РефератБар.ру: | Главная | Карта сайта | Справка
Менеджмент на рынке недвижимости. Реферат.

Разделы: Экономика недвижимости | Заказать реферат, диплом

Полнотекстовый поиск:




     Страница: 2 из 3
     <-- предыдущая следующая -->

Перейти на страницу:
скачать реферат | 1 2 3 






Г)оценка ожидаемых затрат на сбор и подтверждение инфо
3)Сбор и подтвержд.инфо.Надёжность выводов оценщика зависит от кол-ва и кач.данных, используемых им для оценки. Неточные данные могут стать причиной необоснованного заключения об оценке. Проверка данных:
-все ли собраны данные, небх.для цели оценки
-имеют ли полученные данные подтверждение
-есть ли основания полагать,что полученные данные не точны; в процессе обработки данные необх.выявить и устранить возможные отклонения
4)Выбор м-да оценки.Все 3 подхода при исп-нии достоверных данных приводят к одинаковым рез-там.
5)Согласование.Это процесс принятия реш.об окончательной ст-ти об-та. В процессе согласования не происходит мех-го усреднения полученных рез-ов по 3-м подходам,а произв.логич.анализ выводов и принимается реш.о ст-ти.
6)Отчёт об итоговой оценке ст-ти.
17.Факторы,воздействующие на р.недв.
Основаниягруппировкифакторов:
1)уровень формирования ф-ров
2)сфера формир.ф-ров:
а)-национальный уровень
-региональный уровень
б)-реальная эк-ка
-фин-вый рынок
I Ф-ры национального уровняопределяют возм-ть формирования р.недв.,его наиболее характерные особ-ти в международном аспекте:
1)уровень эк-го развития-ф-р,определяющий потр-ти и возможности общества и отд.лиц по потрблению недв-ти,а также доходность инвестиций в недв-ть.Он опред-ся след.показателями:
-пр-во национального дохода
-объём промышл-го произв-ва
-занятость трудоспособного населения
-ставки доходности фин-х активов
-состояние торгового баланса страны
-состояние платёжного баланса
-оттоки капитала
-притоки капитала
-индекс потребит-х цен
Для стран,где доля затрат на потребит.блага длительного пользования,к кот. относится недв.,будет выше в тех странах, где данные показатели имеют более высокие уровни.
2)исторические особ-ти формирования р.недв.определяют такие его хар-ки,как:
-стр-ра собственности в сфере недв-ти
-соотношение между частными и общественными затратами по приобретению недв.
-си-ма финансирования и особ-ти налогообложения недв-ти
3)господствующая в стране идеология оказывает прямое влияние на поощрение или торможение различных форм собств-ти в стране
4)специфика истор.этапа развития :переходный хар-р эк-ки проявл-ся в том,что на рынке доминируют процессы перераспределения общего фонда недв-ти
5)особенности текущей экон.политики влияют на привлекательность инвестиций в недв-ть (напр.,выпуск гос.ценных бумаг с высоким уровнем доходности снижает привлекательность нед-ти как объекта инвестирования
6)степень развития и особ-ти фин.си-мы определяют степень участия фин.инструментов в фин-нии недв-ти,уровень развития мех-мов финансирования и возможности по расширению оборотов на р.недв.
II Фак-ры регионального уровня:
1)Экон.факторы:
-уровень и динамика доходов населения
-дифференциация населения по уровню доходов
-уровень развития бизнеса
-доступность фин.рес-ов
-состояние альтернативных и смежных рынков
-риски инвестиций в недв.
-стоимость стр-ва
-цены и тарифы на коммунальные услуги и энергорес-сы
2)социальной сферы:
-уровень и тенденции изменения числ-ти населения
-----образовательного уровня населения
-----соц-ной сферы населения
3)административные ф-ры:
-налоговый режим
-зональные ограничения
-правовые и эк.условия получения прав на застройку или реконструкцию
-правовые и эк.условия совершения сделок
4)условия окруж.среды: -экологич.обстановка
-уровень развития инфраструктуры
-обеспеченность транспорт.сетями
13.Особенности взаимод.спроса и предл.
Спрос-кол-во объектов нед-ти и прав на них,кот.покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за опред.промежуток времени.
Факторы,влияющ.на спрос:
-платёжеспособность населения
-изменение общей численности населения
-изменение соотношения между различными слоями населения
-изменение во вкусах и предпочтениях населения
-условия и доступность финансирования
Предложение-кол-во недв-ти,кот.собственники готовы продать по опред.ценам за некоторый промежуток вр.
Ф-ры,влияющие на величину предложения:
-наличие резерва пустующих об-ов
-объёмы строительства и затраты на него
-интенсивность строительства
Предложение в краткосрочном периоде абсолютно не эластично.Причина:длительность процесса создания об-ов недв-ти. Для того,чтобы повысить спрос на р.недв-ти,нужно создать механизм,позволяющий трансформировать богатство потребителей в его текущую платёжеспособность. На вторичном рынке это могут быть встречные сделки купли-продажи. На первичном – это принятие в зачёт имеющегося жилья.

19.Связь р.недв-ти и реального сектора эк-ки.
Зависимость р.недв. от реального сектора эк-ки проявляется в формировании спроса на р.недв.
Важнейшими ф-рами явл.:
-отраслевая структура эк-ки
-доходность бизнеса
-уровень дохода населения
Развитие р.недв. явл. ф-ром,обеспечивающим рост спроса на продукцию смежных отраслей:пр-во строительных работ,материалов,мебели и др.прдметов длительного польз-ния.
К отрицательным элементам относится рост доходности инвестиций в нед-ть. Это может оказаться фактором,кот.будет способствовать оттоку средств из реального сектора эк-ки,что может привести к снижению темпов развития эк-ки. Сторонники инвестиций в недв-ть говорят,что рост инвестиций на р.недв.стимулирует развитие эк-ки.Противники инвестиций:инвестиции в недв.означают отвлечение фин.рес-ов из др.секторов эк-ки и ,значит, ведут к снижению темпов эк-го развития.
Циклы развития р.недв.:
1)Цикл спада (предлож.>спроса;число незанятых строений увелич-ся;их содержание не выгодно,т.к.увелич.затраты)
2)Цикл поглащения (начин.поглащаться инвестиционные излишки;спрос увелич.и начинает превышать предложение)
3) Новое строительство (спрос>предлож.;расширение р.недв.,кот.происходит в 3 этапа:
а)доминирует стр-во об-тов недв.,отдельно стоящих и строящихся для потребителей,имеющих достаточные доходы для полной оплаты
б)выгодно стр-во домов,промышленных зданий,кот.финансируются с целью получения Пр от инвестиций
в)выгодно любое стр-во,т.к.фин.институты с удовольствием участвуют в создании об-тов недв.
4)Цикл насыщения (спад на р.недв.предшествует спаду в эк-ке;подъём на р.недв.раньше подъёма в эк-ке)
Увеличение ст-ти денег и уменьшение денежной массы заставляет потребителей отказаться в 1 очередь от капит.затрат. Это приводит к уменьш.спроса на р.недв. Однако,значительная часть ден.средств остаётся «замороженной» в сфере недв. Это происходст в связи с длит-ью инвестиционно-строит.цикла. Это не позволяет исп-ть эти средства и рес-сы в др.секторах эк-ки. Постепенно возникает избыток предложения,что оказывает влияние на ситуацию в смежных отраслях. Затем с ростом доходов,массы денег и соттв-х ожиданий спрос на р.недв.увелич. Это отраж.на эк-ке в целом.В дан.момент р.недв. начинает играть роль ф-ра эк-го роста,вызывая увеличение спроса и на смежных рынках. Р.недв.зависит от состояния эк-ки и явл.инидикатором этого состояния.
Показатели состояния р.недв.:
-кол-во сделок на р.недв.
-прод-ть сроков экспозиции

45.Право частной собст-ти на землю.
Цели,для кот.земля может быть передана в ч.с.:
1)ведение личного подсобного хоз-ва
2)строит-во и обслуживание жилого дома
3)ведение коллективного садоводства
4)дачное стр-во
Перечень земель,не подлежащих передаче в ч.с.:
-земли общего польз-ния
-земли транспорта и связи
-предоставленные для нужд обороны
-подвергшиеся радиоактивному загрязнению
-нац.парков,заповедников
-оздоровительного,реакреционного и ист.-культурного назначения
-лесного фонда
-с/х назначения
-предоставлен. гражданам для ведения личного хоз-ва, стр-ва,коллективного садоводства,если в соотв-ии с ген.планом они предусматривают иное их исп-ние
-земли садоводческих товариществ,дачного стр-ва,расположен.на площадях залегания полезных ископаемых
Субъектыправа ч.с.:
-собственность физ.лиц
-собственность юр.лиц
В ч.с.нах-ся зем.участки, приобретённые гражданами, постоянно проживающими на территории РБ. Юр.лицам зем.участки передаются в собственность при приватизации объектов ч.с. Зем.участки могут передав-ся в собственность юр.лицам при осущ-нии инвестиц.проектов.
Объектамич.с. на землю выступают зем.участки.
Признаки зем.участка:
А)часть пов-ти земли определённой площади со своим местоположением
Б)он д.б.ограничен в натуре,иметь установленные границы
В)должен иметь статус и др.хар-ки

46.Общие положения сделок с землёй.
Операции:
купля-продажа,дарение,мена,залог,аренда,рента
Правила заключения и оформления сделок с землёй:
-д.б.оформлены в письменном виде
-нотариально удостоверены
-зарегестрированы спец.уполномоченными гос.органами по зем.рес-сам и землеустройству
Торона,приобретающая зем.участок,не может именить цели его использования.При совершении сделки с частью зем.уч. она д.б.выделена в самостоятельный зем.уч-к. к новому субъекту прав на зем.уч-к переходит такая сов-ть прав и полномочий,которой обладал прежний пользователь землёй. При совершении сделок с землёй необходимо учитывать и природо-охранные мероприятия.

47.Договор купли-продажи зем.участков.
Предметом купли-продажи м.б.зем.уч-к,принадлежащий только на праве частной собств-ти гражданину или юр.лицу. Договор должен сожержать согласованные сторонами условия о цене.Если договором служит земля, она может переходить к покупателю на праве ч.с. При продаже расположенного на зем.уч-ке об-та покупатель становится собственником земли только,если этим правом обладал продавец. Если же участок принадлежит продавцу на ином праве,то покупателю переходит объём правомочий продавца. Договор купли-продажи м.б.заключён при отсутствии споров и иных препятствий заключения договора. Договор должен содержать сведения:

-стороны сделки
-предмет сделки
-указание на правоустанавливающие док-ты
-отсутствие или наличие обременений
-цена сделки
-отсутствие иных договоров на отчуждение
-др.необходимые условия (срок передачи зем.уч-ка и др.)
К договору прилагается план границ зем.уч-ка. Он составл.в 3-х экз.:1-нотариусу вместе с планом; 2-продавцу;3-покупателю.
Переход права собст-тина зем.уч-к-внесение в установлен.порядке записи о договоре в зем.-кадастровую книгу и отметки о гос.регистрации в договор.
Документы,необх.для гос.регистрации:
-заявление продавца и покупателя
-док-ты за внесение оплаты за гос.регист.
-подлинники договора в 2-х экз.+копия договора в 1 экз.
-паспорт гражданина РБ
-зем.-кадастров.план участка
Может быть отказано в гос.регистрации:
-наличие противоречий между док-ми,подписанными на гос.регист.и записями в зем.-кадаст.книке
-несоответствие данных,позволяющих определённо установить предмет договора
-наличие запретов на отчуждение
-условий,влекущих изменения целевого назначения
Юр.лица РБ могут отчуждать зем.уч-к только тем юр.лицам, кот.имеют право на получение зем.уч-ка в собств-ть и при обязательном сохранении целевого назначения.

49.Залог земельного уч-ка.
Согласно ГК РБ в силу закона по обеспеченному залогом обязательству кредитор(залогодержатель) имеют право в случае неиполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из ст-ти заложенного имущ-ва лица,кот.принадлежит это имущ-во(залогодатель). Залог недв.имущ-ва(в т.ч. и зем.уч-ка)регулируется законодат-ми актами ипотеки. Зем.уч-к,находящийся в частной соб-ти юр.лиц и граждан,м.б.предметом залога только в кач-ве материального обеспечения своевременного возврата банковского кредита. Законодателями зем.уч-ка м.б.юр.лица,граждане РБ,право частной соб-ти кот. удостоверено гос.актами. законодержателями явл.банки, перечень кот.утверждён президентом РБ. Источник залога-договор,кот.должен содержать:
-обоснование предмета ипотеки
-оценку имущ-ва
-размер и срок исполнения обязательств,обеспеченных ипотекой
в случае неисполнения залогодателем обеспеченного залогом обязательства банк в праве реализовать от имени залогодателя зем.уч-к с сохранением его целевого назначения. При этом до момента продажи зем.уч-ка банк может предоставить залогодателю право выкупить заложенный им зем.уч-к по цене,равной сумме невозвращённого кредита и %за польз-ие кредитом. Если залогодатель не воспользуется предложением,банк предлагает выкупить зем.уч-к соот.-му исполнит.и распорядительному органу.
В соотв.с законом ипотека зданий и сооруж.допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору зем.уч-ка,на кот.это сооружение нах-ся. Если ипотека установлена на зем.уч-к,на кот.нах-ся здания, не принадлежащие залогодателю,то при обращении взыскания на этот уч-к при его продаже с публичных торгов приобретателю уч-ка переходят те права и обяз-ти,кот.имел залогодатель.
Порядок осущ.действий по залогу:
1)собственник обращается в банк с заявлением о предоставлении ссуды,выплату кот.он согласен обеспечить недвиж.имущ-вом
2)ипотечный банк проверяет док-ты,удостоверяющие право собст-ти на недв-ть и уточняет,не находится ли имущ-во в др.залоге
3)оценка закладываемого имущ.
4)банк и собст-к согласовывают условия и сумму кредита
5)залогодатель страхует имущ.
6)оформление кредитного договора и залогового свидетельства
7)договор регистрир.органами регистрации по месту нахождения недв.

53.Виды ст-ти недв-ти.
2 группы:
-ст-ть обмена
-ст-ть использования
Ст-ть обмена-предназначена для проведения операций с недв-ью на рынке. К ней отн-ся рын.ст-ть, страховая, ликвидационная, залоговая.
Рыноч.ст-ть-рын.цена при соблюдении след.условий:
А)рынок явл.открытым и конкурентным,т.е.допускающим свободное взаимодействие достаточного кол-ва автономных покупат.и продавцов
Б)мотивация участников сделки имеет типичный для данного рынка хар-р,т.е. покуп-ль и продавец действуют экономич.рационально
В)стороны сделки достаточно проинформированы о ситуации на рынке,знают содержание сделки,хар-р передаваемых прав, возможные последствия
Г)имущ.было представлено на рынке достаточное время, чтобы покуп.могли познакомится с ним,аналогичными об-ми и принять взвешенное решение
Д)оплата осущ.в типичной для данного рынка форме
Е)на цену не влияют не относящиеся к сделке ф-ры
Ликвидационная ст-ть-чистая ден.сумма,кот.собственник может получить при принудительной продаже об-та.
Страх.ст-ть-величина ст-ти недв.,кот.опред-ся на базе ст-ти восстановления или замещения для определения суммы страх.вознаграждения в случае уничтожения об-та недв.
Восстан.ст-ть-расходы в рекущих ценах,кот.надо понести в случае воссоздания точного дубликита данного об-та недв. эта ст-ть выраж-ся издержками на восстановление точной копии об-та.
Ст-ть замещения-расходы в текущ.ценах на создание об-та,имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность,но построенного в новом архитект.стиле с исп-ем современных проектных нормативов и прогрессивных мат-лов и конструкций.эта ст-ть выражена издержками на создание об-ов функционального аналога.
Залоговая ст-ть-оценка об-та в сфере залогового кредитования, осуществляемая по рын.ст-ти.
Ст-ть использования-ценность об-та для конкретного собств-ка,кот.исп-ет об-кт в форме дохода или собств.блага и кот.не собирается выставлять об-кт на рынок. К ней м.б.отнесены: инвестиц.ст-ть,балансовая,для налогообложения.
Инвестиционная ст-ть-её расчёт производится исходя из ожидаемого инвестором дохода.
Баланс.ст-ть-ст-ть имущ.,включ.в балансовую ведомость пр-тия. Она включ.ст-ть недв.,индексированную на дату переоценки ОС за вычетос бухгалтерской амортиз. и ст-ть вновь приобретённых об-тов за отч.период.
Ст-ть для налогообложения-определяется на основе рын.или восстан.ст-ти.

73.Расчёт ст-ти улучшений при затратном подходе.
Оценка ст-ти улучшений произв-ся путём оценки затрат, кот.должен понести типичный покупатель на стр-во для получения на дату оценки на этом же уч-ке зданий и сооружений,адекватных по своей полезности объекту оценки. Восстан.ст-ть на дату оценки опред.по ф-ле:
В=В б ин,где Вб-восстан.ст-ть об-та в базисных ценах 1991г.Она определ-ся:
1)для об-ов,введённых в экспл.до 1.01.92.путём умнож. первонач.(баланс.) ст-ти на коэф.перерасчёта
2)для об-ов,ст-ть кот.отсутствует и определяется на основании:
-сборника норм для оценки строений, принадлеж.гражданам, подлежащих и не подлеж.гос. обяз.страхованию в БССР,утвержденного постановлением СовМина РБ от 30.03.82. №108, от 01.11.82. №327
-сборников укрупнённых показателей восттан.ст-ти для переоценки ОФ, утверждённых гос.комитетом СовМина СССР 1970г.
3)для об-ов,введ.в экспл.после 01.01.92. путём деления первонач ст-ти на расчётный индекс изменения ст-ти строит.-монтажных работ с учётом ст-ти матер.рес-сов в среднем по РБ
Кин- индекс изменения ст-ти строит.-монтажных работ с учётом ст-ти матер.рес-сов

74.Расчёт ст-ти зем.уч-ка при затратном подходе.
Расчёт ст-ти зем.уч-ка:
Временная методика кадастровой оценки ст-ти зем.уч-ка РБ рекомендует оценку ст-ти вести по ф-ле:
VI=S*ОЗ*I
S-площадь зем.уч-ка; ОЗ-ср.ст-ть земли оценочной зоны, руб/м2; I-индекс влияния ф-ров ценообразования на уровень ст-ти отдельных зем.уч-ов в оценочной зоне
Средняя ст-ть земли в оценочной зоне:
ОЗ=БС*Кф*Кн*Кл
БС-базовая ст-ть зем.уч.; Кф-коэф.функционального исп-ния земли; Кн-коэф.,учитывающий зональный ф-р; Кл-локальный коэф.ценности
Базовая ст-ть устан-ся нац.кадастровым агентством по ср.ст-ти зем.уч-ка в наиболее дорогой зоне.

67.Сущность затратного подхода при оц.недв.
Этот подход примен-ся при:
1)технико-эк.анализе нового стр-ва; 2)определении варианта исп-ния земли; 3)реконструкции зданий; 4)оценке недв.на малоактивных рынках; 5)оценке об-тов спец.назначения; 6)страховании недв.; 7)определении базы налогообложения.
Подход основан на расчёте затрат на восстановление (замещение) оцениваемых зданий с учётом всех видов износа и предпринимательской Пр. К полученной ст-ти + рын.ст-ть земли. Т.о. ст-ть при затратном подходе:
V=VI+Vb-Ин+Koc+Пр
VI-ст-ть зем.уч-ка; Vb-ст-ть улучшений(прямые затр.на стр-во); Ин-накопленный износ улучшений; Koc-косвен. затраты; Пр-предприним.-я прибыль

72.Определение износа методом бух.учёта.
Износ-потеря ст-ти в рез.уменьшения пригодности, потребит-х качеств со временем.
Метод бух.учёта: начисление износа, начиная с момента ввода объекта в эксплуатацию. Эк.условие полного или частичного износа-амортизация. А-погашение износа путём постепенного переноса ст-ти на ст-ть товаров. Сумма годамортиз. Отчислений зависит от нормативного срока службы недв.и ст-ти недв.:
Агод=Сн/Тн; Агод=На*Сн/100
Сн-ст-ть нового здания или сооруж.; Тн-нормат.срок службы; На-год.норма амортиз.отчислений,%
На=1*100/Тн
Срок службы недв.и норма амортиз.зависят от группы капитальности.



Группа капит-ти

Срок службы, лет

На

1
2
3
4
5
6

150
125
100
50
30
15

0,7
0,8
1,0
2,0
3,3
6,0



Нормативн.износ за год=Агод

71.Определение износа методом срока жизни.
Износ-потеря ст-ти в рез.уменьшения пригодности, потребит-х качеств со временем.
Метод срока жизни: определяется износ путём расчёта типичного уровня эк.жизни и эф-го возраста.



     Страница: 2 из 3
     <-- предыдущая следующая -->

Перейти на страницу:
скачать реферат | 1 2 3 

© 2007 ReferatBar.RU - Главная | Карта сайта | Справка