Нефтегазового Университета
Петресова Д.А.
на тему: “Организация брокерской деятельности на рынке
недвижимости г.Тюмени”
Дипломный проект посвящен достаточно новой и актуальной теме: “Организация брокерской деятельности на рынке недвижимости”.
С переходом к рыночным отношениям в сфере экономики практический интерес к данной теме постоянно возрастает.
Считаю, что автор дипломного проекта справился с поставленной задачей и сделал глубокий, профессиональный анализ структуры и форм брокерской деятельности на формирующимся российском рынке недвижимости, а также показал его место и значение в современной рыночной экономике, определил пути совершенствования брокерской деятельности.
Студент изучил закономерности образования в ходе приватизации и развития рынка недвижимости, особенности изменения коньюктуры рынка и процессов ценообразования в зависимости от влияния различных факторов и выявил эти факторы; уяснил структуру рынка недвижимости, выявив его объекты, а также определил его субъекты. Он также определил формы брокерской деятельности на жилищном рынке г.Тюмени, проанализировал сложившуюся структуру брокерской деятельности, проследив закономерности процесса образования, обозначил положительные стороны и недостатки сложившейся системы, разработал методы усовершенствования и пути их внедрения.
Автор выделил управление недвижимостью, как особый вид брокерской деятельности на современном этапе развития рыночных отношений, а также оценил перспективы развития на основе анализа рынка недвижимости и определил пути совершенствования брокерской деятельности.
Дипломный проект выполнен в соответствии с планом и заслуживает оценки «отлично».
Рецензент:
Директор агентства недвижимости
«Жилищная ин ициатива» М.А.Дубровин
Холт Роберт Н. Основы финансового менеджмента. М.: Дело.1993. С.4
Пилдин К. Путь к покупателю.- М.: Дело, 1991. С.32.
Татенси К. Вечный дух предпринимательства. - М., Бизнес-информ, 1990 С.67.
Концепция развития рынка недвижимости. Российская гильдия риэлторов. Москва.1998. С.6.
Концепция развития рынка недвижимости. Российская гильдия риэлторов. Москва.1998. С.8.
Хоскинг А. Курс предпринимательства Пер. с англ. - М., Бизнес-информ, 1993. С.15.
В.Перепелица. Как сделать рекламу эффективной или как стать известным. - М.: Зевс.1997. С.37.
Смирнов В. Стандарты в деятельности участников рынка недвижимости. // Риэлтор № 3 май, июнь. 1998.С.59.
Жилищное законодательство России. Сборник нормативных документов с комментариями.- М.Бизнес-Информ. 1996. С.83.
Данченков А. Новые технологии риэлторского бизнеса. // Мир и дом № 3 апрель 1998. С.10.
Данченков А. Новые технологии риэлторского бизнеса. // Мир и дом № 3 апрель 1998. С.11.
Концепция развития рынка недвижимости. Российская гильдия риэл
6. поток наличности по месяцам (кварталам) имеет положительное сальдо,
7. точка безубыточности меньше производственной программы и емкости рынка.
бензоколонки
5. Рынок, экономики
4. Предприятие, организация
3. Бригада, участник, цех
2. Рабочее место
1. Отдельный работник
Принятие целей Выбор Оценка Предложение Принятие решения
стратегии стратегии курса
деятельности
Оценка цели План действий
Постановка Реализация наме-
ченного плана
Предпосылки Контроль за
реализацией
Внутренняя и Отчет о состоянии
внешняя среда Собственная работ
позиция Оценка
Процессы, осуществляемые на предприятии
активные
пассивные
Ценовая система
1
3
2
Ф
Т
600
500
400
300
200
100
1 2 3 4 5
Лизингополучатель (арендатор)
Лизингодатель (банк, лизинговая компания)
Предприятие (поставщик предмета лизинга)
Прямые расходы
Цеховые косвенные расходы
Цеховая себестоимость
Производственная себестоимость
Полная (коммерческая себестоимость)
Общезавод-ские косвенные расходы
Балансовая
прибыль
Прибыль,
облагаемая налогом
Прибыль, не облагаемая налогом
Налог на прибыль
Чистая прибыль
Фонд потребления
Фонд накопления
Резервный фонд
Дивиденды по привилег. акциям
Дивиденды по обыкн. акциям
Премии (тантьема))
Благотворит. цели
Социаль-ные нужды
Проценты по акциям
Технико-организационный
уровень и другие условия производства
1
2
F 1A
M 2
R 3
7
K
K = F+E
6
S
S = A+M+
3
P = N-S
PSP
N N S
8
9
NK
K N
11
10
N=
F* 1= M*2= R*3
5
4
P = P * N
K N K
E<>C
маржа
объем продаж
