1. Юр. определение «недв. имущество».
Ст. 130ГК РБ: К недвиж. видам отн.: зем.уч., уч.недр, обособлен. водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, т.е. объекты, перемещение кот. без несоразмерного ущерба их назначения не возможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недв. видам также приравниваются предприятия в целом как имуществ. комплекс, подлежащие гос. регистрации возд. и морские суда, суда внутр. плавания, река, море, космич. объекты. Законодат. актами к недв. видам м.б. отнесено также и иное имущ. Гл.признаком, позволяющим классифицировать недв., явл.прочная связь с землёй (невозможность перемещения). В з-не нарушение прочной связи с землёй трактуется как глобальная причина несоразмерного ущерба не собственно объекту, а именно его назначению. В зак-ве зем. уч.-отд.объект недв-ти. Зем.уч.-часть пов-ти земли, имеющая установленные границы, площадь, местоположение, правовой статус и др. хар-ки, отражаемые в гос.-зем. кадастре и док-х гос. регистрации. Св-во: зем.уч.-не просто фрагмент земной пов-ти, а такой фрагмент, кот.однозначно определён на местности и док-тах-сформированный зем.уч. Осн.признаком, отличающим движимое имущ.от недв. явл. обязательная регистрация последнего.
2. Право собст-ти и др. вещные права не недв.имущ.
Право собст-тивключ.в себя след.:
-право владения (законная возм-ть иметь у себя данное имущ.,фактически обладть им)
-пользования (закон.возм-ть эксплуатации данного имущ.путём извлечения из него полезн.св-в его потребления)
-распоряжения (возм-ть определять юр.судьбу путём изменения его принадлежности, состояния или назначения)
В трактовке права соб-ти заложена возм-ть их распределения м-ду разл.субъектами:
собственник–владение
-пользование
-распоряжение
доверительн.управляющий–частичн.польз.
-частичн.распоряжение
-частичн.владение
арендатор–частичн.польз-е
-частичн.владение
В заруб.практике понятие соб-ти включ.ещё8 эл-ов:
1)право на доход, кот. даёт реализацию пользования и распоряжения недв-ю
2)право на отчуждение, потребление, трату по своему усмотрению
3)право на безоп-ть
4)право передавать по наследству
5)бессрочное владение
6)запрещение исп-ть имущ-во во вред др.людям
7)право на ответст-ть
8)сущ-ние норм и правил, обеспечивающих восстановление нарушенных прав
Кроме права собс-ти сущ.и др.вещные права:
-право хоз.ведения (с разрешения собст-ка) и право оперативного управления
-право пожизненного наследуемого владения
-право постоянного польз.
-сервитуты-право ограниченного польз.чужим недв.имуществом
4.Функции си-мы регистрации прав на недв-ть.
Си-ма регистр.-регистрация об-ов недв.,прав и сделок с недв-ю. Потребность в регистр.обусловлена след.обстоятельствами:
-отсутствие видимой связи м-ду об-ом недв-ти и субъектом прав на неё
-невозможность идентификации пар объект-субъект
-невозм-ть передачи недв-ти путём перемещения
Функцииси-мы регистр.:
1)создание налогооблагаемой базы для сбора имущ.налогов
2)обеспечение:
а)прав соб-ти и иных вещных прав на недв-ть
б)защиты собств-ок и иных лиц, обладающ.правами
в)точного определения содержания прав
5.Сущность си-мы «публичных записей».
Сущ.2 си-мы регистрации:
-англоамериканская(Регистрация актов или публичных записей)
-европейская
Англоамериканская:
Публичные записи-общественно поддерживаемая си-ма док-ов,свидетельствующих о наличии зарегестрир.вещных интересов недв-ти и служащих основанием для защиты этих интересов. Публ.записи включ.док-ты: определяющ.права и интересы в недв-ти; налоги; спец.сборы и повинности4 строит.нормы; з-ны о территор.зонировании и др.
Титул-законное право собст-ти на недв-ть, имеющее докум-ю юр.основу-страховой полис.Страхование титула-защита собст-ка от возможных фин.потерь в случае наличия прав 3-х лиц, каких-л. обременений, связанных с об-ом недв-ти, существующих, но не известных собст-ков. Покупка страх.полиса-перекладывание возм-го риска собст-ка на страз.компанию.
Преимущ.:дешевле для гос-ва. Недостатки:дороже для приобретателя об-та недв-ти.
6.Сущность кадастровой си-мы регистрации недв.
Сущ.2 си-мы регистрации:
-англоамериканская(Регистрация актов или публичных записей)
-европейская
Европейская:
Основана на гарантии гос-ва. Носит название юр.кадастра.Юр.кадастр-кадастровая си-ма, юридич.регистрирующая отношения собственности в землепользовании и гарантирующая чистоту титула при передаче прав собст-ти.
Кадастр.си-ма-инфо си-ма на основе кадастра страны или региона.
Виды кадастра:
-многоцелевой-контролируемая гос-ом си-ма классификации и оценки земель, осуществляемая поср-вам карт участков собст-ти на основе кадастр. съёмки и ведения реестра сведений об участках и их владельцах
-открытый-кадастровая си-ма, ведущая кроме учёта уч-ков расширенный список состава недв-го и движ-го имущ.владельца
Разновидность юр.кадатсра-си-ма регистрации Торенса (тщательное изущен.и описание об-та). Гос-во гарантирует законность титула.
7. Учёт и гос.регистрация недв.в РБ.
В РБ отсутствует си-ма регистрации недв-ти. Кодекс о земле содержит спец.раздел о кадастре. Зем.кадастр содержит:
-данные о распределении земель по категориям землевладельцам
-данные о составе, стр-ре и состоянии зем.фонда РБ в разрезе адм.-тер.единиц
-данные о местоположении, размерах, границах зем.уч-ка, их качествен. хар-ки, установленном режиме землепользования, гос. Регистрации прав на зем.уч-ки, оценки зем.уч-ков и др.сведения
В РБ сущ.зем.кадастровая книга, кот.предназначена для гос-го учёта зем.уч-ков и регистрации прав на них. Учёт земель проводится по листу нахождения, направленном на получение сведений о колич.и кач.земли. При учёте земля хар-ся по размеру, пространственному положению, кач.состоянию и использованию.
Гос.регистр.-мероприятия по оформлению права собст-ти, владения или пользования землёй юр.и физ.лиц.
Объектамирегистр.явл.право собст-ти, право пожизненного наследуемого владения, право пост-го пользования, право врем. польз., право аренды, сервитуты, ипотека(залог).
С юр.т.зр.под недв-ю поним-ся объект гражд.прав, отличит.особ-ю кот.явл.вещная природа, прочная связь с землёй, зарегестрированный в соотв.с закон-вом.
8. Недвиж.как экон.благо.
Способность вещи удовлетворять потребности наз.потребит.св-вом или полезностью.Сама вещь с присущей ей полезностью наз.потребит.благом.
Удовлетворение потр-ти может иметь 2 формы:
1)потребление самой вещи (не потр-ся буквально)
2)потребление св-в этой вещи
В 1 случае вещь исп-ся для удовлетворения потр-ти и теряет в этом процессе свою пол-ть. Использование-распределённое во времени потребление.
Понятиеблагаозначает только наличие пол-ти, аценности-сочетание пол-ти и редкости.
Варианты исп-ияэкон.блага:
1)по своему назначению, т.е.для удовлетв.потр-ти (натур.хоз-во)
2)товарное пр-во с основным исп-ем блага в кач.товара
3)в кач.источника дохода (благо не меняет своего владельца)
Хар-ка недв.как экон.блага:
а)любая недв.-вещь,кот.включ.3 эл-та:
-земля
-усовершенствование земли (любые произведённоые землёй изменения, в кач.кот.может выступать усовершенствование самой земли, построенных на ней зданий и соор.)
-принадлежности недв-ти (движимые по природе вещи, прикреплённые к недв.имущ-ву и явл-еся его неотъемлемой частью)
б)стационарность, т.е. привязанность к определённому месту земли
в)продолжительный период исп-ия недв-ти
г)редкость
Обязат.составляющей недв.явл.зем.уч.,кот.явл.местом расселения людей. Размеры таких территорий ограничены. Ценность об-та недв.имеет не только аюс.хар-р, прямое следствие полез-ти, но и относит.выражение, зависящее от степени полез-ти и уровня редкости, т.е. могут быть более или менее ценные об-ты недв.
9. Недв.как товар.
Существует в 2 видах:
1)объект-товар (можно выделить в натуре)
2)услуга-товар
На рынке недв.-товар имеет 3 вида:
-объект (при возможности его выделения в натуре)
-права
-услуги
54.Принципы оценки недв.,связанные с об-ми недв.
К ним относятся:
1)принцип остаточной продуктивности: В основе ст-ти земли лежит её остаточная продуктивность. Остат.продуктивность выражается доходом,приходящимся на землю после оплаты затрат на труд,капитал, управление.
2)принцип вклада:Вклад-сумма,на кот.увелич-ся или уменьш.ст-ть об-та вследствие наличия или отсутствия какого-л. элемента.Величина такого увеличения или уменьш.м.б.выше или ниже затрат такого эл-та. Теор.основа вклада-концепция предельной производительности, согласно кот.макс.эффект достиг-ся только тогда,когда предельный доход=предельн.затратам, связанным с его получением.
3)принцип возрастающего и уменьш.дохода:Увеличение капиталовложений в основные составляющие пр-ва обуславливает увелич.темпов роста Пр лишь до опред.-го предела,после кот.прирост Пр 4)принцип сбалансированности:Составляющие пр-ва должны сочетаться между собой в опред.пропорции. лишь при оптимальном сочетании всех составл-х с об-та недв. будет получен макс.доход и,значит,ст-ть об-та недв.будет выше.
5)экономического размера:Эк.размер-кол-во земли, необх.для достижения максимального землепользования в соотв-ии с ран.условиями.
6)эк-го разделения:Разделение имущ-х прав осущ.след. образом:
-физ.разделение
-по времени владения
-совокупности имущ.прав собственности
-разделение имущ.прав среди участников (товарищество, АО и т.д.)
-по залоговым правам
11. Понятие и ф-ции рынка недвижимости.
Д.Фридман, Н.Оурдуэй «Анализ и оценка приносящей доход недв.»:Рынок недв.-опред.набор механизмов, посредствам кот.передаются права на собст-ть и связан.с ней интересы,устан-ся цены и распред-ся пространство м-ду разл-ми конкурирующими вариантами землепольз-я.
В.А.Горемыкин «Эк.недв-ти»:Рын.недв.-средство перераспр-я зем.уч-ов, зданий, сооруж. и др.недв-го имущ.м-ду собствн-ми и пользователями экон-ми методами на основе конку-го спроса и предлож.Рынок-си-ма,в кот.товары и услуги переходят от продавцов к покуп.посредствам ценового мех-ма. Концепция рынка подразумевает спос-ть тов-в переходить из рук в руки без лишних ограничений деят-ти продавцов и покуп-лей. Каждая из заинтер.сторон действует в соотв.с соотношениями спроса и предл.и др.ценообразующими ф-ми в меру своих возм-тей и компетенции, понимания относит.полезности конкр.тов-в,а также с учётом своих индивид-х потр-тей и желаний. Т.о.рынок недв.-подси-ма общего рынка,связан.с оборотом прав на об-ты недвиж.
С.Н.Максимов «Основы предприним.деят-ти на р.недв.»:Р.недв.-взаимосвяз.си-ма рын-х механизмов,обеспечив-х создание, передачу, эксплуатацию и фин-ние об-ов недв-ти. В эту си-му включ.отношен.,связан.: 1)в ходе создания об-ов недв.м-ду инвесторами,застройщиками, подрядчиками и польз-ми;2)в процессе оборота прав на недв-ть м-ду продавцами и покуп.,арендодателями и арендаторами;3)в процессе эксплуатац.м-ду собств-ми и управляющими,упр-ими и польз-ми и т.д.
М.А.Крутик «Эк.недв-ти»:Р.недв.-сов-ть сделок, совершаемых с недв-ью, их инфо обеспечения,операций по упр-ию и фин-нию работ в обл-ти недв-ти.
Функции р. недв-ти.:
1)Установлен.равновесных цен,при кот.платёжеспособный спрос соотв-ет объёму предложений;
2)Регулирующ.ф-я состоит в том,что рынок автономно функционируя, «невидимой рукой»перераспред-т рес-сы по сферам предприниматнльства и напр-ет его участников к цели,кот.совсе не входила в их намерения, т.е.к формированию эф-ной эк-ки и удовлетв-ю обществ. интересов;
3)Коммерческая состоит в реализ.ст-ти и получении Пр на вложенный капитал;
4)Ф-я санирования(очищения)-освобождение рынка от неэф-х собственников пред-тий и др.об-тов недв-ти;
5)Посредническая выраж-ся в том, что рынок выступает в кач.совокупного посредника и места встречи независимых и эк-ки обособленных покуп. и продавцов. Рынок устан-т связь м-ду ними и даёт возм-ть альтернативного выбора варианта;
6)Информационная-уникальный раночный способ оперативного сбора и распространения обобщ.инфо,позволяющий продавцам и покуп.свободно принять реш.в своих интересах;
7)Стимулир-я выступает в форме эк-го поощрения прибылью продуктивного исп-ия достижений НТП в создании,исп-нии и эксплуат.недв-го имущ-ва;
8)Ф-я конкуренции – поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возм-тей эф-го управления недв-ю;
9)Инвестиционная:рын.недв. – способ сохранения и увелич.ст-ти капитала, он способствует переводу накоплений граждан из пассивной формы запасов в реальный производит.капитал;
10)Социальная проявл-ся в росте труд.активности граждан,стремящихся стать собст-ми об-та недв-ти;
11)Прераспределстельная: в рез-те неоднократного перераспределения на р.недв.имущество в конечном счёте переходит к эф-ным стратегическим инвесторам,обеспеч-им высокопроизводительное его исп-ние.
12. Особенности рынка недв-ти.
Специфика р.недв.:
1)ограниченность земли имеет своим следствием ограниченность предложения об-ов недв.,обладающих необх.для польз-ля хар-ми. Ограниченность предл.может стать ф-ром,влияющим на цены на р.недв.
2)Стационарность означ.,что спрос и предл.,покуп-ль и продавец, встречаются не рынке вообще,а на конкр.территор.или локальном рынке.
3)Уникальность влечёт за собой уникальность кажд.сделки на р.в отлич.от др.рынков,где встреч.масы покуп.с одной стор.и массы продавцов-с др.,на р.недв.друг другу противостоят только 1 пок-ль и 1 продавец,каждый из кот.нах-ся в конкр-ом соц.,фин.и психол.состоянии. Совершение сделки явл.рез-том столкновения их интересов,их оценки об-та,их ожиданий и настроений.
4)Долговечность определяет то обстоят-во,что в теч.своей жизни один и тот же об-т недв.переживает целый ряд эк-ких подъёмов и спадов,кот.прямо влияют на уровень спроса на недв.Длит.вр.об-т недв.остаётся как составная ч.предложения. Это предлож.может носить скрытый хар-р,если указанная недв.исп-ся,и явный хар-р,если она выставляется на рынок.
Указан.специфические особенности об-та недв.обуславливает ряд особенностей р.недв-ти:
-индивидуальность ценообразования
-ограниченность числа продавцов и покуп.
-локальность рынков
А также:
-особый хар-р взаимодействия спроса и предл.
-выс.уровень транссакционных издержек
-взаимовлияние первичного и вторичного рынка
-низкая ликвидность об-ов недв.
-многообразие рисков
14. Первичные и вторичные рынки.
Первичный рынок-совок-ть сделок,совершаемых с вновь созданными об-ми недв.и в процессе их создания.
Вторичный р.-совок.сделок,совершаемых с уже созданными об-ми,находящимися или находившимися какое-то вр.в эксплуатации.
Перв.и втор.рынки взаимовлияют друг на друга.Это проявл.в области ценообразования.Цены втор.рынка явл.тем ориентиром,кот.показывает,на сколько рентабельным явл.новое строительство при сущ-х затратах. Если цена такова,что она не обеспечивает возврата вкладываемых ср-в и не приносит Пр при создании об-ов,аналогичных по качеству уже существующим,очевидно,что новое стр-во таких об-ов осущ.не будет.
Втор.рынок также испытывает влияние перв.рынка.Если увелич-ся затраты на строительство,то это приводит к уменьш.предложения и увелич.цен на перв.рынке.При прочих равных усл.это ведёт к увелич.спроса и росту цен на втор.рынке.
Для того,чтобы ситуация на втор.рынке в меньшей степени влияла на перв.рынок,об-ты перв.рынка должны иметь качественные преимущества по сравнению с об-ми уже имеющимися на втор.рынке. Втор.и перв.рынки по разному реагируют на изменение эк.ситуации. при уменьш.спроса втор.рынок может снизить предл.и цену,нижняя граница кот.определяется:
1)ценой приобретения недв-ти
2)фин.положением продавца
3)соответствием уровня дохода продавца уровню затрат по содержанию недв.
Нижняя граница цены на перв.рынке опред-ся уровнем затрат на стр-во.При снижении её за этот уровень застройщик несёт убытки.
16.Риски на рынке недв.
Риск-возможность отклонения реальных рез-тов той или иной операции или проекта в отриц.сторону по сравнению с планируемыми при их начале.
Виды риска:
1)юридич.:
-возможность утраты прав собственности
-невозможность возмещения убытков в связи с ошибками при заключении договоров
-возм-ть появления претензий 3-их лиц
-возм-ть появления невыявленных обременений об-та
Снизить юр.риски можно тщательностью юр.исследования,сотрудничеством со страх.компаниями.
2)градостроительные(технологич.):
-неправильный выбор места строит-ва
-несоответствие об-та окружающей застройке
-ошибки в конструктивных решениях
-неверный выбор материала
Снизить эти риски можно детальной проработкой проектов недв-ти,тщательной технич.экспертизой об-та.
3)административные:
-возм-ть изменения налогового режима
-появление новых требований по выполнению обяз-в перед органами власти
-введения ограничений функц.исп-ния об-ов
Снизить:если на стадии получения разрешения на стр-во,на реконструкцию,перепланировку добиваться определения обяз-в,кот.д.б.выполнены, и их документального закрепления.
4)экон.и организационно-экон.:
-неверный макроэк.прогноз и прогноз развития региональной эк-ки
-ошибки в прогнозировании спроса и предл.
-неверное истолкование имеющихся данных
-необъективное отношение к данным
-необоснованное перенесение прошлого опыта на буд.периоды без учёта изменяющейся среды
5)финансовые:
Делятся на группы:
А)Риски,вытекающие из общественного состояния и изменений в фин.си-ме (изменение %ставок по крдитам,введение ограничений на колебания валют.курса,изменение типов инфляции по сравнению с прогнозируемыми,изменение доходности альтернативных инвестиций).
Б)Риски,обусловленные тем или иным вариантом,избранным для фин-ния деят-ти.
В)Риски,возникающие в связи с низким кач-вом фин.расчётов.
Си-ма управления рисками:
I Выявление рисков,возможных при проведении операций с недв.
II Кач.и колич.анализ рисков (определение причин рисков;фактов,способных увеличить вер-ть их наступления;определение зон рисков;определение возможных размеров фин.потерь).
III Определение возможностей снижения риска и затрат,необходимых для его предотвращения.
IV Осущ.мероприятий,позволяющих предотвратить риски,снизить вероятность их наступления или возможный объём потерь.
V Контроль за проведением необх.мероприятий по снижен.риска.
15. Трансакционные издержки.
Это изд-ки, кот.несут покуп.и продавец по заключению сделок. Их величина зависит от:
-полноты и достоверности рын.инфо,уровня инфо бо уровне цен
-достаточного кол-ва контрагентов для проведен.сделок
-степени возможности стандартизации условий сделок
-возможности применения стандартных договоров
-возм-ти способов расчёта
На величину изд-ек оказывает влияние гос-во:
-наличие спец.налогообложения отд-х видов сделок
-необх-ть дополнит.процедур при осущ.сделки
-необхть получения разрешений для проведения сделок
Всоставтрансакц.издержек входят:
1)изд-ки поиска инфо(затр.времени,ресурсов по поиску контрагентов,сбору инфо о рын.ситуации)
2)изд-ки ведения переговоров и заключ.контрактов
3)изд-ки измерения-затраты на проведение оценки об-та недв.
4)изд-ки защиты прав собств-ти-затраты на определение объёма передаваемых прав,проверку их чистоты и закрепление прав
5)затраты оппортонистического поведения-потери,связанные с уклонением контрагента от заключения сделки или от усл.контракта
Выс.уровень трансакц-х изд-ек связан с такой особ-тью рынка,как низкая ликвидность товара:время между выставлением об-та недв.на рынке и его продажей наз.экспозицией товара;время экспозиции зависит от потребит-х св-в об-та и от цены.
57.Технология оценки недв.
Этапы:
1)Определение проблемы.Цель оценки:определение ст-ти об-та,кот.необходима клиенту для принятия решения. Напр.,коиент м.б.заинтересован в приобретении офисного здания. Возникает проблема выбора варианта инвестирования (принцип полезности).
2)План оценки.Разработка плана необх.,чтобы избежать дублирования,сократить затраты труда и вр. План помогант сконцентриров.на тех ф-рах,кот.действительно определяют цену об-та.
А)анализ и определение сегмента р.недв.
Б)определение целесообразности использ.существующих методов оценки
В)разработка графика работ по оценке и разработка соотв.бюджета
